In den aktuellen Zeiten sehr niedriger Kreditzinsen und relativ hoher Inflationsrisiken stellt sich die Frage, ob für die Realisierung eines Immobilienwunsches der Abschluss eines Bausparvertrages noch sinnvoll ist. So ist doch der Sinn eines Bausparvertrages nach allgemeinem Verständnis der, dass nach der Zuteilungsreife ein sehr günstig konditioniertes Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Doch warum eine langjährige Ansparphase mit extrem niedriger Verzinsung und Inflationsanfälligkeit hinnehmen, um anschließend ein günstig konditioniertes Darlehen zu erhalten, was man direkt mit einer Bank zu ähnlichen Konditionen auch heute abschließen kann?

Diese Frage ist sicher nicht unberechtigt, doch gibt es einige Dinge zu beachten: So können beispielsweise – je nach persönlichen Einkommensverhältnissen – bei Bausparverträgen staatliche Leistungen hinzukommen (wie z.B. Vermögenswirksame Leistungen oder Wohnungsbauprämie). Außerdem wird die Eigenkapitalbasis gestärkt, was sich positiv auf das Risiko eines Rückzahlungsausfalles für den Darlehensnehmer auswirkt. Bei Zuteilungsreife kann dann entschieden werden, ob ein Darlehen in Anspruch genommen wird, dessen Zins bereits bei Abschluss des Bausparvertrages bekannt ist (günstig z.B. bei steigenden Zinsen am Kreditmarkt) oder ob das Guthaben des Bausparkontos ausgezahlt werden soll. So bleibt der Bausparer flexibel und kann nicht nur von staatlichen Förderungen profitieren, sondern auch flexibel entscheiden, was mit dem angesparten Kapital passieren soll. Ob Bausparen also sinnvoll ist oder nicht, entscheidet die persönliche Situation: Je nach Einkommen und Vermögen kann Bausparen sehr wohl eine alternative oder zusätzliche Form für eine passende Immobilienfinanzierung darstellen.

Viele Immobilieninteressenten schreckt noch immer die Furcht, bei der Immobilienfinanzierung Risiken vorab nicht richtig eingeschätzt zu haben und dadurch später in finanzielle Nöte zu geraten. Diese Furcht ist zwar nicht unnötig, wird aber meist zur Hemmschwelle, obwohl real betrachtet eine Finanzierung für den betreffenden Personenkreis eigentlich möglich wäre. Laut einer jetzt veröffentlichten Umfrage stellen insbesondere die Nebenkosten für 82 Prozent der Frauen und 70 Prozent der Männer einen hohen Unsicherheitsfaktor dar. Hilfe können Interessierte dabei unkompliziert und kostenlos von Fachleuten erhalten: So gibt es neben persönlichen Finanzberatern und Immobilienfachleuten auch im Internet unabhängige Immobilienportale, die jeden Interessenten auf seinem Weg zur eigenen Immobilie unterstützen.

Die Prüfung, ob eine Finanzierung unter Zugrundelegung von vernünftigen Kostenprognosen realisierbar ist, wird dabei von einem langjährigen Erfahrungsschatz und einer breiten Marktübersicht unterstürzt. Entscheidend ist dabei nicht nur das Eigenkapital, sondern auch die persönliche Einkommenslage. Die konkreten Baukosten beispielsweise stellen sich mit fortschreitender Planung immer genauer dar, können allerdings auch durch die persönliche Einkommenslage beeinflusst werden. So kann durch Eigenleistung oder durch den Verzicht auf luxuriöse Ausstattungen eine Gesamtkostenreduktion erfolgen. Was dabei in Anbetracht des geplanten Projektes realistisch ist, können Fachleute mit hoher Genauigkeit vorab einschätzen. Die Risiken können also sehr wohl recht realistisch eingeschätzt werden – sie sind daher kein Grund, nur aus übervorsichtiger Furcht vor finanziellen Problemen ein eigentlich machbares Projekt abzulehnen.

