(Berlin, 03.04.2012) Den Traum vom Eigenheim erfüllen sich Jahr für Jahr über 200.000 Immobilienkäufer in Deutschland – Tendenz steigend. Die meisten Eigenheime davon sind zumindest zum größten Teil über Kreditinstitute finanziert, denn die wenigsten Menschen haben genügend Eigenkapital, um eine neue Immobilie aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Dabei die richtige Finanzierung zu finden, ist gar nicht so einfach, denn neben möglichst günstigen Konditionen muss sie auch den individuellen Verhältnissen des Immobilienerwerbers Rechnung tragen. Dabei genügt es meist nicht, sich mal kurz über die wichtigsten Themen zu informieren und dann zu seinem Bankberater zu gehen. Die Unterschiede in den möglichen Finanzierungsformen und den Konditionen sind so prägnant, dass eine richtige Kreditplanung nicht nur viele tausende Euro sparen kann, sondern überhaupt erst den Finanzierungserfolg sicherstellt.

Welches sind die wichtigsten Einflussgrößen eines Immobilienkredites?

Als Erstes muss der Fremdkapitalbedarf ermittelt werden. Dazu genügt es nicht, die veranschlagten Kosten des Neubaus bzw. den Preis der Kaufimmobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals als Darlehenssumme anzunehmen. Vielmehr müssen weitere Faktoren wie Nebenkosten (wie z.B. Notar, Grundbuch, Innenausstattung usw.) eingerechnet werden. Bei Neubauten muss zusätzlich von möglichen auftretenden Schwierigkeiten während der Bauphase sowie von etwaigen Zahlungsverpflichtungen vor den jeweiligen Darlehensauszahlungen ausgegangen werden (Stichwort Zwischenfinanzierung). Der genaue Fremdkapitalbedarf sollte ferner unter Berücksichtigung eines gewissen Teiles Eigenkapitals für unvorhergesehene Zwischenfälle ermittelt werden, damit der Immobilienerwerber im Fall der Fälle nicht völlig mittellos dasteht. Das nächste sehr wichtige Kriterium ist die voraussichtliche Ratenhöhe des Darlehens. Sie legt fest, wie viel vom frei verfügbaren Einkommen Monat für Monat für die Zins- und Tilgungsverpflichtungen eingeplant werden müssen. Eine Verplanung des gesamten verfügbaren Einkommens des Darlehensnehmers bedeutet ein sehr hohes Risiko: Treten z.B. unvorhergesehen Ausgaben auf (egal, ob im Zusammenhang mit der Immobilie oder fremdinitiiert) oder verschlechtert sich die Einkommenssituation (z.B. wegen eines Jobwechsels etc.) könnten dann die regelmäßigen Kreditraten nicht mehr bedient werden. Dieser Zusammenhang verdeutlicht die enge Bindung von Immobilienpreis, dem dafür notwendigen Fremdkapital und dem verfügbaren Einkommen. Im Zweifelsfalle sollte vor dem Immobilienerwerb ein unabhängiger Berater kontaktiert werden, um zu ermitteln, ob die mit dem Immobilienpreis zusammenhängende Finanzierung überhaupt geschultert werden kann.

Weitere wichtige Eckpunkte eines Finanzierungsvertrages

Eine Immobilienfinanzierung sollte neben einem möglichst günstigen Sollzins auch zur persönlichen Vermögenssituation passen, ggf. sollte der Finanzierungsvertrag bei Bedarf flexibel anpassbar sein. Hierzu gehört insbesondere der Tilgungssatz, welcher angibt, in welcher Höhe eine regelmäßige Tilgung des Darlehensbetrages erfolgt. Bei einem ausreichend hohen Einkommen kann dieser entsprechend hoch sein (z.B. 4 oder 5 % p.a.), damit eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit und eine geringe Zinsbelastung erreicht wird. Ändert sich die Einkommenssituation und existiert weniger frei verfügbares Einkommen, sollte der Tilgungssatz entsprechend niedriger sein. Daneben können mit dem Kreditinstitut auch Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart werden – so kann der Darlehensnehmer eine zusätzliche Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung vornehmen, wenn einmal etwas mehr freies Kapital zur Verfügung steht. Die Länge der Sollzinsbindung gibt an, wie lange Bank (und Darlehensnehmer) an den einmal vereinbarten Sollzins gebunden sind. Laufzeiten über 10 Jahre sind oft mit Aufschlägen verbunden und lohnen nur bei besonders günstigen Marktzinsverhältnissen. Im Einzelfall sollte hier ebenfalls ein unabhängiger Berater unter Einbezug der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation hinzugezogen werden, um die optimale Finanzierungsform und die damit zusammenhängende Sollzinsbindung zu ermitteln.

