(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

http://www.immokredit24.com/baufinanzierer/interhyp/vollfinanzierung.html

Eine Vollfinanzierung war lange Zeit unmöglich in Deutschland. Keine Bank war bereit den kompletten Kaufpreis zu finanzieren. Ein Mindesteigenkapitaleinsatz von ca. 15 bis 20% war Pflicht. Doch die Lage auf dem Interbankenmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Viele Kreditinstitute haben erkannt, dass eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital weniger riskant ist als beispielsweise die Investition in bestimmte Wertpapiere. Dabei versteht man unter einer Vollfinanzierung eine Baufinanzierung, bei der die Bank den kompletten Kaufpreis bzw. die Baukosten finanziert. In einigen Fällen zählt dazu auch die Finanzierung der Nebenkosten in Form von Maklergebühren, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer. Die Banken gehen mit einer Vollfinanzierung kalkulierbare Risiken ein. Das etwas höhere Risiko einer Vollfinanzierung lassen sich die Banken bezahlen. Doch worin liegt das höhere Risiko einer Vollfinanzierung gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital?

Bei den meisten Baufinanzierungen dient die finanzierte Immobilie als Sicherheit. Mit dem Erlös aus einem eventuellen Verkauf oder einer Versteigerung kann die Bank die Finanzierung zurückführen. Je geringer die Finanzierung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Erlös zur Deckung der Schulden ausreicht und umgekehrt. Bei einer Vollfinanzierung muss im Falle einer Abwicklung der Erlös aus der Immobilie die relativ hohe Schuld decken. Wenn dabei bedacht wird, dass bei einer Zwangsversteigerung oft nur 50%-70% des Verkehrswertes erreicht werden, ist das Risiko relativ groß, dass der Erlös nicht ausreicht. Das Risiko wird aber nur dann schlagend, wenn die laufenden Kreditraten nicht pünktlich erbracht werden und der Kredit gekündigt wird. So weit muss es nicht kommen. Da aber das Risiko besteht, sind die Vollfinanzierungen im Regelfall um ca. 1% bis 1,5% teurer als eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes.
Nichtsdestotrotz ist eine Vollfinanzierung eine Möglichkeit zu den eigenen vier Wänden zu kommen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. In einer Niedrigzinsphase ist auch eine Vollfinanzierung relativ problemlos tragbar.