(Berlin, 22.05.2012) Bausparverträge sind Klassiker der Immobilienfinanzierung. Nach wie vor sparen viele Bundesbürger (zurzeit etwa 20 Millionen Verträge) über eine Bausparkasse Beträge an, um nach der Zuteilungsreife an ein günstiges Immobiliendarlehen zu gelangen. Die Konditionen für dieses Darlehen orientieren sich an den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses herrschenden Verhältnissen am Finanzmarkt. Da derzeit historisch günstige Bauzinsen präsent sind, können aktuell Bausparverträge mit sehr günstigen Zinskonditionen für ein späteres Darlehen abgeschlossen werden. Der Nachteil liegt dabei in der vergleichsweise langen Ansparphase mit ebenfalls sehr niedrigen Guthabenzinsen. Trotzdem kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Bausparvertrag in der derzeitigen Situation sinnvoll sein. Der Interessent sollte aber alle möglichen Optionen für die Inanspruchnahme einer möglichst günstigen Immobilienfinanzierung prüfen, um so maximal vom derzeitigen Zinstief zu profitieren.

Die aktuelle Situation

Das derzeitige Zinstief am Kapitalmarkt ermuntert viele Immobilieninteressierte, die „eigenen 4 Wände“ zu realisieren. Die eigene Immobilie kann nach wie vor als eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge angesehen werden, da ein Sachwert grundsätzlich kaum von inflationären oder kapitalmarkttechnischen Schwankungen (wie zuletzt in der Finanzkrise beobachtet) beeindruckt wird. Neben der freien Entfaltung im eigenen Wohnraum dient eine Immobilie deshalb auch der Sicherung des Lebensstandards im Alter. Wichtig dabei ist, dass die Ratenzahlungen für Tilgungen und Zinsen möglichst vor Eintritt des Rentenalters abgeschlossen sind, da dann in der Regel die monatlichen Einkünfte im Vergleich zum aktiven Erwerbsleben sinken. Ohne Miet- oder Ratenzahlungen lässt sich so im Alter ein angemessener Lebensstandard halten. Der Trend zur eigenen Immobilie hält aufgrund dieser Vorteile an. Nicht jeder verfügt jedoch aktuell über genügend Eigenkapital, um eine günstige und realisierbare Immobilienfinanzierung direkt zu starten und sich die günstigen Zinsen zu sichern. Doch es gibt Alternativen wie z.B. das Bausparen.

Bausparen sichert die Zinsen und ermöglicht den späteren Erwerb von Immobilieneigentum

Bausparen ist in Deutschland nach wie vor sehr beliebt – nicht ohne Grund: Die meisten Neu-Bausparer möchten so die aktuell niedrigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft „reservieren“. Beim Abschluss eines Bausparvertrages werden bereits die Zinskonditionen für ein späteres Darlehen fixiert, die sich an den aktuellen (also sehr günstigen) Marktzinskonditionen orientieren. Zudem können Sonderzahlungen jederzeit ohne Vorfälligkeitszinsen erfolgen und Sparer mit niedrigem Einkommen haben sogar Anspruch auf staatliche Unterstützungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Auf der anderen Seite haben Bausparverträge aber auch einige Unzulänglichkeiten: So ist der genaue Zeitpunkt der Zuteilung (und damit die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Darlehens) nicht von vornherein bekannt. Außerdem wird während der Ansparphase ein nur sehr geringer Guthabenzins gezahlt. Dazu kommen relativ hohe Gebühren, z.B. für den Abschluss oder die Kontoführung. Durch die Bindung an die Bausparkasse besteht zudem keine Möglichkeit, später den Kreditgeber zu wechseln. Die Alternativen zum Bausparen sind jedoch – insbesondere wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung steht – eher sehr begrenzt. So kann der Interessent zwar z.B. mittels einer Vollfinanzierung oder auch eines Forward-Darlehens die Zinssituation nutzen, doch kommen hier auch einige Mehrkosten im Vergleich zu einem regulären Annuitätendarlehen auf ihn zu, z.B. wegen des gesteigerten Risikos für den Darlehensgeber.

Vorteile bei einer Baufinanzierung ohne Bausparvertrag

Wer eine Baufinanzierung ohne Bausparvertrag realisieren möchte, sollte nach Expertenmeinung mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen. Dies ist notwendig, um den Beleihungsauslauf und damit die Zinskosten für ein Immobiliendarlehen zu senken, sowie alle Nebenkosten und mögliche Kosten durch Unvorhergesehenes zu decken. Ein Vorteil dabei ist, dass der Darlehensnehmer nicht erst warten muss, bis z.B. ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und somit direkt „loslegen“ kann. Weiterhin decken die Darlehenssummen aus Bausparverträgen meist auch nicht den kompletten Kapitalbedarf ab, sodass zusätzliche Darlehen aufgenommen werden müssen. Je höher die Darlehenssumme sein soll, umso höher ist auch der regelmäßige Sparbeitrag. Diese Sparbeiträge sind nur gering verzinst, bei der Abzahlung einer laufenden Finanzierung bringen die gleichen Beiträge hingegen sehr viel mehr finanziellen Nutzen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs bei den Deutschen: Die sachwertuntermauerte Altersvorsorge hat gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten besonders viele Interessenten. Wer Vor- und Nachteile von Immobilienfinanzierungen und Bausparverträgen abwägt, wird zu dem Schluss kommen, dass Bausparverträge vor allem für Immobilieninteressenten mit niedrigerem Einkommen und wenig Eigenkapital geeignet sind. Wer jedoch über einen gewissen Eigenkapitalstock und ggf. über ein hohes Einkommen verfügt, ist mit einer herkömmlichen Baufinanzierung ohne Bausparvertrag besser bedient.

