(Berlin, 28.04.2011) Die Zinskurve für Baufinanzierungen zeigt wieder eindeutig nach oben: Seit der letzten Leitzinserhöhung ist zu erwarten, dass die Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite langsam aber sicher vorbei sind. Bereits Anfang 2011 stiegen die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen wieder an. Bedingt durch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sind weitere Leitzinserhöhungen und damit weiter steigende Zinsen für Baufinanzierungen zu erwarten. Wer also den Erwerb bzw. den Bau einer Immobilie plant, sollte nicht zu lange zögern und sich möglichst bald das – historisch betrachtet – noch immer recht niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Initialdarlehen oder Anschlussfinanzierungen werden sich in der nächsten Zukunft nicht mehr finden.

Zinsniveau und Entwicklung

Ein Zinsniveau wie derzeit bzw. in der jüngsten Vergangenheit wird in absehbarer Zukunft nicht wiederkehren. Darin sind sich die meisten Experten einig. Unklar ist, wie stark und wann genau die Zinsen steigen werden. Die Zinssätze für Baufinanzierungen orientieren sich an den Leitzinssätzen für die Refinanzierung der Kreditinstitute bei den Noten- und Zentralbanken. Durch Änderung der Leitzinsen haben die Zentralbanken Einfluss auf wirtschaftliche Faktoren, wie z.B. Inflation und Wirtschaftswachstum. Die Leitzinsen verharrten in jüngster Vergangenheit Zeit auf historischen Tiefstständen, doch nun ziehen die Zentralbanken die „Zügel wieder straffer“. Die erste Leitzinserhöhung im europäischen Wirtschaftsraum seit fast 2 Jahren fand Anfang April statt. Viele Experten gehen davon aus, dass bald eine weitere folgen wird. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen hierfür sind nach Ansicht von Finanzexperten durchaus gegeben. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steht aber fest, dass das aktuell noch immer niedrige Zinsniveau – gerade nach der kürzlich erfolgten Leitzinsanhebung – recht bald der Vergangenheit angehören wird.

Langfristige Finanzierungsverträge und Anschlussfinanzierungen jetzt abschließen

Was bedeutet die jüngste Zinsentwicklung für Bauherren und Immobilienerwerber? Da Zinssenkungen nicht zu erwarten sind und historisch global betrachtet noch immer ein sehr günstiges Zinsniveau vorherrscht, sollte mit der Initiierung einer entsprechenden Finanzierung nicht zu lange gewartet werden. Wer jetzt eine Immobilienfinanzierung resp. eine Anschlussfinanzierung abschließt, kommt noch in den Genuss günstiger Konditionen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. So können die Herstellung oder der Erwerb von Immobilieneigentum auf günstigem Niveau zur Sicherung der Altersvorsorge und zum Eigennutz realisiert oder günstige Konditionen für die Weiterführung einer bestehenden Immobilienfinanzierung genutzt werden. Bei Anschlussfinanzierungen gilt: Läuft die Zinsbindung bei bestehenden Darlehen in naher Zukunft aus, können bis zu 60 Monate im Voraus bereits Verträge für die Weiterführung der Finanzierung (z.B. sog. Forward-Darlehen) geschlossen werden. Da künftig höhere Zinsen zu erwarten sind, kann so bei rechtzeitigem Abschluss eine Menge Geld gespart werden, selbst wenn für eine lange Vorlaufzeit geringe Zinsaufschläge gezahlt werden müssen (Achtung: Unbedingt einen Vergleich der angebotenen Konditionen durchführen!). Je nach eigenem Vermögensstand und absehbarer Einkommensentwicklung sollte also der Schwerpunkt auf einen möglichst frühzeitigen Vertragsabschluss gelegt werden.

