(München, 9. März 2010) Wie die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von Interhyp und ImmoScout24 ergab, gehören für 40 Prozent der deutschen Immobilieninteressenten die sehr niedrigen Baugeldzinsen zu den Top-3-Motiven für den Eigenheimerwerb. “So erfreulich die Niedrigzinsen auch sind: Bauherren und Immobilienkäufer sollten im Zinstief unbedingt auf eine erhöhte Tilgung achten – sonst kann sich die Entschuldung um Jahrzehnte hinauszögern“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG.

Generell gilt bei klassischen Annuitätendarlehen die Regel: Je günstiger die Zinsen, desto länger die Gesamtlaufzeit. Darlehensnehmer benötigen in einem Zinsumfeld von 6 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Hintergrund der erhöhten Laufzeit ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

“In einem Zinsumfeld wie dem derzeitigen, das 10jährige Darlehen zu 3,7 Prozent möglich macht, sollte die Tilgung mindestens 2 Prozent betragen, um in einem überschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein”, rät Haselsteiner und fügt hinzu: “Allein seit Mitte 2009 sind die Bestkonditionen für 10-Jahres-Darlehen um 70 Basispunkte nach unten gegangen. Dieser Zinsvorteil sollte unbedingt in die höhere Tilgung – und damit schnelleren Schuldenabbau – gesteckt werden.” Haselsteiner rechnet vor: Bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit einprozentiger Tilgung betrug die monatliche Kreditrate im Sommer vergangenen Jahres 438 Euro und die gesamte Darlehenslaufzeit 39 Jahre. Durch den Zinsrückgang kann ein Immobilienkäufer heute bei gleicher Monatsrate eine Tilgung von 1,7 Prozent vereinbaren und so mehr als sieben Jahre früher komplett entschuldet sein.

Für eine Baufinanzierung stehen heute zahlreiche Möglichkeiten bereit. Verbraucher können auf klassische Annuitätendarlehen zurückgreifen, aber auch variabel verzinste Darlehen oder andere Formen der Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen.

Immobilienfinanzierung in Verbindung mit Rentenversicherungen

Derzeit wieder im Trend liegt die Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung, die vor allem aus steuerlicher Hinsicht interessant ist. Es handelt sich hierbei um eine Finanzierungsform, die in Verbindung mit einer Lebens- oder Rentenversicherung gestaltet wird. Die Zinsen, die für den Immobilienkredit anfallen, werden wie gewohnt an die kreditgebende Bank bezahlt. Die Tilgung allerdings bleibt zunächst aus und wird in einer Rentenversicherung mit Kapitalbildung angespart. Die Versicherung sollte dabei mit dem Darlehen in etwa übereinstimmen, was die Laufzeit und die Zinserwartung betrifft.

Steuervorteile und geringere Monatsbelastung

Das Kapital, das über die Rentenversicherung angespart wird, ist nur zur Hälfte steuerpflichtig – zumindest dann, wenn die Rentenversicherung mindestens 12 Jahre lang bestand und der Versicherungsnehmer sich die Versicherung erst ab dem 60. Lebensjahr ausbezahlen lässt.  Wer eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung vereinbart, profitiert von den steuerlichen Vorteilen sowie der niedrigeren finanziellen Belastung. Denn die Monatsbeiträge der Versicherung fallen meist weitaus geringer aus als die Tilgungsrate, die monatlich an die Bank zu bezahlen wäre.