Nutzen in jedem Fall das Angebot eines unabhängigen Baufinanzierungsvermittlers. Die eigene Hausbank ist in der Regel an feste Konditionen gebunden von denen sie nicht abweichen kann. Der unabhäginge Baufinanzierungsvermittler hingegen, kann aus einem großen Pool von Anbietern das günstigste Finanzierungsangebot ermitteln. So bekommen Sie nicht nur eine günstige Baufinanzierung, sondern auch eine maßgeschneidertes Finanzierungsangebot.

Für manchen Interessenten an Immobiliendarlehen ist der Blick ins benachbarte Ausland augenscheinlich reizvoll. Nach dem Kursfixing des Schweizer Franken beispielsweise bei der Marke von 1,20 zum Euro ist das Wechselkursrisiko für Fremdwährungskredite in CHF abgestellt. Lohnen sich deshalb jetzt Immobilienfinanzierungen in Schweizer Franken? Die Angebote der entsprechenden Banken sind attraktiv und so mancher Finanzierungswillige vergleicht die Konditionen mit denen deutscher Kreditinstitute für sein Immobilienprojekt und findet oft günstigere Konditionen vor.

Das Hauptproblem liegt jedoch nicht bei den Konditionen, sondern vielmehr bei den in der Schweiz üblichen Kreditformen, denn die dort angebotenen Immobilienfinanzierungen sind größtenteils endfällig und an bestimmte Tilgungsträger (z.B. fondsgebundene Lebensversicherungen) gebunden. Schaut man sich diese näher an, stellt man fest, dass die Prognosen für die Entwicklung sehr oft verfehlt werden. Dies würde eine zusätzliche Tilgungszahlung der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit erforderlich machen. Die Schweizer Nationalbank hat weiterhin keine verbindlichen Aussagen getroffen, wie und unter welchen Umständen das Kursfixing zum Euro aufrechterhalten werden kann.

Damit verbleibt ein Restrisiko hinsichtlich der langfristigen (und das ist meist entscheidend bei langjährigen Immobilienfinanzierungen) Wechselkursentwicklung. Da im Euroraum derzeit sehr günstige Zinskonditionen für Annuitätendarlehen erreicht werden können, empfiehlt es sich, den offensichtlichen Risiken einer Tilgungsträgerunterdeckung sowie einem vielleicht doch wieder auftretenden Wechselkursrisiko zu entgehen und eine Immobilienfinanzierung in Deutschland zu realisieren.

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung-vergleich/baufinanzierungen-vergleichen.html

Das Privatkundensegment der Dr. Klein & Co. AG hat in den ersten neun Monaten 2011 deutlich mehr Finanzierungen und Versicherungen vermittelt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Das Volumen für vermittelte Finanzierungsprodukte erhöhte sich um 17 Prozent, das für Versicherungen um 77 Prozent.

Damit entwickelt sich das Transaktionsvolumen der Dr. Klein & Co. AG nahezu proportional zum Wachstum des gesamten Transaktionsvolumens des Privatkundenbereichs des Hypoport-Konzerns. In den ersten neun Monaten 2011 vermittelte der unabhängige Finanzdienstleistungskonzern rund 2,85 Mrd. Euro an privaten Finanzierungen. Das entspricht einer Steigerung von 26 Prozent gegenüber den Neunmonatszahlen von 2010 (2,26 Mrd. Euro). Das Transaktionsvolumen über alle Versicherungsprodukte erhöhte sich um 116 Prozent und beläuft sich aktuell auf 20,6 Mio. Euro (9M 2010: 9,5 Mio. Euro). Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG sieht darin eine Bestätigung des eigenen Geschäftsmodells: „Kunden verlangen heute eine unabhängige Beratung, basierend auf ihrer ganzheitlich betrachteten Finanzierungs-, Versicherungs- und Vorsorgesituation. Sowohl unsere bundesweite Präsenz mit rund 600 Versicherungs- und Finanzierungsspezialisten als auch unser Zugang zu allen bedeutenden Produktpartnern ermöglicht ebendiese Unabhängigkeit und Ganzheitlichkeit. Dies spiegelt sich schlussendlich in unseren Zahlen wider.“

