(Berlin, 03.04.2012) Den Traum vom Eigenheim erfüllen sich Jahr für Jahr über 200.000 Immobilienkäufer in Deutschland – Tendenz steigend. Die meisten Eigenheime davon sind zumindest zum größten Teil über Kreditinstitute finanziert, denn die wenigsten Menschen haben genügend Eigenkapital, um eine neue Immobilie aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Dabei die richtige Finanzierung zu finden, ist gar nicht so einfach, denn neben möglichst günstigen Konditionen muss sie auch den individuellen Verhältnissen des Immobilienerwerbers Rechnung tragen. Dabei genügt es meist nicht, sich mal kurz über die wichtigsten Themen zu informieren und dann zu seinem Bankberater zu gehen. Die Unterschiede in den möglichen Finanzierungsformen und den Konditionen sind so prägnant, dass eine richtige Kreditplanung nicht nur viele tausende Euro sparen kann, sondern überhaupt erst den Finanzierungserfolg sicherstellt.

Welches sind die wichtigsten Einflussgrößen eines Immobilienkredites?

Als Erstes muss der Fremdkapitalbedarf ermittelt werden. Dazu genügt es nicht, die veranschlagten Kosten des Neubaus bzw. den Preis der Kaufimmobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals als Darlehenssumme anzunehmen. Vielmehr müssen weitere Faktoren wie Nebenkosten (wie z.B. Notar, Grundbuch, Innenausstattung usw.) eingerechnet werden. Bei Neubauten muss zusätzlich von möglichen auftretenden Schwierigkeiten während der Bauphase sowie von etwaigen Zahlungsverpflichtungen vor den jeweiligen Darlehensauszahlungen ausgegangen werden (Stichwort Zwischenfinanzierung). Der genaue Fremdkapitalbedarf sollte ferner unter Berücksichtigung eines gewissen Teiles Eigenkapitals für unvorhergesehene Zwischenfälle ermittelt werden, damit der Immobilienerwerber im Fall der Fälle nicht völlig mittellos dasteht. Das nächste sehr wichtige Kriterium ist die voraussichtliche Ratenhöhe des Darlehens. Sie legt fest, wie viel vom frei verfügbaren Einkommen Monat für Monat für die Zins- und Tilgungsverpflichtungen eingeplant werden müssen. Eine Verplanung des gesamten verfügbaren Einkommens des Darlehensnehmers bedeutet ein sehr hohes Risiko: Treten z.B. unvorhergesehen Ausgaben auf (egal, ob im Zusammenhang mit der Immobilie oder fremdinitiiert) oder verschlechtert sich die Einkommenssituation (z.B. wegen eines Jobwechsels etc.) könnten dann die regelmäßigen Kreditraten nicht mehr bedient werden. Dieser Zusammenhang verdeutlicht die enge Bindung von Immobilienpreis, dem dafür notwendigen Fremdkapital und dem verfügbaren Einkommen. Im Zweifelsfalle sollte vor dem Immobilienerwerb ein unabhängiger Berater kontaktiert werden, um zu ermitteln, ob die mit dem Immobilienpreis zusammenhängende Finanzierung überhaupt geschultert werden kann.

Weitere wichtige Eckpunkte eines Finanzierungsvertrages

Eine Immobilienfinanzierung sollte neben einem möglichst günstigen Sollzins auch zur persönlichen Vermögenssituation passen, ggf. sollte der Finanzierungsvertrag bei Bedarf flexibel anpassbar sein. Hierzu gehört insbesondere der Tilgungssatz, welcher angibt, in welcher Höhe eine regelmäßige Tilgung des Darlehensbetrages erfolgt. Bei einem ausreichend hohen Einkommen kann dieser entsprechend hoch sein (z.B. 4 oder 5 % p.a.), damit eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit und eine geringe Zinsbelastung erreicht wird. Ändert sich die Einkommenssituation und existiert weniger frei verfügbares Einkommen, sollte der Tilgungssatz entsprechend niedriger sein. Daneben können mit dem Kreditinstitut auch Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart werden – so kann der Darlehensnehmer eine zusätzliche Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung vornehmen, wenn einmal etwas mehr freies Kapital zur Verfügung steht. Die Länge der Sollzinsbindung gibt an, wie lange Bank (und Darlehensnehmer) an den einmal vereinbarten Sollzins gebunden sind. Laufzeiten über 10 Jahre sind oft mit Aufschlägen verbunden und lohnen nur bei besonders günstigen Marktzinsverhältnissen. Im Einzelfall sollte hier ebenfalls ein unabhängiger Berater unter Einbezug der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation hinzugezogen werden, um die optimale Finanzierungsform und die damit zusammenhängende Sollzinsbindung zu ermitteln.