Fazit

Die jüngste Leitzinserhöhung läutet das Ende einer langen Ära niedriger Zinsen ein. Damit werden auch Bau- und Anschlussfinanzierungen in Zukunft wieder teurer. Wer den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie plant, sollte sich damit nun sputen – so kann eine Gesamtverteuerung der Finanzierung durch unnötiges Warten vermieden werden. Grundsätzlich sollte eine solche Anschaffung bzw. ein Neuabschluss natürlich gründlich überlegt sein – stimmen jedoch die Eckdaten wie Objektwunsch, Eigenkapital und Einkommensstruktur, sollte nicht auf bessere Zeiten gewartet werden. Durch die relativ hohen Summen und Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen haben selbst (auf den ersten Blick) kleine Zinserhöhungen hohe Mehrkosten zur Folge.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Zinsen

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» Baufinanzierung

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(Berlin, 07.04.2011) Der Traum von der eigenen Behausung ist so alt wie die Menschheit selbst. Die meisten Bauherren oder Immobilienerwerber sind dabei auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen, da das angesparte Eigenkapital für das Objekt der Wünsche oft nicht ausreicht. Typische Bindungszeiten für die dann fällig werdenden Zinsen liegen dabei zwischen 5 und 25 Jahren. Die vergleichbar günstigen Annuitätendarlehen sind wegen der langfristigen Zinsbindung und der grundpfandrechtlichen Absicherung des Kreditgebers gut planbar und stellen einen Grundpfeiler beim Erwerb oder bei der Herstellung des Objektes dar. Insbesondere in Niedrigzinsphasen können attraktive Konditionen für eine solche Immobilienfinanzierung mit den Kreditinstituten verhandelt werden.

Die derzeitige Zinssituation

Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsphase der jüngsten Vergangenheit hinter uns liegt und mit Blick nach vorn eher weiter steigende Zinsen zu erwarten sind. So zeigte sich bereits im 1. Quartal 2011 eine – gerade bei langfristigen Krediten – moderate Erhöhung der Zinssätze. So stiegen beispielsweise die Zinsen für ein Beispielmodell einer Immobilienfinanzierung mit einer Darlehenshöhe von ca. 200.000 Euro bei 1% Tilgung und 60% Beleihungswert im Schnitt um fast ein halbes Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2010. Die Zinsprognose deutet in der nächsten Zukunft auf weiterhin anziehende Zinssätze. Trotzdem sind die Zinsen für ein Darlehen dieser Art im Vergleich zu anderen Darlehensformen günstig. Jedoch sollten Bauherren oder Immobilienkäufer, die sich im Grundsatz bereits entschieden haben, nun möglichst rasch das benötigte Darlehen aufnehmen. Bessere Zeiten sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Für Unentschlossene: Lieber weiter Miete zahlen oder jetzt doch die eigene Immobilie finanzieren?

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie eine Entscheidung mit prägnanten Auswirkungen auf das eigene Leben. Prinzipiell sollten daher solche Entscheidungen nicht hektisch, sondern in Ruhe und gut durchdacht getroffen werden. Auch in Erwartung steigender Zinsen (und damit höherer finanzieller Belastungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung) macht es keinen Sinn, grundlegende Entscheidungskriterien außer Acht zu lassen – nur, damit man schnell noch günstigere Konditionen verhandeln kann. So ist z.B. von größter Bedeutung, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist und ob eine gesicherte Einkommenssituation herrscht. Entspricht das mögliche Objekt wirklich den eigenen Vorstellungen? Können durch Abwarten noch mehr eigene Mittel angespart und weitere mögliche Objekte verglichen werden? Sind momentane Mietbelastung und eine ggf. spätere Belastung aus der Finanzierung nebst laufenden Kosten vergleichbar? Diese Fragen muss jeder für sich beantworten und genau durchrechnen, ob sich der Schritt für ihn lohnt. Nicht vergessen werden darf dabei freilich, dass Aufwendungen für eine Miete prinzipiell „verloren“ sind. Aufwendungen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie hingegen dienen der inflationssicheren Altersvorsorge. Ist das Darlehen später einmal getilgt, kann im Alter sogar ohne Miet- oder Zinsbelastung gewohnt werden – es fallen nur noch die laufenden Kosten (z.B. Strom, Wasser etc.) an. Im Falle eines Falles dient das Immobilieneigentum natürlich auch der finanziellen Sicherheit. Dieser Wert ist weniger anfällig für Kapitalmarktschwankungen oder Zinskrisen.

Fazit

Immobilieneigentum dient der Altersvorsorge und ermöglicht das mietfreie Wohnen. Die in den meisten Fällen notwendige Finanzierung sollte gut geplant sein. Auch wenn – wie aktuell – die Zinsen für langfristige Darlehen wieder einen Aufwärtstrend zeigen, sollten solche „einschneidenden“ Entscheidungen nicht hektisch vollzogen werden. Alle wichtigen Entscheidungskriterien (wozu auch z.B. verfügbares Eigenkapital oder die Einkommenssituation etc. gehören) müssen wohldurchdacht werden. Steht die Entscheidung zu Gunsten eines bestimmten Objektes, sollte der Finanzierungsabschluss allerdings nicht zu lange hinausgezögert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienfinanzierung – Worauf muss geachtet werden?