Starke Verankerung bei Finanzierungsprodukten für Immobilien

Mit rund 2,55 Mrd. Euro vermitteltem Transaktionsvolumen für private Immobilienfinanzierungen ist der Privatkundenbereich des Konzerns fest im Baufinanzierungsmarkt verankert. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht diese einem Wachstum von 30 Prozent (9M 2010: 1,96 Mrd. Euro). Auch Bausparprodukte wurden in diesem Jahr vermehrt nachgefragt: Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich das Transaktionsvolumen für Bausparen am stärksten von allen Finanzierungsprodukten um 108 Prozent auf 59,47 Mio. Euro (9M 2010: 28,52 Mio. Euro). Das Transaktionsvolumen für Ratenkredite legte im dritten Quartal 2011 um 27 Prozent auf 85,6 Mrd. Euro zu (Q3 2010: 67,4 Mrd. Euro). Wie der Gesamtmarkt bewegte sich das Ratenkreditvolumen des Konzerns für das erste Halbjahr unter Vorjahresniveau und steht aktuell auf 246 Mio. Euro (9M 2010: 268 Mio. Euro). „Anders als einige Banken und Staaten legen Privatkunden in Deutschland heute großen Wert darauf, dass ihre Kredite einen sicheren, realen Gegenwert haben. So halten sich viele zurück, wenn es um kleinere Anschaffungen wie Autos oder den neuen Fernseher geht. Immobilien sind aber gefragter denn je, auch um mögliche Auswirkungen zunehmender Staatsschulden auf die eigene Altersvorsorge und auf Ersparnisse abzufedern“, so Gawarecki.

Vertrauen in Staat sinkt: Immer mehr Bürger kümmern sich selbst um Gesundheit und Alter

Bei den Versicherungen ist das Abschlussvolumen am stärksten im Bereich der Lebensversicherungen und Geldanlagen gestiegen. Ein Plus von 128 Prozent auf 10,5 Mio. Euro (9M 2010: 4,6 Mio. Euro) zeugt von der steigenden Nachfrage nach diesen Produkten. Die eigene Gesundheit wird über Zusatz- oder private Krankenversicherungen vermehrt selbst abgesichert: Das Transaktionsvolumen ist in diesem Produktbereich um 111 Prozent auf 8,8 Mio. Euro (9M 2010: 4,2 Mio. Euro) angestiegen. Der kleinste Spross, die Sachversicherungen, überschritten in diesem Jahr die Millionengrenze und stehen mit einem Zuwachs von 67 Prozent auf 1,2 Mio. Euro (9M 2010: 725 TEUR). „Das enorme Wachstum in der Versicherungssparte führen wir auf die zunehmende Bedeutung wirklich unabhängiger Beratung einerseits und ein kontinuierlich sinkendes Vertrauen in staatliche Renten- und Krankenversicherungen andererseits zurück“, kommentiert Gawarecki die Zahlen. Der Versicherungsbestand über alle Sparten hat dabei um 52,7 Prozent auf 42,6 Mio. Euro (9M 2010: 27,9 Mio. Euro) zugelegt.

Über die Dr. Klein & Co. AG

» Dr. Klein ist unabhängiger Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden und Unternehmen.

Privatkunden finden bei Dr. Klein zu allen Fragen rund um ihre Finanzen die individuell passende Lösung. Über das Internet und in mehr als 180 Filialen beraten rund 550 Spezialisten anbieterunabhängig und ganzheitlich zu den Themen Girokonto und Tagesgeld, Versicherungen und Geldanlagen sowie Immobilienfinanzierungen und Ratenkredite.

