(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit ohne Eigenkapital

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/sicherheiten-bei-baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

http://www.immokredit24.com/baufinanzierer/interhyp/vollfinanzierung.html

Soll ein Neubau oder Umbau finanziert werden, sollten einige wichtige Punkte vor der Anfrage und dem Abschluss der Finanzierung beachtet werden. Ein allgemeingültiger Rat besagt, dass bei möglichst vielen Anbietern unter Zugrundelegung identischer Eckdaten angefragt werden sollte, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Diese Eckdaten sind: Darlehenshöhe (Beleihungsgrenze beachten!), Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist sowie gewünschte Flexibilisierungsmöglichkeiten hinsichtlich Tilgungsleistung und Sondertilgungen. Vor der Anfrage sollte geprüft werden, ob Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden können und ob ein Teil des Eigenkapitals ggf. als Sicherheit zurückbehalten wird.

Mittlerweile ist es auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu initiieren, jedoch sind die Kosten hierfür höher und die Zahl der Anbieter begrenzt. Anhand der Angebote kann ein Tilgungsplan (oder auch Zahlungsplan) erstellt werden, woraus die monatliche Kreditrate ersehen werden kann. Diese Rate darf nur so hoch sein, dass sie problemlos aus den sicheren laufenden Einkünften des Darlehensnehmers bestritten werden kann – anderenfalls kann dies später zu ernsteren finanziellen Problemen führen, z.B. wenn unvorhergesehene Zusatzkosten auftreten. Je nach Kreditinstitut kommen die Darlehensbeträge (meist unterteilt in verschiedene Teilbeträge) erst dann zur Auszahlung, wenn bestimmte Bauabschnitte fertiggestellt sind und ein entsprechender Nachweis vorliegt.

Dies kann gerade bei einem Neubau zu Problemen führen, da der Dienstleister ggf. früher Rechnungen stellt. In diesem Falle wird eine sog. Zwischenfinanzierung notwendig, die weitere Kosten in Form von Zinsen bedingt. Eine genaue Vorabinformation ist deshalb unerlässlich. Das Ziel des Darlehensnehmers sollte immer sein, das Darlehen bei einer tragfähigen laufenden Belastung so frühzeitig wie möglich zu tilgen. Aufgrund der vielen Ausgestaltungsmöglichkeiten muss daher entsprechendes Basiswissen vorhanden sein oder ein Fachmann als Berater hinzugezogen werden.

(Berlin, 20.08.2010) Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital (im Fachjargon Vollfinanzierung) wird von zunehmend mehr Kreditinstituten angeboten. So verlockend die Aussicht auf Wohneigentum ohne eigene finanzielle Mittel auch erscheint, jeder Antragsteller sollte sich vorher eingehend informieren und prüfen, ob die Angebote für seine persönliche Situation geeignet sind. Eine Vollfinanzierung ist immer mit Risikoaufschlägen sowie bestimmten Voraussetzungen in Bezug auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers verbunden.

Timing und Einkommensverhältnisse sind entscheidend

Besonders in Niedrigzinsphasen kann sich für Mittel- bis Gutverdiener eine Vollfinanzierung lohnen: Wer bisher noch kein Eigenkapital zurücklegen konnte, aber solide und ausreichende Einkommensverhältnisse als Sicherheit einbringt, kann so von den aktuell niedrigen Zinssätzen bei der Immobilienfinanzierung profitieren. Für diese früher gar nicht mögliche Form der Finanzierung besteht sogar die Möglichkeit, bis zu 120% des Beleihungswertes einer Immobilie als Kreditsumme zu beantragen. Der Kreditnehmer kann so zusätzliche Nebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtagen, ggf. sogar Möbel oder die Einbauküche) abdecken. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Beantragung bei der Bank ist der Nachweis eines entsprechenden Einkommens, aus dem (neben dem Objekt selbst) die Sicherheit für die Tilgungs- und Zinsleistungen ersehen werden kann.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Der offensichtlichste Vorteil ist, dass der Antragsteller ohne eigene finanzielle Mittel zur Immobilie kommt. In besonderen Lebensumständen (z.B. bei jungen Familien) können so eigene Ersparnisse für Unvorhergesehenes zurückgelegt werden. Es kann zusätzlich zur eigenen Immobilie ein Kapitalpolster für die Altersvorsorge gebildet werden. Daneben kann das Timing (Ausnutzung von Niedrigzinsphasen [siehe oben] oder Ausnutzung von günstigen Immobilienangeboten bzw. Herstellungskosten) einen Vorteil in Bezug auf die Gesamtkosten des Objektes bedeuten. Die Ausgestaltung des Finanzierungsvertrages kann ähnlich variabel sein wie die einer „herkömmlichen“ Immobilienfinanzierung:
- Variabel gestaltbare Kreditsumme (teilw. sogar mehr als 100% des Immobilienwertes)
- Individuelle Anpassung der Zinsbindung, des Tilgungssatzes und Einbringung von Sondertilgungsmöglichkeiten
- Geschickte Ausnutzung von Fördermitteln und Kombinationen mit Finanzprodukten (z.B. Lebensversicherungen, Sparverträge etc.)
Diese Punkte sprechen klar für die Entscheidung zu dieser Finanzierungsform.