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» Immobilienfinanzierung Zinsen – günstige Zinsen sichern

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(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/kombi-darlehen.html

» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

(München, 27. Januar 2011) “Auch wenn es zu merklichen Anstiegen in den letzten Monaten kam: Historisch gesehen befinden sich die Baugeldzinsen immer noch im Keller”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt an: “Das wird aber nicht so bleiben, denn mit der robusten Wachstumsentwicklung und den steigenden Inflationserwartungen werden auch die Konditionen für Baufinanzierungen in 2011 anziehen.”

2010 konnten sich Bauherren und Immobilienkäufer freuen, denn nie war es in Deutschland günstiger ein Eigenheim zu finanzieren. Wenig verwunderlich also, dass viele Mieter diese Zinssituation nutzten, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen: 6,9 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen konnte Interhyp in 2010 vermitteln, das ist eine Steigerung von 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch seit dem absoluten Tiefpunkt im September sind die Baugeldzinsen kontinuierlich nach oben gegangen und tendieren inzwischen rund ein Prozent höher. “Doch selbst wenn sich Baugeldzinsen nicht mehr auf historischen Tiefständen befinden, ist Trauern über verpasste Chancen die falsche Einstellung”, erklärt Haselsteiner, denn: “Die konjunkturellen und strukturellen Rahmenbedingungen sind äußerst attraktiv und stellen in Kombination mit der heutigen Produktvielfalt und Flexibilität eine ideale Ausgangssituation dar, um mittels Immobilienkauf einen soliden Grundstein für die private Altersvorsorge zu legen.”

Allerdings sollte laut Interhyp-Vorstand Haselsteiner mit der Immobiliensuche und Planung nicht zu lange gewartet werden, denn Sachwerte sind stark gefragt. “Mehr Beschäftigung, mehr Konsum und höhere Einkommenserwartungen haben die Aktivitäten am Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Folge sind steigende Nachfrage bei Bestandsobjekten bei immer noch geringer Neubauaktivität. In einzelnen Städten sind die Preise in 2010 bereits deutlich gestiegen und auch die Mieten haben angezogen. Diese Abkehr von der schwachen Entwicklung der vergangenen zehn Jahre sollte Immobilieninteressenten aufrütteln” meint Haselsteiner und ist überzeugt: “Mittelfristig wird das geringe Neubauangebot, der starke Bedarf an Wohnraum und die erhöhten Mieten in einer Reihe von Ballungsgebieten zu kräftigen Preissteigerungen führen.” Er rät, zu handeln und bei der Finanzierung möglichst lange Zinsfestschreibungen und eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren.

(München, 28. Dezember 2010) Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldkonditionen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für einen 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgung und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

Berlin/München, 19.10.2010. 90 Prozent der deutschen Immobilienkäufer sind überzeugt, dass es einen idealen Zeitpunkt zum Erwerb von Betongold gibt. Allerdings hängt dieser nicht vorrangig von der persönlichen Familienplanung oder der Lebens- bzw. Jobsituation ab, sondern von äußeren Rahmenbedingungen. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im August über 2.700 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland befragt.

Für 39 Prozent aller Befragten bestimmen nicht beeinflussbare Faktoren wie das Zinsniveau und die Immobilienpreise den idealen Kaufzeitpunkt. Ein knappes Viertel der deutschen Käufer (23 Prozent) muss zuerst die allen Ansprüchen entsprechende Immobilie finden, um zur (Kauf-)Tat zu schreiten. Und jeder Fünfte schaut vor allem auf den Lohnzettel: Sobald der monatliche Verdienst es zulässt, ein Immobiliendarlehen zu bedienen, ist der Moment für die eigenen vier Wände gekommen.