Schon seit 1954 ist die Dr. Klein & Co. AG wichtiger Finanzdienstleistungspartner der Wohnungswirtschaft, der Kommunen und von gewerblichen Immobilieninvestoren. Dr. Klein unterstützt seine Institutionellen Kunden ganzheitlich mit kompetenter Beratung und maßgeschneiderten Konzepten im Finanzierungsmanagement, in der Portfoliosteuerung und zu gewerblichen Versicherungen. Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Dr. Klein Kunden stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse gelisteten internetbasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.

(Berlin, 24.10.2011) Eine Finanzierung von gewerblichen Immobilien ist aufgrund ihrer komplexen Bewertungsstrukturen und der Vielzahl an Einsatzzwecken des Objektes mit sehr viel mehr Recherche- und Optimierungsaufwand verbunden als eine private Immobilienfinanzierung. Ein objektiver Vergleich ist meist nur möglich, wenn entsprechendes Know-how und langjährige Markterfahrung bestehen. Das Wissen um Anbieter, Marktkonditionen und Möglichkeiten zur besseren individuellen Anpassung kann dem Interessenten auf lange Sicht viel Geld ersparen. Die individuell passende Finanzierungsform spart dabei nicht nur Zinsen, sondern orientiert sich auch an der Ertrags- und Vermögenslage des Finanzierungsnehmers. Ein unabhängiger Finanzmakler kennt die Möglichkeiten und weiß über die marktüblichen Konditionen und Voraussetzungen Bescheid. Er kann somit dazu beitragen, die Rendite aus dem Immobilienengagement möglichst maximal zu optimieren.

Formen und Anbieter für den Vergleich von Gewerbefinanzierungen

Die Haupteinflussgröße für die Anbieterauswahl und die Konditionierung einer Gewerbefinanzierung ist der Objektzweck. Denkbar sind z.B. Mehrfamilienhäuser, Produktionshallen, Ladenlokale oder auch Ateliers. Dabei werden nicht alle denkbaren Verwendungszwecke von Kreditinstituten finanziert. Oft ist nur eine Fremdfinanzierung über Versicherungs- oder Investmentgesellschaften oder durch spezielle Finanzierungsformen (z.B. öffentliche Gelder oder Fonds) möglich. Je breiter dabei die Zahl der möglichen Anbieter, umso intensiver kann ein Vergleich der Angebote stattfinden. Vor einem Angebot werden sich die Kapitalgeber sehr genau nach der derzeitigen und zu erwartenden Ertragslage bzw. Risikostruktur erkundigen. Diese Informationen bedingen dann unterschiedliche Zinssätze und Flexibilisierungsmöglichkeiten (z.B. kostenfreie Sondertilgungen oder Anpassung der Tilgungsleistungen). Denkbar sind hierbei auch Kombinationen verschiedener Angebote z.B. durch verschiedene Kreditgeber. Durch die vielen sich bietenden Möglichkeiten bei der Anpassung der Finanzierung zur Findung einer möglichst breiten Anbieterzahl mit guter Konditionierung können entsprechenden Optimierungen nur durch einen Spezialisten mit entsprechendem Fachwissen durchgeführt werden. Ein professioneller Vergleich durch einen Finanzmakler hat daher geldwerte Vorteile, da bereits im Vorfeld der Finanzierung Möglichkeiten zur Optimierung geklärt werden können.