Gibt es Nachteile?

Generell gilt bei Immobilienfinanzierungen, dass die Bauzinsen umso günstiger werden je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Ist also keine Rücklage vorhanden, muss davon ausgegangen werden, dass die monatliche Belastung stärker ausfallen wird. Um diese Belastung tragen zu können ist daher ein relativ hohes regelmäßiges Einkommen notwendig. Bei einer Entscheidung für eine Vollfinanzierung müssen zusätzlich entsprechende Sicherheiten vorgewiesen werden – hierzu zählt auch, dass das zu finanzierende Objekt möglichst wertbeständig ist, damit im Falle eines Zahlungsausfalles die Bank durch einen Verkauf einen möglichst hohen Erlös erzielen kann. Die Kreditinstitute weichen nicht selten durch unterschiedliche Beurteilungskriterien hierfür in Ihren Angebotskonditionen bzw. in der generellen Bewilligung merklich voneinander ab.

Fazit

Wer aus seiner Lebenssituation heraus eine Vollfinanzierung für die geplante Immobilie ins Auge fasst, sollte sich eingehend über die Vor- und Nachteile informieren. Alle Angebote sollten hinreichend geprüft werden: Schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz machen sich auf Dauer bemerkbar. Die unterschiedlichen Modalitäten zu Sondertilgungen, Ausstiegsszenarien und Bindungsfristen sollten der individuellen Situation vollständig entsprechen. Ideal für die Informationssuche und für den Angebotsprozess ist Immokredit24.com. Hier kann der Kreditnehmer von allen Vorteilen einer unabhängigen Beratung profitieren und so das für Ihn bestmögliche Angebot herausfiltern.

Weitere Informationen:

» Vollfinanzierung
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Bauzinsen

Eine Vollfinanzierung war lange Zeit unmöglich in Deutschland. Keine Bank war bereit den kompletten Kaufpreis zu finanzieren. Ein Mindesteigenkapitaleinsatz von ca. 15 bis 20% war Pflicht. Doch die Lage auf dem Interbankenmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Viele Kreditinstitute haben erkannt, dass eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital weniger riskant ist als beispielsweise die Investition in bestimmte Wertpapiere. Dabei versteht man unter einer Vollfinanzierung eine Baufinanzierung, bei der die Bank den kompletten Kaufpreis bzw. die Baukosten finanziert. In einigen Fällen zählt dazu auch die Finanzierung der Nebenkosten in Form von Maklergebühren, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer. Die Banken gehen mit einer Vollfinanzierung kalkulierbare Risiken ein. Das etwas höhere Risiko einer Vollfinanzierung lassen sich die Banken bezahlen. Doch worin liegt das höhere Risiko einer Vollfinanzierung gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital?

Bei den meisten Baufinanzierungen dient die finanzierte Immobilie als Sicherheit. Mit dem Erlös aus einem eventuellen Verkauf oder einer Versteigerung kann die Bank die Finanzierung zurückführen. Je geringer die Finanzierung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Erlös zur Deckung der Schulden ausreicht und umgekehrt. Bei einer Vollfinanzierung muss im Falle einer Abwicklung der Erlös aus der Immobilie die relativ hohe Schuld decken. Wenn dabei bedacht wird, dass bei einer Zwangsversteigerung oft nur 50%-70% des Verkehrswertes erreicht werden, ist das Risiko relativ groß, dass der Erlös nicht ausreicht. Das Risiko wird aber nur dann schlagend, wenn die laufenden Kreditraten nicht pünktlich erbracht werden und der Kredit gekündigt wird. So weit muss es nicht kommen. Da aber das Risiko besteht, sind die Vollfinanzierungen im Regelfall um ca. 1% bis 1,5% teurer als eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes.
Nichtsdestotrotz ist eine Vollfinanzierung eine Möglichkeit zu den eigenen vier Wänden zu kommen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. In einer Niedrigzinsphase ist auch eine Vollfinanzierung relativ problemlos tragbar.