Davon hängt der ideale Zeitpunkt zum Immobilienerwerb ab (Top 5):

1. Zinsen und Immobilienpreise stimmen (39 Prozent)

2. Wunsch-Immobilie gefunden (23 Prozent)

3. Gehalt ist ausreichend (18 Prozent)

4. Wenn der richtige Partner gefunden wurde (3,2 Prozent)

5. Drohende Inflation (2,4 Prozent)

“Die Umfrage bestätigt, dass die Entscheidung für eine Eigenheimimmobilie oft maßgeblich durch äußere Marktgegebenheiten bestimmt wird”,  kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Angesichts der historisch tiefen Zinsen und vielerorts attraktiver und stabiler Immobilienpreise ist der ideale Zeitpunkt zum Immobilienkauf genau jetzt.”

(München, 21. September 2010) Es mag Situationen geben, warum Mieter ihre bisherigen vier Wände nicht aufgeben möchten, wie z.B. einmalig niedrige Mietkosten, eine einzigartige Lage oder besondere Ausstattung der Immobilie. “Die persönliche Bevorzugung eines Mietverhältnisses sollte aber kein Grund sein, nicht über den Erwerb einer Immobilie nachzudenken”, meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Angesichts der historisch tiefen Zinsen und vielerorts attraktiver und stabiler Immobilienpreise bietet es sich an, über eine Vermietung langfristigen Vermögensaufbau zu betreiben.”

Des einen Freud, des anderen Leid – dieses Sprichwort passt gut zum allgemeinen Zinsniveau, das sich seit Monaten auf Rekordtief bewegt. Während sich also Häuslebauer und Wohnungskäufer über historisch günstige Darlehenskonditionen freuen, gehören die Sparer zu den Verlierern. Denn die Verzinsung für ihre Rücklagen beträgt momentan bei kurzfristiger Anlage selten mehr als zwei Prozent. Diese magere Verzinsung trifft auch viele Mieter, die nicht spekulieren möchten, sondern mittels kontinuierlichen Sparens versuchen für später vorzusorgen.

“Privates Wohneigentum in Deutschland gehört zu den sichersten Anlageformen des Eigenkapitals”, ist Haselsteiner überzeugt und empfiehlt daher: “Auch Mieter sollten sich in der jetzigen Zinssituation überlegen, ob sie nicht die niedrigen Baugeld-Konditionen nutzen wollen, um über den Kauf einer Immobilie einen soliden Vermögensaufbau voran zu treiben.”

(Berlin, 13.09.2010) Bauherren und Immobilienkäufer erfreuen sich derzeit historisch günstiger Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Doch auch laufende Finanzierungen können aus der aktuellen Entwicklung am Kapitalmarkt Nutzen ziehen: Sogenannte Forward-Darlehen sichern günstige Konditionen unter bestimmten Voraussetzungen für die Anschlussfinanzierung ab. Hierbei können die Angebote der verschiedenen Darlehensgeber für die jeweilige individuelle Situation durchaus markant differieren.

Vergleich und Information sind Voraussetzung

Bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist bei einem bestehenden Immobilienkredit kann sich der Darlehensnehmer am Markt nach einem Forward-Darlehen umschauen. Denn ab diesem Zeitpunkt ist bereits die Festschreibung der aktuellen Zinsen für den Anschlussvertrag möglich. Dies lohnt sich natürlich besonders dann, wenn (wie aktuell) eine Niedrigzinsphase vorherrscht. Wer maximale Kostenreduzierung für sein Restdarlehen erreichen möchte, muss dabei einen Anschlussfinanzierung Vergleich aller Anbieter am Markt durchführen. Hierfür ist nicht nur eine Fülle von Informationen notwendig, sondern auch der Zugang zu den marktrelevanten Daten und Anbietern, welche ein für die individuelle Situation des Kreditnehmers bestmögliches Angebot erstellen können. Ein einzelner Kreditnehmer kann dies kaum leisten und ist daher gut beraten, entsprechende Makler einzuschalten.