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» Aktuelle Immobilienkredit Zinsen

(Berlin, 14.05.2012) Jeder, der einen Immobilienfinanzierungsvertrag abgeschlossen hat, ist an diesen viele Jahre gebunden. Die regelmäßigen Raten sind rechtzeitig aufzubringen – oder es drohen ernste finanzielle Probleme. Doch es ist nicht damit getan, den Vertrag in die Schublade zu legen und die nächsten Jahrzehnte sich nicht mehr mit den Finanzierungskonditionen zu beschäftigen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht ein durchaus großes Sparpotenzial, wenn eine Finanzierung optimiert werden kann – beispielsweise durch die Ablösung mit einem günstigeren Darlehen oder durch Weiterführung mit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Im Folgenden sind 10 Tipps aufgeführt, mit denen jeder Darlehensnehmer seine laufende Finanzierung überprüfen kann.

1. Behalten Sie den Markt im Auge

Informieren Sie sich von Zeit zu Zeit über aktuelle Immobilienfinanzierungsangebote. Sprechen Sie Ihre Hausbank an, auch wenn Sie bereits seit vielen Jahren dort finanzieren. Oft wird ein Nachlass gewährt, wenn sie auf besonders günstige Angebote von Konkurrenzbanken bzw. die aktuelle Niedrigzinsphase verweisen.

2. Prüfen Sie regelmäßig Ihre monatliche Ein-/Ausgabenbilanz

Nicht nur die Raten für Tilgung und Zinsen führen jeden Monat zu Ausgaben. Oftmals können durch Vergleiche günstigere Versicherungen oder Reparaturen als bisher gefunden werden. So können Sie mehr Eigenkapital zurücklegen und ggf. mit einer Sondertilgung Ihre Tilgungsleistung erhöhen, was letztendlich zu schnellerer Schuldenfreiheit führt.

3. Bauzinsen aktuell auf Niedrigstand: Wann lohnt eine Umschuldung?

Aktuell befinden sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auf sehr niedrigem Niveau. Eine Umschuldung des laufenden Darlehens auf ein anderes Kreditinstitut kommt einer Kündigung gleich, für die viele Institute eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (insbesondere innerhalb eines Sollzinsbindungszeitraumes). Die Umschuldung lohnt daher nur, wenn die Zinsersparnis der neuen Finanzierung so hoch ist, dass sowohl Vorfälligkeitsentschädigung als auch die entstehenden Nebenkosten (wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Grundbuchkosten) überkompensiert werden.

4. Variable Finanzierungen können einfacher gekündigt werden

Ist keine Zinsfestschreibung vereinbart, kann das variable Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ist die bisherige Bank nicht verhandlungsbereit, kann eine Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut so relativ einfach zu hohen Zinsersparnissen führen. Bei variablen Darlehen sollte der Zinsmarkt ständig beobachtet werden, damit angemessen reagiert werden kann.

5. Optionen für eine Anschlussfinanzierung früh prüfen

Läuft eine vereinbarte Zinsbindung aus, kann die Restschuld aus dem Darlehen sofort getilgt oder anschlussfinanziert werden. Nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer bereits lange vor Auslauf der Zinsbindung umsehen. Mittels eines Forward-Darlehens können z.B. bis zu 5 Jahre im Voraus die Konditionen für ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich für die Anschlussfinanzierung durchführen

Die Anfrage nach Konditionen für eine passende Anschlussfinanzierung sollte immer die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Zinsfestschreibungsfrist, Tilgungssatz und Flexibilisierungsmöglichkeiten) beinhalten. Dies erleichtert später das Vergleichen und Aussortieren der günstigsten Angebote.

7. Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sind Sondertilgungsmöglichkeiten für den laufenden Finanzierungsvertrag vereinbart, sollte geprüft werden, ob die kostenfreien Tilgungen schon ausgenutzt wurden. Steht Eigenkapital für eine Sondertilgung zur Verfügung, ist die Ersparnis durch die Sondertilgung meist höher als die Anlage des Kapitals auf einem Sparkonto o.ä.

8. Bei erneutem Finanzierungsbedarf Kreditinstitut kontaktieren

Sind Anbauten oder größere Renovierungen bzw. Umbauten geplant, kann es sich gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, eine bestehende (und bereits zum großen Teil getilgte) Immobilienfinanzierung „aufzustocken“. Das finanzierende Kreditinstitut kann ggf. die Darlehenssumme zu günstigen Konditionen aufstocken, ohne die Notwendigkeit einer erneuten Sicherheitshinterlegung.

9. Regelmäßige Prüfung alternativer Kreditformen

Für die Überprüfung auf günstige Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen empfiehlt es sich auch, alternative Kreditformen und Angebote ausländischer Banken zu prüfen: Nur wer ständig die Augen offenhält, kann bei günstigen Möglichkeiten zuschlagen und viel Geld sparen.

10. Über Änderungen und aktuelle Marktgegebenheiten informieren

Auf dem Portal www.immokredit24.com kann der Darlehensnehmer sich immer wieder aktuell über Neuigkeiten auf dem Kreditmarkt, geltende Zinssätze und gesetzliche Änderungen bei Finanzierungsverträgen informieren. Dies kann je nach persönlicher Situation auch die eigene Finanzierung betreffen.

