(München, 28. Dezember 2010) Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldkonditionen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für einen 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgung und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

Bei einem Forward Darlehen wird ein aktueller Zinssatz für die Zukunft gesichert. Die Konditionen für ein Forward Darlehen werden dabei aus der aktuellen Zinsstrukturkurve abgeleitet. Die heutige Zinsstrukturkurve beinhaltet bereits eine Aussage über die künftigen Zinsen. Das Prinzip ist auf dem Grundsatz der Arbitragefreiheit aufgebaut. Die Ableitung erfolgt nach mathematischen Formeln. Dabei hängen die Forward-Sätze vom aktuellen Niveau und der Steilheit der Zinsstrukturkurve ab.

Zugegeben, die Forward-Sätze sind synthetisch erzeugte Zinssätze der Zukunft und treten aufgrund der sich ständig verändernden Marktgegebenheiten nur selten ein. Dennoch ist dies eine anerkannte Methode, um die künftige Entwicklung der Zinssätze voraussagen zu können. Bei den Forward Darlehen gibt es zwei Arten, die es zu unterscheiden gilt. Einerseits gibt es die so genannten „echten“ und „unechten“ Forward Darlehen. Bei echten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Darlehens zu laufen. Bei unechten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits ab dem Zeitpunkt der Darlehenszusage.

Forward Darlehen sind ein beliebtes Instrument der Zinssicherung im Bereich der Baufinanzierung. Die Zinsbindungen, die erst in den nächsten Jahren auslaufen, können bereits heute mit einem Forward Darlehen hinsichtlich des Zinsänderungsrisikos abgesichert werden. Die Absicherung erfolgt natürlich nicht zu den üblichen Konditionen im Bereich der Baufinanzierung. Die Konditionen werden nach dem oben aufgeführten Prinzip ermittelt. Ein Forward Darlehen ist eine interessante Lösung für die Einschränkung des Zinsänderungsrisikos zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Ein Kreditnehmer hat dabei die absolute Transparenz und Sicherheit für mehrere Jahre im Voraus.
Auch bei Forward Darlehen gilt allerdings, dass die Konditionen unter den Banken verglichen werden sollen.