Unterschiede und Marktentwicklung

Üblicherweise werden Forward-Darlehen mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat der Vorausfixierung angeboten. Doch können Unterschiede nicht nur von Seiten der Kreditinstitute, sondern auch von der Entwicklung der Markterwartung und der individuellen Vertragsgestaltung abhängen. Wegen der moderaten Darlehenssumme und Laufzeit kann dies mitunter drastisch zu Buche schlagen. So gibt es aktuell beispielsweise Angebote, die für eine Vorlaufzeit bis zu 60 Monaten gar keine Aufschläge für die Fixierung auf den Marktzins verlangen. Der Grund liegt in der derzeitigen inversen Zinsstruktur: So kann eine neue Immobilienfinanzierung aktuell langfristig günstiger finanziert werden als mit einer kurzfristigen Bindung. Der bisher übliche „Sicherheits-Aufschlag“ für die langfristige Finanzierung entfällt. Dieses bilden die Angebotskonditionen für Forward-Darlehen entsprechend ab. Insgesamt geht die Rechnung für eine so frühzeitige Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer nur auf, wenn die Zinsen tatsächlich steigen. Verharren oder fallen sie gar, kann dies im ungünstigsten Falle sogar zu merklichen finanziellen Nachteilen führen. Mit einer Umschreibung auf den Anschlussfinanzierer fallen nicht nur z.B. Gebühren für die Grundschuldumschreibung an, sondern es besteht auch die Verpflichtung des Kreditnehmers, den zukünftigen Kredit in Anspruch zu nehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Forward-Vertrag zwar gekündigt werden, jedoch wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wünscht der Kunde ein kurzfristig kündbares Forward-Darlehen ist der Zinsaufschlag höher, es sinkt aber auch das Risiko für den Darlehensnehmer. Es gilt, die persönliche Situation zu analysieren und die Angebote der Kreditinstitute mit den eigenen Einschätzungen abzugleichen.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung in Zinsniedrigphasen frühzeitig zu initiieren, ist – je nach Einschätzung der Marktentwicklung – sinnvoll. Da niemand mit Sicherheit sagen kann, wie sich die Zinsen zukünftig entwickeln werden, sollten nach der individuellen Analyse entsprechende Angebote eingeholt und verglichen werden. Wer die Anschlussfinanzierung nicht zum Glücksspiel machen möchte, kann sich so eingehend über die zukünftig zu leistenden Raten und Gesamtkosten informieren und entscheiden, ob das Angebot für ihn sinnvoll und tragfähig ist. Helfen kann hier der Fachmann: Renommierte Makler finden Bauherren und Immobilienkäufer auf Immokredit24.com – dem Portal für Baufinanzierung und Kredite. Diese können nicht nur die Angebotsvergleiche anschaulich darstellen, sondern auch gleich eine Empfehlung anhand der persönlichen Situation abgeben.

Weitere Informationen:
» Anschlussfinanzierung – umfangreicher Ratgeber und Anschlussfinanzierung Vergleich
» Forward-Darlehen – Baufinanzierung Konditionen sichern

(Berlin, 21.06.2010) Die Zinsen für Hypothekenkredite befinden sich nun seit einigen Wochen wieder auf einem historisch niedrigen Niveau, nachdem diese in den letzten Monaten einem wiederholten, kontinuierlichen Verfall unterlegen waren. So ist beispielsweise die DGZF Pfandbriefkurve zuletzt unter den bisherigen relativen Tiefststand von 2005 gefallen. Mittlerweile hat sich allerdings wieder eine moderate Stabilisierung auf diesem niedrigen Niveau angedeutet. Ein weiterer Verfall der Hypothekenzinsen scheint zwar zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen, allerdings sinkt die Wahrscheinlichkeit das die Zinsen noch weiter fallen naturgemäß, je tiefer die Zinsen schon gesunken sind. Insofern ist das weitere Abwärtspotential sicherlich begrenzt. Gute Zeiten für Bauherren und Immobilienkäufer!

Wer sich jetzt entscheidet, eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen, sollte sich allerdings beeilen, um auf Nummer sicher zu gehen. Denn die EZB und andere Zentralbanken rund um den Globus dürften schon bald dazu übergehen, die Zinsen wieder moderat anzuheben, wenn sich die Wirtschaft zunehmend erholen sollte. Steigende Hypothekenzinsen wären so folglich wahrscheinlich. Allerdings gilt dieses Szenario noch als umstritten. Einige Ökonomen prognostizieren nämlich eine andere Entwicklung. Sie gehen davon aus, dass die Weltwirtschaft eine längerfristige Rezession mit Deflationstendenzen durchleben könnte. In diesem Falle würden die Zentralbanken sich mit Zinserhöhungen sicherlich zurückhalten und möglicherweise sogar eine Nullzinspolitik anstreben. In der Folge könnten sich Hypothekenfinanzierung nochmals deutlich verbilligen.