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» Immobilienkredit Anschlussfinanzierung im Detail
» Immobilienkredit vorzeitig kündigen und ablösen

(Berlin, 17.04.2012) Der Erwerb eines Eigenheimes – egal ob Wohnung oder Haus – war selten zu so günstigen Konditionen möglich wie derzeit. Die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen befinden sich seit einiger Zeit auf extremen Tiefständen. Neben dem erfüllten Wunsch der „eigenen“ 4 Wände ist der Bau oder Kauf einer Immobilie ein Teil der Altersvorsorge – inflationsgeschützt, kaum anfällig für Wertschwankungen und im Rentenalter (nach Darlehenstilgung) sehr günstig, da keine Miete anfällt. Doch auch wenn es so aussieht, als stünden alle Zeichen auf grün für die Schaffung von Immobilieneigentum: Es gibt immer zwei Seiten. Für die Realisierung einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge bedacht werden. Dies gilt nicht nur für die Finanzierungsplanung und die Kalkulation der Gesamtbelastung, sondern auch ganz generell für die Lebenssituation und die individuell bestmögliche Gestaltung von lokalen und situativen Abhängigkeiten.

Welches ist der optimale Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Hierfür müssen mehrere Aspekte bedacht werden: Zu Zeiten niedriger Bauzinsen (wie aktuell) sind Immobilienfinanzierungen günstig zu haben und ermöglichen so eine vergleichsweise rasche Tilgung und damit die schnellere Schuldenfreiheit. Auf der anderen Seite ist die Vermögens- und Einkommenssituation des Interessenten entscheidend: Muss ein hoher Anteil Fremdkapital aufgenommen werden, verteuert dies das Darlehen nicht nur wieder, sondern erhöht auch das Risiko, die hohen Raten irgendwann nicht mehr zahlen zu können – dafür reicht z.B. schon eine veränderte Einkommenssituation bei einem Jobwechsel oder – im schlimmsten Fall – bei Arbeitslosigkeit. Wird der von Experten empfohlene Mindestanteil an Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent der Erwerbs- bzw. Herstellungskosten nicht erreicht, fehlt der Sicherheitspuffer für anfallende Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben. Auch wenn die Mietbelastung einer gemieteten Immobilie regelmäßig Geld „verbrennt“ – so ist es doch bei wenig Eigenkapital und einer unsicheren Einkommenslage weniger risikoreich als eine erzwungene Immobilienfinanzierung. Die meisten Kreditinstitute werden vor der Darlehensgewährung darauf achten, dass eine ausreichende Bonität beim Kreditnehmer vorhanden ist. Bestehen Zweifel an der Rückzahlungsfähigkeit, wird kein seriöses Kreditinstitut ein Darlehen gewähren.

Vor- und Nachteile von Immobilieneigentum
Eine eigene Immobilie stellt neben dem Komfort der freien Wohnentfaltung eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge dar. Die Immobilie gilt als sachwertuntermauerte und deshalb kapitalmarkt- und inflationsunabhängige Wertanalage, die im Alter ein günstiges Wohnen ermöglicht. Die Abhängigkeiten von z.B. Vermietern oder von einem geregelt hohen Einkommen im Rentenalter (für die Mietzahlungen) entfallen. Allerdings birgt auch die eigene Immobilie einige Nachteile: So muss sich der Eigentümer selbstständig um Versicherungen, Versorgungspartner oder die Einhaltung von Auflagen kümmern. Ebenso muss er für Sanierungen und Instandhaltungen aufkommen oder wird bei vielen kommunalen Entscheidungen in die Pflicht genommen (z.B. bei Straßen- oder Gehwegsanierungen etc.). Es ist von entscheidender Bedeutung, dass ein Immobilieneigentümer nicht nur während der Finanzierungsphase, sondern auch später über ein entsprechendes Einkommen bzw. Vermögen verfügt, damit anfallende Verpflichtungen erfüllt werden können. Die Ortsabhängigkeit steigt ebenfalls, denn ein Mieter kann bei Notwendigkeit viel leichter den Wohnort oder das Objekt wechseln als ein Eigentümer. Verkäufe von Immobilien sind meist mit vielen Umständen und oft mit nicht zu verachtenden finanziellen Einbußen verbunden, da selten ein Verkaufspreis über oder gleich dem Erwerbspreis erzielt wird.

Fazit
Die allgemeinen Marktumstände für eine Immobilienfinanzierung und damit die Schaffung von Immobilieneigentum sind aktuell extrem günstig. Wer sich in einer entsprechend guten persönlichen Vermögens- resp. Einkommenslage befindet, sollte nicht mehr allzu lange warten – Immobilieneigentum ist nach wie vor ideal für die Altersvorsorge und für den Lebenskomfort im Alter. Allerdings müssen auch einige Nachteile bedacht werden, über die sich der Interessent vorab ein klares Bild verschaffen sollte. Eine korrekte Planung erfordert eine detaillierte Analyse der eigenen Situation und die anschließende Optimierung des Fremdkapitalbedarfs. Hilfreich zur Seite können dem Interessenten hierbei unabhängige Fachberater stehen – eine gute Möglichkeit, sich umfassend zu informieren, besteht beispielsweise im Internet unter www.immokredit24.com.

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» Immobilienkredit – Günstige Immobilienkredit-Zinsen nutzen
» Immobilien-Ratgeber – kaufen oder mieten?