Der Vergleich von verschiedenen Anbietern

Um die Angebote verschiedener Anbieter effektiv vergleichen zu können, müssen im Vorfeld der Anfrage einige Dinge beachtet werden. So sollte vor der Anfrage bereits eine Optimierung hinsichtlich des Fremdkapitalbedarfs (ggf. sind hier Förderungen möglich, die den Fremdkapitalbedarf reduzieren etc.) erfolgt sein. Anschließend sollten Finanzierungsform, Tilgungssatz (im Hinblick auf die monatliche Ratenbelastung) und mögliche Flexibilisierungsoptionen festgelegt werden. Eine Anfrage sollte alle diese Daten bereits enthalten, damit die Kreditinstitute entsprechend „vorgeformte“ Angebote abgeben können. Dies erleichtert den anschließenden Vergleich enorm.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die meisten Experten raten bei einer Immobilienfinanzierung zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Doch in den letzten Jahren nehmen die Angebote für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital immer mehr zu. Verschiedene Anbieter bieten sog. Vollfinanzierungen zu 100% oder gar 110% (wo zusätzlich auch z.B. die Einbauküche oder Möbel mitfinanziert werden können) an. Was zunächst sehr verlockend klingt, birgt allerdings auch große Risiken: Ist kein Eigenkapitalstock vorhanden, können Kosten z.B. durch Instandhaltung oder fehlende Mittel durch sich verändernde Einkommensverhältnisse schnell zum Verlust der Immobilie führen. Können die relativ hohen Raten für Vollfinanzierungen (hohe Raten, da die Konditionen für Vollfinanzierungen deutlich schlechter sind als für Finanzierungen mit Eigenkapital) nicht mehr geleistet werden, wird die Bank Ihr Grundpfandrecht geltend machen. Eine Entscheidung für diese Finanzierungsform sollte daher im Vorfeld sehr gut abgewogen werden.

Zweitfinanzierungen, vorzeitige Ablösungen und Kreditaufstockungen

Als Zweitfinanzierung wird in der Regel die Anschlussfinanzierung einer Immobilienfinanzierung mit abgelaufener Zinsbindungsfrist bezeichnet. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung stehen bei der Vertragsunterzeichnung der Erstfinanzierung nicht fest und stellen demnach ein nicht zu verachtendes Risiko dar, falls z.B. der Zinssatz stark ansteigt. Die Restkreditsumme ist dann nur zu vergleichsweise teuren Anschlusskonditionen realisierbar. Es existieren einige Möglichkeiten am Kapitalmarkt, dieses Risiko zu verringern – ein Beispiel dafür sind Forward-Darlehen. Ferner besteht die Möglichkeit einer vollständigen (ggf. vorzeitigen) Ablösung des Restkreditbetrages. Allerdings besteht bei vorzeitigen Kreditablösungen außerhalb eines ggf. vereinbarten Rahmens die Gefahr, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Anrechnung bringt.

Auch der inverse Fall ist denkbar: So ist es durchaus möglich, Kreditaufstockungen mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren, z.B. bei einem Anbauvorhaben oder bei der Erweiterung mit Nebengebäuden wie Carports oder Gartenhütten. Sinnvoll ist hier grundsätzlich immer zunächst die Anfrage bei der bereits finanzierenden Bank, da dann keine aufwändigen Um- oder Zusatzeintragungen im Grundbuch nötig sind.

Fazit

Die richtige Planung einer Immobilienfinanzierung, die detaillierte Analyse der eigenen Situation und die adäquate Optimierung des Kapitalbedarfs erfordern einen hohen Zeitaufwand. Jedoch sollte – egal ob bei Neu- oder Anschlussfinanzierungen – dieser Aufwand auf keinen Fall gescheut werden. Schnell können so nicht nur viele tausend Euro gespart werden, sondern eine generell sichere Basis für das Finanzierungsvorhaben geschaffen werden. Kostenlose und unabhängige Beratung mit dem notwendigen Know-how und einem breiten Marktüberblick kann der Interessent z.B. unter www.immokredit24.com im Internet finden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit
» Immobilienkredite im Vergleich