Aber selbst wenn man unterstellt, dass die Zinsen für Hypotheken tatsächlich noch fallen könnten, sollte man das aktuelle Zinsniveau im Kontext mit der Vergangenheit betrachtet. Faktisch war eine Baufinanzierung noch nie so billig wie heute. Wer heute finanzieren will, kann problemlos 5 oder mehr Prozentpunkte gegenüber einer Finanzierung von vor 15 Jahren einsparen. Wer auch in Zukunft von den Niedrigzinsen profitieren will, zur Zeit aber noch keine Finanzierung benötigt, kann sich die niedrigen Hypothekenzinsen beispielsweise durch einen sogenannten Forwardkredit sichern. Dabei wird die Finanzierungssumme erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt bereitgestellt, wobei die Zinsen schon jetzt festgeschrieben werden. Vor allem dann, wenn man steigende Zinsen erwartet und in einigen Jahren bauen oder kaufen will, lohnt es sich oft, eine solche Finanzierung abzuschließen.

Besonders günstige Konditionen können sich Bauherren und Immobilienkäufer erhoffen, die über einen soliden Eigenkapitalstock verfügen. Wer beispielsweise bereit und in der Lage ist, mindestens 20 oder 30 Prozent Eigenkapital einzubringen, bekommt die Bau- oder Immobilienfinanzierung meist schon zum Eingangszinssatz. Auch Bauherren, die nur eine sehr kurze Zinsbindung vereinbaren, profitieren von niedrigeren Zinsen. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren sind bei einigen Anbietern sogar schon Finanzierungen ab 2,XX Prozent möglich! Allerdings sollte man bei derartigen Finanzierungen auch die Risiken einkalkulieren, die eine eventuelle Ablösung am Ende der Zinsbindung mit sich bringt.

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» Immobilienfinanzierung
» Finanzierung von Auslandsimmobilien, Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien u.a.

Die Entwicklungen am Aktienmarkt können sich manche risikobereite Kreditnehmer zu Nutze machen. Im Rückblick auf die letzten Jahre können viele Aktien eine beachtliche Performance vorweisen – sie erzielten zweistellige Renditen. Wer also von dieser Entwicklung profitieren möchte, kann dies auch im Rahmen seiner Baufinanzierung tun.  Dabei wird so vorgegangen, dass ein geringer Anteil der gesamten Baufinanzierung (maximal 20%) in Form eines variablen Darlehens abgeschlossen wird. Die Baufinanzierung Konditionen sind für diese Darlehensform derzeit sehr günstig. Dies ist unter anderem auf die niedrigen Zinsen auf dem Geldmarkt zurückzuführen. Bei variablen Darlehen werden keine festen Tilgungstermine vereinbart. Gleichzeitig investiert der Anleger in Aktien oder Aktienfonds. Bei niedrigen Geldmarktzinsen geht die Rechnung meistens auf. Der Kreditnehmer profitiert von günstigen Baufinanzierungskonditionen bei seinem variablen Darlehen, und spekuliert auf steigende Kurse bei den gekauften Aktien. In Zeiten der niedrigen Zinsen sind Kurssteigerungen sehr wahrscheinlich. Mit dem erwirtschaftetem Kapital aus den Aktien lässt sich das variabel verzinsliche Darlehen leicht zurückführen.  Die Schwierigkeit besteht natürlich darin, dass kein Anleger die künftigen Kursentwicklungen voraussagen kann. Die Vorgehensweise ist natürlich mit einem Risiko verbunden. Aus diesem Grund sind ein Cap bei einem variablen Darlehen (Zinsabsicherung nach oben) und ein Stopp-Loss-Auftrag bei einer Aktienorder ein unbedingtes Muss, um negative Überraschungen zu vermeiden. Natürlich hat dies alles etwas mit Zocken zu tun. Aus diesem Grund sei an dieser Stelle ganz klar auf mögliche Risiken hingewiesen (steigende Zinsen und fallende Kurse). Die Möglichkeiten der Absicherung wurden bereits oben vorgestellt. Doch das Risiko kann auch mit überproportional hohen Gewinnen belohnt werden – und bei den aktuell niedrigen Baufinanzierung Konditionen ist das Risiko für Kreditnehmer mit soliden Einkommensverhältnissen überschaubar.