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(Berlin, 03.04.2012) Den Traum vom Eigenheim erfüllen sich Jahr für Jahr über 200.000 Immobilienkäufer in Deutschland – Tendenz steigend. Die meisten Eigenheime davon sind zumindest zum größten Teil über Kreditinstitute finanziert, denn die wenigsten Menschen haben genügend Eigenkapital, um eine neue Immobilie aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Dabei die richtige Finanzierung zu finden, ist gar nicht so einfach, denn neben möglichst günstigen Konditionen muss sie auch den individuellen Verhältnissen des Immobilienerwerbers Rechnung tragen. Dabei genügt es meist nicht, sich mal kurz über die wichtigsten Themen zu informieren und dann zu seinem Bankberater zu gehen. Die Unterschiede in den möglichen Finanzierungsformen und den Konditionen sind so prägnant, dass eine richtige Kreditplanung nicht nur viele tausende Euro sparen kann, sondern überhaupt erst den Finanzierungserfolg sicherstellt.

Welches sind die wichtigsten Einflussgrößen eines Immobilienkredites?

Als Erstes muss der Fremdkapitalbedarf ermittelt werden. Dazu genügt es nicht, die veranschlagten Kosten des Neubaus bzw. den Preis der Kaufimmobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals als Darlehenssumme anzunehmen. Vielmehr müssen weitere Faktoren wie Nebenkosten (wie z.B. Notar, Grundbuch, Innenausstattung usw.) eingerechnet werden. Bei Neubauten muss zusätzlich von möglichen auftretenden Schwierigkeiten während der Bauphase sowie von etwaigen Zahlungsverpflichtungen vor den jeweiligen Darlehensauszahlungen ausgegangen werden (Stichwort Zwischenfinanzierung). Der genaue Fremdkapitalbedarf sollte ferner unter Berücksichtigung eines gewissen Teiles Eigenkapitals für unvorhergesehene Zwischenfälle ermittelt werden, damit der Immobilienerwerber im Fall der Fälle nicht völlig mittellos dasteht. Das nächste sehr wichtige Kriterium ist die voraussichtliche Ratenhöhe des Darlehens. Sie legt fest, wie viel vom frei verfügbaren Einkommen Monat für Monat für die Zins- und Tilgungsverpflichtungen eingeplant werden müssen. Eine Verplanung des gesamten verfügbaren Einkommens des Darlehensnehmers bedeutet ein sehr hohes Risiko: Treten z.B. unvorhergesehen Ausgaben auf (egal, ob im Zusammenhang mit der Immobilie oder fremdinitiiert) oder verschlechtert sich die Einkommenssituation (z.B. wegen eines Jobwechsels etc.) könnten dann die regelmäßigen Kreditraten nicht mehr bedient werden. Dieser Zusammenhang verdeutlicht die enge Bindung von Immobilienpreis, dem dafür notwendigen Fremdkapital und dem verfügbaren Einkommen. Im Zweifelsfalle sollte vor dem Immobilienerwerb ein unabhängiger Berater kontaktiert werden, um zu ermitteln, ob die mit dem Immobilienpreis zusammenhängende Finanzierung überhaupt geschultert werden kann.

Weitere wichtige Eckpunkte eines Finanzierungsvertrages

Eine Immobilienfinanzierung sollte neben einem möglichst günstigen Sollzins auch zur persönlichen Vermögenssituation passen, ggf. sollte der Finanzierungsvertrag bei Bedarf flexibel anpassbar sein. Hierzu gehört insbesondere der Tilgungssatz, welcher angibt, in welcher Höhe eine regelmäßige Tilgung des Darlehensbetrages erfolgt. Bei einem ausreichend hohen Einkommen kann dieser entsprechend hoch sein (z.B. 4 oder 5 % p.a.), damit eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit und eine geringe Zinsbelastung erreicht wird. Ändert sich die Einkommenssituation und existiert weniger frei verfügbares Einkommen, sollte der Tilgungssatz entsprechend niedriger sein. Daneben können mit dem Kreditinstitut auch Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart werden – so kann der Darlehensnehmer eine zusätzliche Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung vornehmen, wenn einmal etwas mehr freies Kapital zur Verfügung steht. Die Länge der Sollzinsbindung gibt an, wie lange Bank (und Darlehensnehmer) an den einmal vereinbarten Sollzins gebunden sind. Laufzeiten über 10 Jahre sind oft mit Aufschlägen verbunden und lohnen nur bei besonders günstigen Marktzinsverhältnissen. Im Einzelfall sollte hier ebenfalls ein unabhängiger Berater unter Einbezug der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation hinzugezogen werden, um die optimale Finanzierungsform und die damit zusammenhängende Sollzinsbindung zu ermitteln.