Gewerbefinanzierung vom Finanzmakler – Vorteile und Möglichkeiten

Die Finanzierung von gewerblich genutzten Immobilien muss in jedem Fall individuell auf die Vermögens- und Ertragslage, auf die Risikobereitschaft und die realistisch zu erwartende Renditesituation abgestimmt werden. Neben einem konzertierten Vergleich steht dabei insbesondere die möglichst flexible Gestaltung der Vertragsmodalitäten im Vordergrund.
Ein guter Finanzmakler wird auch auf zu erwartende Probleme hinweisen und ggf. von einer Finanzierung abraten bzw. diese völlig umgestalten. Auch für Umschuldungen kann sich der Gang zum unabhängigen Finanzmakler lohnen: Bestehende Darlehen (insbesondere solche mit hohen Darlehenssummen z.B. über 100 TEUR) können nach einer kostenlosen Prüfung des Maklers ggf. viel günstiger weiterfinanziert werden. Hier kann sich je nach bestehendem Vertrag und Zinsdifferenz bzw. Neuvereinbarung ein erhebliches Einsparpotenzial ergeben. So werden z.B. Aktionen angeboten, die etwaige Kosten des Kreditnehmers für Grundbuchänderungen und Notare aufgrund der Umschuldung übernehmen. Die genaue Aufstellung über Kosten und Einsparungen kann der Makler dabei auf Heller und Pfennig berechnen. Der Top-Partner in Sachen Gewerbefinanzierung von Immokredit24.com bietet derzeit die Aktion „Umschuldung ab 100 TEUR“.

Fazit

Eine Gewerbefinanzierung ist grundsätzlich individuell nach Zweck und Risikostruktur zu bewerten. Anhand dieser Bewertung ergeben sich teils stark unterschiedliche Anbieterkreise und Angebotskonditionen, die durch einen professionellen und unabhängigen Finanzmakler geprüft werden sollten. Dieser kann durch seine langjährige Marktkenntnis und praxiserprobte Erfahrung ein individuell abgestimmtes Finanzierungskonzept erarbeiten und bereits im Vorfeld mit dem Interessenten hinsichtlich der zu erwartenden Angebote optimieren. Anschließend wird ein zu den günstigsten am Markt erhältlichen Konditionen erhältliches Angebot herausgefiltert. Diese Vorgehensweise kann sich auch für Umschuldungen bereits bestehender Gewerbefinanzierungen lohnen.

Weitere Informationen

» Gewerbefinanzierung – vom unabhängigen Finanzmakler

http://www.immokredit24.com/gewerbefinanzierung/investorenfinanzierung.html

» Gewerbeimmobilien – Möglichkeiten und Chancen

http://www.immokredit24.com/immobilien/gewerbeimmobilien.html

Lübeck, 30. September 2011: Was beim privaten Häuslebauer schon fast der Normalfall ist, entdecken auch zunehmend immer mehr professionelle Immobilieninvestoren: Die Beschaffung von günstigem Fremdkapital über Finanzdienstleister.

Anders lassen sich die aktuellen Zahlen des in diesem Segment marktführenden Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. AG nicht interpretieren. So steigerte Dr. Klein in den ersten drei Quartalen sein Neugeschäftsvolumen im Geschäftsbereich Immobilienfirmenkunden um über 35 % von 977 Mio. Euro in 2010 auf aktuell 1.327 Mio. Euro. Noch deutlicher wird diese Entwicklung bei einem Vergleich zum Jahr 2007: Vor Subprime- und Finanzkrise arrangierte Dr. Klein Finanzierungen in Höhe von 690 Mio. Euro und somit nur rund die Hälfte des heutigen Volumens.

Für den zuständigen Vorstand, Hans Peter Trampe, ist diese Entwicklung nicht überraschend: „Unsere Finanzierungspartner sind eben nicht nur die bekannten Banken, sondern auch Versicherungen, Versorgungskassen und Bausparkassen, die alle über viel Liquidität verfügen.“ Dadurch wird großen Investoren ein viel breiterer Marktzugang bei Kreditgebern ermöglicht, die selber keine Beratungskompetenz im professionellen Geschäft aufbauen wollen. Einen weiteren Erfolgsfaktor sieht Trampe in seinem umfangreichen Dienstleistungsangebot. „So analysieren wir für den Kunden bei jeder Finanzierung, welche Finanzierungs- und Besicherungsstruktur für sein Unternehmen optimal ist – und suchen dann den für ihn günstigsten Kreditgeber.“

Die Dr. Klein & Co. AG ist auf der ExpoReal in der Halle B2, Stand 220, vertreten.