(Berlin, 19.07.2011) Bis zum Erhalt einer Darlehensleistung aus einer Immobilienfinanzierung entsteht oft eine Liquiditätslücke beim Darlehensnehmer. Diese kann durch notwendige Vorleistungen verursacht werden, die bezahlt werden müssen, obwohl der Darlehensgeber erst nach Fertigstellung bestimmter Abschnitte Kapitalleistungen erbringt (Stichwort: Fertigstellungsnachweis). Ein anderes Szenario für die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung könnte ein Gelegenheitskauf sein, für den schnell Eigenkapital benötigt wird, was jedoch in der geforderten Zeit nicht liquidiert werden kann. Eine solche Zwischenfinanzierung kann durch einen herkömmlichen Ratenkredit, einen Bausparvertrag (bzw. dessen Beleihung) oder auch ein Policendarlehen realisiert werden. Was davon für die eigene Situation am besten geeignet ist, hängt von einigen wichtigen Faktoren ab, die im individuellen Umfeld des Darlehensnehmers liegen.

Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Besteht eine Lebens- oder Rentenversicherung, kann diese bestehende Substanz als Grundlage für ein Policendarlehen dienen. Voraussetzung ist, dass bereits ein gewisser Rückkaufswert besteht (mind. 5.000 € bei kapitalbildenden bzw. 8.000 € bei fondsgebundenen Versicherungen). Die Vorteile eines solchen Darlehens sind die in der Regel zügige und unkomplizierte Bearbeitung (es sind keine weiteren Sicherheiten und keine Bonitätsprüfung notwendig – daher erfolgt die Auszahlung meist binnen 2 Wochen) und die günstigen Konditionen. Der Versicherungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Die Rückzahlung erfolgt flexibel je nach Verfügbarkeit der liquiden Mittel – damit kann die finanzielle Belastung dieses Darlehen bereits im Vorfeld genauestens einkalkuliert werden. Nicht beliehen werden können allerdings Versicherungspolicen mit mehreren Zessionaren und Direktversicherungen lt. Betriebsrentengesetz.

Andere Formen der Zwischenfinanzierung

Natürlich können (z.B. wenn keine entsprechend beleihbaren Policen vorhanden sind) auch andere Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung dienen. Hier können die Varianten eines Vorausdarlehens oder die Beleihung eines Bausparvertrages ebenfalls recht günstige Alternativen sein. Hier muss die jeweilige Bausparkasse zu entsprechenden Angeboten kontaktiert werden. Bei einem Vorausdarlehen wird die Immobilie samt eines neu abzuschließenden Bausparvertrages vorab finanziert, wobei dieser neu abzuschließende Bausparvertrag die Tilgung sicherstellt. Für derlei Angebote der Bausparkassen sollten unbedingt verschiedene Angebote miteinander verglichen werden, da die Konditionen teilweise sehr stark unterschiedlich sein können. Eine weitere Alternative kann auch der „herkömmliche“ Ratenkredit sein. Hier sollte darauf geachtet werden, dass ebenfalls verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden. Ggf. kann auch ein klassischer Zwischenfinanzierungskredit mit Auszahlungsabtretung und Grundpfandsicherung eine günstige Alternative darstellen. Allerdings ist diese Variante etwas umständlicher, da viele bürokratische Schritte erfüllt werden müssen, wodurch die Konditionen aber in der Regel etwas günstiger werden, da das Kreditinstitut eine größere Sicherheit erhält.

Fazit

Welche Art der Zwischenfinanzierung am besten geeignet ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. So z.B. davon, welche Darlehenshöhe benötigt wird, wie schnell die Mittel benötigt werden und ob ggf. entsprechend beleihbare Substanzen (z.B. eine Versicherungspolice für das Policendarlehen oder ein bestehender Bausparvertrag für die Verhandlung mit der Bausparkasse) vorhanden sind. Wichtig ist, sich bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienerwerbs ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, wann welche Mittel benötigt werden und wann Darlehensmittel zur Verfügung stehen. Dies verhindert die Gefahr eines „Liquiditätslochs“ und gibt dem Darlehensnehmer etwas Zeit, sich über verschiedene Angebote hinreichend zu informieren und entsprechende Vergleiche durchzuführen. Das vorhandene Eigenkapital spielt hier ebenfalls eine große Rolle: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Hauptfinanzierung, daher empfiehlt es sich, das freie Eigenkapital als „Zwischenfinanzierung“ zu nutzen, um der im Verhältnis großen Belastung der Fremdkapital-Zwischenfinanzierung zu entgehen.

Weitere Informationen

» Zwischenfinanzierung – Liquiditätslücke bei der Immobilienfinanzierung schließen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/zwischenfinanzierung.html

» Policendarlehen – Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/policendarlehen.html