Der Vergleich von verschiedenen Anbietern

Um die Angebote verschiedener Anbieter effektiv vergleichen zu können, müssen im Vorfeld der Anfrage einige Dinge beachtet werden. So sollte vor der Anfrage bereits eine Optimierung hinsichtlich des Fremdkapitalbedarfs (ggf. sind hier Förderungen möglich, die den Fremdkapitalbedarf reduzieren etc.) erfolgt sein. Anschließend sollten Finanzierungsform, Tilgungssatz (im Hinblick auf die monatliche Ratenbelastung) und mögliche Flexibilisierungsoptionen festgelegt werden. Eine Anfrage sollte alle diese Daten bereits enthalten, damit die Kreditinstitute entsprechend „vorgeformte“ Angebote abgeben können. Dies erleichtert den anschließenden Vergleich enorm.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die meisten Experten raten bei einer Immobilienfinanzierung zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Doch in den letzten Jahren nehmen die Angebote für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital immer mehr zu. Verschiedene Anbieter bieten sog. Vollfinanzierungen zu 100% oder gar 110% (wo zusätzlich auch z.B. die Einbauküche oder Möbel mitfinanziert werden können) an. Was zunächst sehr verlockend klingt, birgt allerdings auch große Risiken: Ist kein Eigenkapitalstock vorhanden, können Kosten z.B. durch Instandhaltung oder fehlende Mittel durch sich verändernde Einkommensverhältnisse schnell zum Verlust der Immobilie führen. Können die relativ hohen Raten für Vollfinanzierungen (hohe Raten, da die Konditionen für Vollfinanzierungen deutlich schlechter sind als für Finanzierungen mit Eigenkapital) nicht mehr geleistet werden, wird die Bank Ihr Grundpfandrecht geltend machen. Eine Entscheidung für diese Finanzierungsform sollte daher im Vorfeld sehr gut abgewogen werden.

Zweitfinanzierungen, vorzeitige Ablösungen und Kreditaufstockungen

Als Zweitfinanzierung wird in der Regel die Anschlussfinanzierung einer Immobilienfinanzierung mit abgelaufener Zinsbindungsfrist bezeichnet. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung stehen bei der Vertragsunterzeichnung der Erstfinanzierung nicht fest und stellen demnach ein nicht zu verachtendes Risiko dar, falls z.B. der Zinssatz stark ansteigt. Die Restkreditsumme ist dann nur zu vergleichsweise teuren Anschlusskonditionen realisierbar. Es existieren einige Möglichkeiten am Kapitalmarkt, dieses Risiko zu verringern – ein Beispiel dafür sind Forward-Darlehen. Ferner besteht die Möglichkeit einer vollständigen (ggf. vorzeitigen) Ablösung des Restkreditbetrages. Allerdings besteht bei vorzeitigen Kreditablösungen außerhalb eines ggf. vereinbarten Rahmens die Gefahr, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Anrechnung bringt.

Auch der inverse Fall ist denkbar: So ist es durchaus möglich, Kreditaufstockungen mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren, z.B. bei einem Anbauvorhaben oder bei der Erweiterung mit Nebengebäuden wie Carports oder Gartenhütten. Sinnvoll ist hier grundsätzlich immer zunächst die Anfrage bei der bereits finanzierenden Bank, da dann keine aufwändigen Um- oder Zusatzeintragungen im Grundbuch nötig sind.

Fazit

Die richtige Planung einer Immobilienfinanzierung, die detaillierte Analyse der eigenen Situation und die adäquate Optimierung des Kapitalbedarfs erfordern einen hohen Zeitaufwand. Jedoch sollte – egal ob bei Neu- oder Anschlussfinanzierungen – dieser Aufwand auf keinen Fall gescheut werden. Schnell können so nicht nur viele tausend Euro gespart werden, sondern eine generell sichere Basis für das Finanzierungsvorhaben geschaffen werden. Kostenlose und unabhängige Beratung mit dem notwendigen Know-how und einem breiten Marktüberblick kann der Interessent z.B. unter www.immokredit24.com im Internet finden.

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» Immobilienkredit
» Immobilienkredite im Vergleich

(Berlin, 27.03.2012) Selbständige und Freiberufler haben oft größere Probleme, Kredite für Ihre Vorhaben zu erhalten. Insbesondere bei größeren Projekten – wie Immobilien- oder Fahrzeug-Finanzierungen oder bei gewerblichen Expansionsplänen, winken die Banken wegen der fehlenden Sicherheiten oft ab: „Zu unsicher das regelmäßige Einkommen – zu hoch das Rückzahlungsausfallrisiko“, so die oft gehörten Begründungen. Die Prüfung, ob ein Antragsteller kreditwürdig ist oder nicht, ist oft langwierig und aufwendig, da neben der Ertragssituation auch das geschäftliche Umfeld und die erwarteten Einnahmen bewertet werden müssen. Welche Möglichkeiten hat ein Gewerbetreibender also, um an ausreichend Fremdkapital für seine Vorhaben zu kommen? Das Problem ist äußerst vielschichtig und ist abhängig vom Objekt bzw. Verwendungszweck, sowie der individuellen Lage und den geschäftlichen Aussichten für die Zukunft.

Makler oder Bank – wohin sollte sich ein selbständiger Kreditinteressent am besten wenden?

Die Frage, wo das beste Angebot erzielt werden kann, ist relativ schnell beantwortet. Während eine einzelne Bank vornehmlich versucht, Ihre eigenen Produkte zu verkaufen, ist der Makler eher bestrebt, seinem Kunden eine möglichst tragfähige Lösung anzubieten. Hinzu kommt die mehr oder weniger subjektive Einschätzung der persönlichen Situation durch ein einzelnes Kreditinstitut – ein guter Makler hingegen prüft zunächst die Situation und ist um Optimierung (z.B. Beanspruchung von Förderungen) bestrebt um anschließend möglichst viele vielversprechende Angebote einholen zu können. Da er schon im Vorfeld durch die eigene Marktkenntnis beurteilen kann, wie die Einschätzungen der Kreditgeber aussehen werden, können so einfacher die bestmöglichen Konditionen erreicht werden. Freilich sollte es sich um einen möglichst unabhängigen Makler handeln – denn wer von Provisionen bestimmter Anbieter abhängig ist, wird auch nur deren Produkte vertreiben.