Der Vergleich von verschiedenen Anbietern

Um die Angebote verschiedener Anbieter effektiv vergleichen zu können, müssen im Vorfeld der Anfrage einige Dinge beachtet werden. So sollte vor der Anfrage bereits eine Optimierung hinsichtlich des Fremdkapitalbedarfs (ggf. sind hier Förderungen möglich, die den Fremdkapitalbedarf reduzieren etc.) erfolgt sein. Anschließend sollten Finanzierungsform, Tilgungssatz (im Hinblick auf die monatliche Ratenbelastung) und mögliche Flexibilisierungsoptionen festgelegt werden. Eine Anfrage sollte alle diese Daten bereits enthalten, damit die Kreditinstitute entsprechend „vorgeformte“ Angebote abgeben können. Dies erleichtert den anschließenden Vergleich enorm.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die meisten Experten raten bei einer Immobilienfinanzierung zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Doch in den letzten Jahren nehmen die Angebote für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital immer mehr zu. Verschiedene Anbieter bieten sog. Vollfinanzierungen zu 100% oder gar 110% (wo zusätzlich auch z.B. die Einbauküche oder Möbel mitfinanziert werden können) an. Was zunächst sehr verlockend klingt, birgt allerdings auch große Risiken: Ist kein Eigenkapitalstock vorhanden, können Kosten z.B. durch Instandhaltung oder fehlende Mittel durch sich verändernde Einkommensverhältnisse schnell zum Verlust der Immobilie führen. Können die relativ hohen Raten für Vollfinanzierungen (hohe Raten, da die Konditionen für Vollfinanzierungen deutlich schlechter sind als für Finanzierungen mit Eigenkapital) nicht mehr geleistet werden, wird die Bank Ihr Grundpfandrecht geltend machen. Eine Entscheidung für diese Finanzierungsform sollte daher im Vorfeld sehr gut abgewogen werden.

Zweitfinanzierungen, vorzeitige Ablösungen und Kreditaufstockungen

Als Zweitfinanzierung wird in der Regel die Anschlussfinanzierung einer Immobilienfinanzierung mit abgelaufener Zinsbindungsfrist bezeichnet. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung stehen bei der Vertragsunterzeichnung der Erstfinanzierung nicht fest und stellen demnach ein nicht zu verachtendes Risiko dar, falls z.B. der Zinssatz stark ansteigt. Die Restkreditsumme ist dann nur zu vergleichsweise teuren Anschlusskonditionen realisierbar. Es existieren einige Möglichkeiten am Kapitalmarkt, dieses Risiko zu verringern – ein Beispiel dafür sind Forward-Darlehen. Ferner besteht die Möglichkeit einer vollständigen (ggf. vorzeitigen) Ablösung des Restkreditbetrages. Allerdings besteht bei vorzeitigen Kreditablösungen außerhalb eines ggf. vereinbarten Rahmens die Gefahr, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Anrechnung bringt.

Auch der inverse Fall ist denkbar: So ist es durchaus möglich, Kreditaufstockungen mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren, z.B. bei einem Anbauvorhaben oder bei der Erweiterung mit Nebengebäuden wie Carports oder Gartenhütten. Sinnvoll ist hier grundsätzlich immer zunächst die Anfrage bei der bereits finanzierenden Bank, da dann keine aufwändigen Um- oder Zusatzeintragungen im Grundbuch nötig sind.

Fazit

Die richtige Planung einer Immobilienfinanzierung, die detaillierte Analyse der eigenen Situation und die adäquate Optimierung des Kapitalbedarfs erfordern einen hohen Zeitaufwand. Jedoch sollte – egal ob bei Neu- oder Anschlussfinanzierungen – dieser Aufwand auf keinen Fall gescheut werden. Schnell können so nicht nur viele tausend Euro gespart werden, sondern eine generell sichere Basis für das Finanzierungsvorhaben geschaffen werden. Kostenlose und unabhängige Beratung mit dem notwendigen Know-how und einem breiten Marktüberblick kann der Interessent z.B. unter www.immokredit24.com im Internet finden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit
» Immobilienkredite im Vergleich

Aktuell herrschen noch immer historisch günstige Zinskonditionen für Immobilienkredite. Man sollte also meinen, jetzt und sofort wäre der optimale Zeitpunkt für einen Immobilienkredit – damit endlich der Traum von der eigenen Immobilie Wirklichkeit wird. Dies stimmt nur bedingt. Wer schon lange den Traum hegt, sich eine eigene Immobilie zu beschaffen (egal ob als Neubau oder Kauf) hat aktuell noch die Möglichkeit, die passende Finanzierung zu günstigen Konditionen zu erhaschen. Doch der angehende Immobilieneigentümer sollte nicht ausschließlich auf die Marktkonditionen und die aktuelle Zinslage schielen. Wichtig für die Beurteilung der Situation sind ebenfalls die eigene Einkommenslage (wie sicher ist die Höhe des eigenen Einkommens?), die Aussichten bzgl. der Lebensstabilität (sind größere Veränderungen zu erwarten wie z.B. Arbeitsplatz- oder Wohnortwechsel?) und die Vermögenslage (wie viel freies Eigenkapital ist vorhanden?).