Über die Dr. Klein & Co. AG

(Berlin, 26.09.2011) Beim Klassiker der Immobilienfinanzierung – dem Annuitätendarlehen – ist eine besonders hohe Planungssicherheit aufgrund der immer gleich bleibenden Raten aus Tilgung und Zinszahlungen gegeben. Die meisten Verträge beinhalten darüber hinaus die Möglichkeit, Sondertilgungen in begrenzter Höhe kostenfrei (also ohne Vorfälligkeitsentschädigungen) vorzunehmen. Diese Sondertilgungsoption sollte je nach persönlichen Verhältnissen genutzt werden, da hiermit erhebliche Zinseinsparungen und eine schnellere Entschuldung ermöglicht werden. In der Regel wird in den Verträgen eine maximale Summe an möglichen Sondertilgungen per anno angegeben, oftmals kann diese nach Verhandlung mit dem Kreditinstitut auch ohne oder mit sehr geringen Zinsaufschlägen erhöht werden. Das u.a. Beispiel soll verdeutlichen, wie sich die Nutzung der Sondertilgungsoption auf Restschuld und Zinsbelastung auswirken kann.

Nutzung der Sondertilgungsoption am Beispiel

Ausgehend von einem Darlehen über 200.000 Euro Kreditsumme bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren zu 4,5% und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2% ergibt sich eine monatliche Rate (aus Zins- und Tilgungszahlungen) von 1.083,33 Euro. Am Ende der 15 Jahre steht dann eine Restschuld von ca. 114.529 Euro offen. Über diesen Zeitraum wurden dabei etwa 109.529 Euro an Zinsen bezahlt und nur etwa 85.471 Euro von der Darlehenssumme getilgt. Angenommen, es erfolgt jeweils einmal pro Jahr im Dezember eine Sondertilgung von 3.000 Euro, so beträgt die Restschuld nach den 15 Jahren dann nur noch 51.502 Euro und bis dahin fiel ein gesamter Zinsaufwand von nur noch 91.501 Euro an. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Sondertilgungen einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtbelastung haben, da nach jeder Sonderzahlung die Zinsen neu berechnet werden müssen und der Tilgungsanteil der folgenden monatlichen Raten merklich erhöht wird. Dies trägt dazu bei, dass im obigen Beispiel durch einen gesamten Sondertilgungsaufwand von 45.000 Euro (15 Jahre à jeweils 3.000 Euro) am Ende eine Zinsersparnis von 18.028 Euro und damit eine um 63.028 Euro stark verringerte Restschuld für die Anschlussfinanzierung übrig bleibt.

Schnellere Entschuldung wird oft „verschlafen“

Viele Darlehensnehmer haben sich mit zunehmender Vertragslaufzeit mit den immer gleichen monatlichen Raten arrangiert und lassen den Vertrag quasi im Hintergrund immer weiter laut Tilgungsplan laufen. Per Dauerauftrag wird die monatliche Rate eingezogen und es besteht im Irrglauben vieler Kunden kein Bedarf, sich immer wieder damit zu beschäftigen. Das obige Beispiel zeigt jedoch deutlich, wie viel Sparpotential durch die Nutzung von Sondertilgungsoptionen genutzt werden kann. Das gesparte und damit gewonnene Kapital kann durch keine annähernd sichere Anlageform – sei es Festgeld, Sparbuch oder Termineinlage – erzielt werden. Für die Erzielung höherer Erträge müsste also schon ein risikoreicheres Engagement (z.B. Aktien oder Fonds) eingegangen werden, was aber auch das Risiko eines Verlustes birgt. Es ist demnach sehr sinnvoll, sich bei vorhandenem Kapital (z.B. bei Sonderzahlungen durch den Arbeitgeber, bei Erbschaften oder anderen angesparten Beträgen) mit den Sondertilgungsmöglichkeiten der laufenden Immobilienfinanzierung zu befassen. Die stark verringerte Restschuld kann dann schneller getilgt werden und führt somit zu rascher Entschuldung. Bei häufiger Inanspruchnahme hoher Sondertilgungsoptionen kann es sogar zu niedrigeren monatlichen Raten bzw. einer völligen Entschuldung während der Laufzeit (Zinsbindungsfrist) des Annuitätendarlehens kommen!