Immobilienfinanzierung für Selbständige

Die Finanzierung von Immobilien für selbständige Unternehmer ist differenziert anzugehen. Als Kreditgeber kommen neben Kreditinstituten ggf. auch andere Quellen in Frage. So ist es durchaus denkbar, dass private oder öffentliche Investoren bzw. Kreditgeber in Form von Investmentfonds oder Private Equity Gesellschaften den Ansatz des geplanten gewerblichen Immobilienprojektes interessant finden. Es sollte eine möglichst breite Marktevaluierung durchgeführt werden, wozu der Finanzierungsinteressent professionelle Hilfe in Anspruch nehmen sollte. Diese kann durch einen Makler oder professionelle Finanzdienstleister bereitgestellt werden. Erste Informationen können dabei durchaus in Finanzierungsportalen (z.B. www.immokredit24.com) im Internet eingeholt werden. Diese Basisinfos sind zunächst kostenlos und enthalten wertvolle Informationen und Tipps für das Auffinden eines möglichst passenden Finanzierungsumfelds.

Weitere Kredite wie Kraftfahrzeugkredite oder Gewerbekredite

Grundsätzlich sollte zunächst genau umrissen werden, was überhaupt benötigt wird und wie viel Fremdkapital dazu aufgenommen werden muss. Bei Fahrzeugen bestehen meist Vertragsbindungen, sodass eine Marke und/oder ein Händler bereits vorgegeben sind. Wer noch ohne Partner ist, kann frei entscheiden, ob der Kredit von einem öffentlichen oder privaten Kreditgeber kommen soll oder ob ein dauerhafter Vertrag mit einem Autohändler geschlossen wird. Der Vergleich der möglichen Konditionen ist aufwendig, aber der Mühe wert. Wer seinen Fuhrparkt grundsätzlich nur von einem Händler bezieht, bekommt hier meist sehr gute Konditionen auch für die Finanzierung. Etwas anders sieht das bei Gewerbekrediten aus: Sollen beispielsweise neue Produktionsmaschinen angeschafft werden, ist meist ziemlich genau vorgegeben, was benötigt wird. Die Konkurrenz ist dabei meist überschaubar, sodass ein Vergleich mit relativ wenig Aufwand zu betreiben ist. Die Frage nach der Herkunft des Fremdkapitals bleibt jedoch und muss genauso wie bei Fahrzeug- oder Immobilienfinanzierungen sehr breit und intensiv evaluiert werden.

Kreditmarktportale als mögliche Fremdkapitalquellen

Seit einigen Jahren gibt es auch für Selbständige und Freiberufler die Möglichkeit, über Kreditmarktportale im Internet Kredite von Privat zu erhalten. Vereinfacht dargestellt ist die Funktionsweise einem Bieterverfahren ähnlich, bei dem interessierte private Investoren auf das jeweilige Kreditprojekt bieten können. Der Zinssatz orientiert sich an der Bonität, die ebenfalls mit den Details des Kreditprojektes veröffentlicht wird. Hier besteht durchaus die Möglichkeit, dass auch Projekte, die bei einer Bank abgewiesen worden wären, finanziert werden. Aufpassen muss der Kreditnehmer beim Zinssatz, denn natürlich stellen auch private Investoren ihr Geld bei erhöhten Ausfallrisiken nur gegen einen höheren Zinssatz zur Verfügung. Trotzdem bieten diese Kreditmarktportale eine alternative Möglichkeit, dringende Investitionen trotz Bankenablehnung doch noch zu verwirklichen.

Fazit

Kredite für Selbständige sind mit mehrschichtigen Bewertungen und einer komplexen Suche verbunden: Der Vergleich und das Auffinden des besten Angebotes ist daher sehr schwierig und sollte ausschließlich zusammen mit einem unabhängigen, professionellen Berater angegangen werden. Neben mehreren denkbaren Kapitalgebern bestehen auch unterschiedliche Finanzierungsformen, so dass zunächst eine klare Projektierung über benötigte Mittel und die tragbaren Kosten sowie die Abschreibungsdauer erfolgen muss. Sind die erhaltenen Angebote innerhalb der umrissenen Grenzen, sollte auf jeden Fall nachverhandelt werden.

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» Kredit für Selbständige
» Immobilienkredit für Selbständige

(Berlin, 23.02.2012) Die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben des Darlehensnehmers. Misslingt die geplante Rückzahlung, bedeutet dies nicht nur den Verlust der Immobilie, sondern ist oft auch der finanzielle Ruin. Die Entscheidung für ein Immobilieneigentum und die dazu passende Finanzierung ist somit von sehr großer Bedeutung. Experten empfehlen jedem Darlehensnehmer eine Mindesteigenkapitalbasis von 20 bis 30 Prozent, um genügend Spielraum für Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben zu haben. In diesem Zusammenhang wird oft von „Muskelhypothek“ gesprochen: Gemeint ist hiermit die mögliche Eigenleistung beim Bau oder Erwerb einer Immobilie, um z.B. Kosten für Fremdarbeiter zu sparen und somit den Fremdkapitalbedarf zu reduzieren. Da ein großer Teil an Eigenleistung somit Einfluss auf die Eigenkapitalquote hat, kann eine Darlehensentscheidung so unter Umständen positiv beeinflusst werden.