Nur wenn alle Punkte analysiert und die notwendige Deckung der entstehenden Verbindlichkeiten aus dem geplanten Immobilienkredit sichergestellt ist, sollte der Interessent eine entsprechend Anfrageaktion starten. Eine Überlegung kann auch sein, das aktuell niedrige Zinsniveau mittels eines Forward-Darlehens „einzufrieren“ und so etwas Zeit für die weitere Ansparung von Eigenkapital zu gewinnen. Die Kreditaufnahme ohne einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% bis 30% kann in der Regel nur in Ausnahmefällen empfohlen werden, z.B. wenn die individuelle Einkommenslage überdurchschnittlich sicher und ausreichend hoch ist. Letztlich muss jeder Interessent selbst entscheiden, ob der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkredit für ihn gekommen ist – doch sollte er nicht auf die fachkundige Hilfe von Profis verzichten. Diese kann er sich neben den Fachportalen im Internet oder bei einem professionellen Finanzberater holen.

Die passende Immobilienfinanzierung muss individuell angepasst und finanziell tragbar sein, wobei das Risiko je nach Einkommenssicherheit eher niedrig gehalten werden sollte. Dies ist von entscheidender Bedeutung für jeden Darlehensnehmer, damit die Finanzierung über viele Jahre erfolgreich laufen kann. Vor der Anfrage muss der Finanzierungswillige daher erst einmal festlegen, wie die Eckpunkte für die gewünschte Finanzierung aussehen sollen. Zu diesen Eckpunkten zählen auf jeden Fall die Darlehenssumme (also die Höhe des benötigten Darlehens), die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz und die gewünschten Vereinbarungen zu Sondertilgungsmöglichkeiten.

Um die  Eckpunkte beim Immobilienkredit festlegen zu können, muss der Interessent sich genauestens über seine finanziellen Verhältnisse (also Höhe des Vermögens / Eigenkapitals, regelmäßiges Einkommen, Sicherheiten etc.) klar werden. Anhand dieser Erhebung können dann die optimalen Größen ermittelt werden, die dann von einem Experten anhand seiner Erfahrung und seines Marktüberblickes optimiert werden sollten. Erst dann sollte eine konzertierte Anfrage an möglichst Anbieter mittels Immobilienkredit Vergleich erfolgen. Nach dem Erhalt der Angebote kann dann aufgrund der identischen Eckdaten bei der Anfrage relativ leicht das günstigste Angebot herausgefiltert werden. Dies schließt freilich Nachverhandlungen bei den einzelnen Kreditinstituten, welche die günstigsten Angebote abgegeben haben, nicht aus. Es sollte bedacht werden, dass schon kleine Unterschiede – z.B. beim Zinssatz – auf die Dauer der Laufzeit und wegen der hohen Darlehenssumme einen großen Unterschied bei der Gesamtbelastung ausmachen können. Diese Strategie kann zusätzlich unterstützt werden durch eine Vorab-Prüfung, z.B. durch einen unabhängigen Kreditvermittler. Fachleute können bereits vor der Abgabe der Anfrage beurteilen, wie die Chancen auf ein möglichst günstiges Angebot anhand der gemachten Angaben stehen und ob das frei verfügbare Kapital für die Belastungen ausreichend ist.

(Berlin, 04.07.2011) Immobilienkredite gibt es heutzutage in unterschiedlichen Varianten, sodass nahezu jeder Kreditnehmer die Möglichkeit hat, einen exakt auf seine Bedürfnisse zugeschnittenen Immobilienkredit zu finden. Allerdings ist die Suche sehr zeitaufwendig, zumal es eine große Auswahl an Kreditarten und Anbietern gibt.

Breites Angebot an Immobilienkrediten

Wer selbst keine Zeit hat, diese vielen Angebote im Bereich Immobilienkredit miteinander zu vergleichen, für den kommt ein Portal wie Immokredit24.com mit vielen Informationen zu Immobiliendarlehen und zur Baufinanzierung wie gerufen. Immokredit24.com ist kein Anbieter im Sinne eines Kreditgebers oder eines Vermittlers, sondern ein Informationsportal rund um das Thema Immobilienfinanzierungen. Von einem Finanzierungs-Rechner, über ein Kreditlexikon bis hin zu umfassenden Informationen zur Finanzierung von Immobilien wird ein breites Angebot zur Verfügung gestellt. Im Vordergrund steht dabei das Bereitstellen von Informationen, was zum Beispiel auch die Darstellung beinhaltet, welche verschiedenen Formen des Immobilienkredites es mittlerweile gibt. Gerade das Nutzen der „optimalen“ Darlehensart bzw. die Kombination verschiedener Finanzierungsalternativen ist die Grundlage für eine stabile Immobilienfinanzierung.