Welche Möglichkeiten und Risiken bestehen?

Grundsätzlich kann der Immobilienkäufer bzw. der Bauherr eine große Quantität an Eigenleistungen erbringen. Dies reicht – ja nach persönlichen Fähigkeiten – vom Mauern und Putzen über die Anlage des Gartens bis zum Innenausbau, z.B. der Elektrik, der Fußbodenbeläge oder der Rohranschlüsse. Wichtig dabei ist, dass eine passende terminliche Planung in den gesamten Projektablauf eingepasst wird. Handwerkliche Lohnkosten können so vermindert werden, das finanzielle Risiko sinkt durch eine geringere Beleihung und nicht vollständig kontrollierbare Handwerkerrechnungen. Jedoch gibt es auch einige Nachteile zu bedenken: Der Zeitaufwand wird oft unterschätzt. Durch die meist geringere Qualifikation und fehlende Routine können Probleme auftreten, deren Behebung länger dauert als ursprünglich geplant. Im schlimmsten Fall werden die Qualitätsprobleme nicht bemerkt und führen später zu erheblichen Mehrkosten. Die Materialkosten fallen auch bei Eigenleistung weiterhin an – ggf. sogar teurer als bei einem ausführenden Betrieb. Eine längere Bauzeit durch Probleme bei der Eigenleistungserbringung z.B. bei einem Neubau kann in vielerlei Hinsicht weitere Probleme bedingen – dies reicht von fehlenden Fertigstellungsnachweisen für die Bank bis zu veränderten Planungs- und Kostenunterlagen. Zu bedenken sind auch ggf. Ausschlüsse von Gewährleistungsansprüchen, da in Eigenarbeit erstellte Arbeiten natürlich nicht unter eine Gewährleistung fallen.

Vorsicht bei Einsatz von Bekannten und Nachbarn

Oft wird auch der Einsatz von Bekannten oder Nachbarn in Erwägung gezogen. Selbst bei einer entsprechenden fachlichen Ausbildung besteht neben der fehlenden Gewährleistung ein Versicherungsrisiko. Hierfür gibt es spezielle Produkte, wie einen Unfallschutz und eine Bauhelferversicherung. Ebenfalls sollte eine Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft erfolgen. Werden Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt oder passieren Unfälle, so entsteht meist nicht nur materieller Schaden, sondern das Verhältnis kann auf Dauer gestört sein oder es bleibt eine ständige Verpflichtung gegenüber dem Helfer. Diese Punkte sollten vor dem Einbezug von Helfern daher hinreichend erörtert und mit dem Helfer abgestimmt werden.

Wie viel kann wirklich gespart werden?

Obwohl die sog. „Muskelhypothek“ von den Kreditinstituten anerkannt wird, sollte der Immobilieninteressent die finanzielle Planung nicht zu eng schnüren. Eine finanzielle Reserve ist notwendig, um die durch fehlende Fachkenntnis möglicherweise entstehenden Mehrkosten (beispielsweise Ausbesserungen, Verzögerungen bei der Fertigstellung usw.) begleichen zu können. Grundsätzlich ist das Einsparpotenzial meist nicht so hoch, wie der „mitanpackende“ Finanzierungsnehmer meint: Experten gehen von einer Ersparnis bis zu 10 % aus, wenn der Löwenanteil der Handwerkerarbeiten z.B. bei einem neugebauten Einfamilienhaus als Eigenleistung erbracht wird. Für diese Leistung muss der Bauherr jedoch etwa 700 bis 1000 Stunden mitarbeiten – das entspricht über einem halben Jahr Arbeitszeitleistung! Die bereits erwähnten Risiken kommen hinzu. Als Entscheidungshilfe fungiert die Empfehlung, möglichst keine „gewährleistungssensitiven“ Arbeiten (z.B. Elektroinstallation oder Maurer- und Anschlussarbeiten) selbst auszuführen, sondern Arbeiten, die selbst bei nicht fachgerechter Ausführung nicht über einen gewissen Schadenlevel reichen – dies können z.B. Tapezierarbeiten sein oder auch der Dachausbau.

Fazit

Die Muskelhypothek ist eine Möglichkeit, den Eigenkapitalbedarf für den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie zu reduzieren. Die von den Kreditinstituten anerkannte Risikominderung sollte jedoch realistisch eingeschätzt werden: Werden Arbeiten in Eigenleistung erbracht, die später zu kostenintensiven und weitreichenden Nachbesserungen führen könnten, schafft dies mehr Probleme als die Einsparung des Kapitalbedarfs an Vorteilen bringt. Der Wert der Eigenleistungen hält sich – gemessen am dafür notwendigen Zeitaufwand – in engen Grenzen. Wer sich welche Eigenleistungen zutrauen kann und was davon wirklich finanziell lohnenswert ist, sollte daher nach persönlicher Qualifikation und nach einer detaillierten Vorabinformation bei einem entsprechenden Berater oder auch im Internet bei Fachportalen wie z.B. www.immokredit24.com eruiert werden.

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» Muskelhypothek – Eigenleistungen am Eigenheim

(München, 14. Februar 2012) In den ersten Monaten des Jahres bekommen viele Arbeitnehmer Leistungsprämien von ihrem Arbeitgeber. Immobilienbesitzer sollten prüfen, ob sie solche größeren Geldbeträge zur Sondertilgung ihres Baukredits verwenden können. “Sondertilgungen sind eine clevere Form der Geldanlage. Denn die Zinsersparnis durchs Tilgen eines bestehenden Baukredits ist meist deutlich höher als der Zinsertrag fürs Tages- oder Festgeld“,  sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen. Wer könne, solle die Sondertilgungsoption frühzeitig nutzen. “Damit wird der Kreditanteil sofort reduziert, der Tilgungsanteil steigt und der Darlehensnehmer wird noch schneller schuldenfrei.“ 

Mehr als zwei Drittel aller Kreditnehmer haben eine Sondertilgungsoption in ihrer Immobilienfinanzierung vereinbart. Ob und in welcher Höhe die Sondertilgung möglich ist, zeigt ein Blick in den Darlehensvertrag. “Wer außerplanmäßig tilgen kann und eine Sonderzahlung – etwa vom Arbeitgeber – bekommt, sollte diese Möglichkeit unbedingt wahrnehmen”, rät Goris.

Dass viele Immobilienbesitzer dazu in der Lage sind, zeigen aktuelle Studien wie z.B. die der Managementberatung Kienbaum: Drei Viertel der kaufmännischen Fachkräfte und mehr als sechzig Prozent der Ingenieure erhalten Sonderzahlungen. Im Marketing und Vertrieb ist der Anteil sogar noch höher. Variable Vergütungssysteme sind also auf dem Vormarsch. Üblicherweise werden solche Prämien in den ersten Monaten des Jahres ausgezahlt.

Dass die Nutzung des Geldes für eine Sondertilgung sinnvoll ist, zeigt schon ein einfacher Zinsvergleich: Für einen bestehenden Baukredit zahlen Immobilienbesitzer meist 4 Prozent im Jahr und mehr. Für Tages- oder Festgeld bekommen Sparer aktuell meist nicht mehr als zwei Prozent. Sie sparen also durchs Tilgen mehr Zinsen ein als sie durchs Sparen bekommen.

Außerdem hat der sogenannte Zinseszinseffekt bei der Tilgung des Kredits einen enormen Effekt. Michiel Goris gibt ein Beispiel: “Wer im Sommer 2008 einen Kredit über 200.000 Euro zu 5 Prozent aufgenommen hat und jetzt 10.000 Euro außerplanmäßig tilgt, hat am Ende der Zinsbindung im Jahr 2018 eine um rund 13.770 Euro niedrigere Restschuld als ohne Sondertilgung und  zahlt bis dahin 3.770 Euro weniger an Zinsen.” Die geringere Restschuld bringt auch einen großen Zeitvorteil: Bei gleichbleibendem Zinssatz ist der Eigenheimbesitzer zwei Jahre eher schuldenfrei.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt der Sondertilgung. “Je früher, desto besser”, empfiehlt Goris. In dem genannten Bespiel heißt das: Wenn der Darlehensnehmer erst im Dezember tilgt, hat er eine um 560 Euro höhere Restschuld als bei der Sondertilgung im Februar – und er ist erst einen Monat später schuldenfrei. Für alle, die den Effekt der Sondertilgung für ihre Finanzierung kalkulieren wollen, hält Interhyp unter  www.interhyp.de/tilgungsrechner einen Rechner bereit.

(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit ohne Eigenkapital

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/sicherheiten-bei-baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung-vergleich/baufinanzierungen-vergleichen.html

Aktuell herrschen noch immer historisch günstige Zinskonditionen für Immobilienkredite. Man sollte also meinen, jetzt und sofort wäre der optimale Zeitpunkt für einen Immobilienkredit – damit endlich der Traum von der eigenen Immobilie Wirklichkeit wird. Dies stimmt nur bedingt. Wer schon lange den Traum hegt, sich eine eigene Immobilie zu beschaffen (egal ob als Neubau oder Kauf) hat aktuell noch die Möglichkeit, die passende Finanzierung zu günstigen Konditionen zu erhaschen. Doch der angehende Immobilieneigentümer sollte nicht ausschließlich auf die Marktkonditionen und die aktuelle Zinslage schielen. Wichtig für die Beurteilung der Situation sind ebenfalls die eigene Einkommenslage (wie sicher ist die Höhe des eigenen Einkommens?), die Aussichten bzgl. der Lebensstabilität (sind größere Veränderungen zu erwarten wie z.B. Arbeitsplatz- oder Wohnortwechsel?) und die Vermögenslage (wie viel freies Eigenkapital ist vorhanden?).

Nur wenn alle Punkte analysiert und die notwendige Deckung der entstehenden Verbindlichkeiten aus dem geplanten Immobilienkredit sichergestellt ist, sollte der Interessent eine entsprechend Anfrageaktion starten. Eine Überlegung kann auch sein, das aktuell niedrige Zinsniveau mittels eines Forward-Darlehens „einzufrieren“ und so etwas Zeit für die weitere Ansparung von Eigenkapital zu gewinnen. Die Kreditaufnahme ohne einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% bis 30% kann in der Regel nur in Ausnahmefällen empfohlen werden, z.B. wenn die individuelle Einkommenslage überdurchschnittlich sicher und ausreichend hoch ist. Letztlich muss jeder Interessent selbst entscheiden, ob der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkredit für ihn gekommen ist – doch sollte er nicht auf die fachkundige Hilfe von Profis verzichten. Diese kann er sich neben den Fachportalen im Internet oder bei einem professionellen Finanzberater holen.