Annuitätendarlehen – Die Immobiliendarlehen für Jedermann

Als Standardkredit wird im Zuge einer Immobilienfinanzierung das Annuitätendarlehen genutzt, welches von nahezu jeder Universalbank und selbstverständlich auch von Realkreditinstituten (Hypothekenbanken) angeboten wird. Solche Annuitätendarlehen zeichnen sich vor allem durch Standardkonditionen aus, die von der jeweiligen Bank vor allem in Abhängigkeit von der Art der Zinsgestaltung (variabler Zins bzw. Zinsfestschreibung) und der Dauer der Festschreibung festgelegt werden. Auch die Bonität und die gestellten Sicherheiten haben meistens Einfluss auf den Zinssatz. Das Problem besteht allerdings für den Kreditsuchenden darin, dass alleine in Deutschland mehr als 300 Anbieter am Markt sind, die solche und noch weitere Varianten des Hypothekendarlehens anbieten.

Immobilienkredit für Besserverdiener – Das Volltilgerdarlehen

Auf der Webseite Immokredit24.com werden auch sehr spezielle Immobilienkredite vorgestellt, die für den jeweils betroffenen Kreditnehmer-Kreis Vorteile gegenüber den Standarddarlehen aufweisen können. So gibt es beispielsweise eine Auswahl im Bereich Immobilienkredit für Besserverdiener, wie zum Beispiel das Volltilgerdarlehen. Das Volltilgerdarlehen beinhaltet, dass die Darlehenslaufzeit identisch mit der Dauer der Zinsbindung ist. Wird zum Beispiel eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, so ist das Darlehen nach diesen 15 Jahren komplett getilgt. Zwar ist die Tilgungsbelastung bei diesen Immobilienkrediten höher als bei „gewöhnlichen“ Annuitätendarlehen mit einer Anfangstilgung von meistens einem Prozent, jedoch hat der Kreditnehmer dafür eine hohe Zins- und Kalkulationssicherheit. Denn da die Laufzeit identisch mit der Zinsbindungsdauer ist, besteht für den Kreditnehmer kein Risiko, dass sich die Zinsen später noch erhöhen könnten.

Das Ratentilgungsdarlehen als weitere Alternative

Während sich der Anteil der Tilgung an der Kreditrate beim Annuitätendarlehen kontinuierlich verändert, nämlich ansteigt, steht mit dem Ratentilgungsdarlehen als weitere Immobilienkredit Variante eine Alternative zur Verfügung, bei welcher die Höhe der Tilgung über die gesamte Laufzeit hinweg nicht verändert wird. Solche Immobilienkredite werden auch als Tilgungsdarlehen bezeichnet und zeichnen sich vorrangig dadurch aus, dass zwar die monatliche Belastung höher als bei Annuitätendarlehen ist, das Darlehen dafür aber auch schneller zurückgezahlt wird. Zudem wird die Belastung kontinuierlich geringer, das die Tilgung zwar gleich bleibt, die Zinsbelastung jedoch aufgrund der Tilgungsverrechnung immer geringer wird.

Immobilienkredit für Rentner – Auch für Rentner gibt es optimale Lösungen

Rentner haben es nach wie vor schwer einen Immobilienkredit zu bekommen, denn die meisten Banken setzen ein bestimmtes Alterslimit bezüglich des Kreditnehmers von meistens 60 Jahren, wenn es um die Neuaufnahme eines Immobilienkredites geht. Informationen zu diesem Thema sind auf Immokredit24.com zu finden. Dennoch gibt es diverse Anbieter, die auch einen Immobilienkredit an Rentner vergeben, denn im Grunde haben Rentner als Kreditnehmer sogar Vorteile. So ist das Einkommen stabil kann nicht mehr wegfallen, wie es bei jedem Arbeitnehmer in Folge einer Kündigung oder der Berufsunfähigkeit der Fall sein kann. Und das im Alter natürlich steigende Todesfallrisiko lässt sich über eine Kreditversicherung abdecken. Zwar wird beim Kredit für Rentner oftmals ein höherer Eigenkapital-Anteil gefordert oder/und die Kreditsumme begrenzt, aber dennoch besteht zumindest die Möglichkeit, auch im Ruhestand noch eine Immobilienfinanzierung durchführen zu können, zum Beispiel für notwendige Sanierungsmaßnahmen.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit – Finanzierungsmodelle für Jedermann

http://www.immokredit24.com

» Immobilienkredit Beispielrechnung – Immobilienkredit-Berechnung im Detail

http://www.immokredit24.com/immobilienkredit-beispiel.html