Fazit

Die Nutzung von Sondertilgungsoptionen bei Immobilienfinanzierungen enthält enormes Sparpotential. Es lohnt sich, eine entsprechend flexible Vertragsregelung anzustreben und immer wieder während der Laufzeit zu prüfen, ob kostenfreie Sondertilgungen vorgenommen werden können. Beispielrechner, Beratung und Begleitung für die entsprechende Gestaltung von Finanzierungsprojekten können auch im Internet bei spezialisierten Immobilienportalen wie z.B. Immokredit24.com in Anspruch genommen werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit – vom Annuitätendarlehen bis zur Zwischenfinanzierung

http://www.immokredit24.com

» Immobilienkredit Sondertilgung – Welche Sondertilgungsoptionen sind optimal

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/sondertilgung.html

Wer eine Baumaßnahme oder den Erwerb von Immobilien plant, hat die Wahl zwischen verschiedenen Kreditinstituten als Darlehensgeber und natürlich verschiedenen Vertragsmodalitäten und den damit zusammenhängenden Konditionen. Neben den Kreditzinsen sind die Darlehenssumme, der Tilgungssatz und die Zinsbindungsfrist wichtige Kriterien zur Auswahl des passenden Kredits. Eine ebenso wichtige Rolle spielt das vorhandene Eigenkapital. Es dient der Begrenzung des Beleihungswertes und erhält die Liquidität des Kreditnehmers. Ein gewisser Teil des freien Kapitals sollte für unvorhergesehene Ereignisse und für die Nebenkosten des Projektes zurückbehalten werden.

Je mehr Eigenkapital hingegen in die Immobilienfinanzierung einbezogen wird, umso weniger Fremdkapital wird benötigt, was den Zinsaufwand erheblich reduziert. Als Faustregel werden mind. 20% bis 30% der benötigten Summe als Eigenkapitalanteil empfohlen. Dies ermöglicht den Kreditinstituten die Abgabe eines günstig konditionierten Angebotes, da neben der Absicherung mittels Grundschuldeintragung nur ein Teil des Objektwertes beliehen wird. Die Aufnahme eines Immobilienkredites mit weniger Eigenkapital führt im Gegenschluss zu höheren Kapitalkosten, da das Risiko für den Kreditgeber steigt. Der Kreditnehmer sollte aber auch einen Teil des angesparten Eigenkapitals zurückbehalten, um Reserven für notwendige zusätzlich entstehende Kosten zu haben. Helfen können hier auch flexible Vertragsbestimmungen, wie ein einfach anpassbarer Tilgungssatz oder großzügige Sondertilgungsregelungen.

Auch die persönliche Einkommenssituation des Darlehensnehmers spielt eine gewichtige Rolle: Ist ein gesichertes Einkommen vorhanden (wie z.B. bei Beamten) kann eine Immobilienfinanzierung auch mit weniger Eigenkapitalanteil gelingen. Ist die Einkommenssituation hingegen ungewiss, sollte der Interessent einen sehr großen Eigenkapitalanteil aufweisen, um nicht später in Zahlungsnöte zu geraten. Der notwendige Eigenkapitalanteil hängt also von vielen Faktoren ab: Neben der persönlichen Einkommenssituation auch vom Objektwert, von den erzielbaren Konditionen (Zinsen, Laufzeiten) sowie von den Möglichkeiten zur Flexibilisierung des Kreditvertrages.

Die passende Immobilienfinanzierung muss individuell angepasst und finanziell tragbar sein, wobei das Risiko je nach Einkommenssicherheit eher niedrig gehalten werden sollte. Dies ist von entscheidender Bedeutung für jeden Darlehensnehmer, damit die Finanzierung über viele Jahre erfolgreich laufen kann. Vor der Anfrage muss der Finanzierungswillige daher erst einmal festlegen, wie die Eckpunkte für die gewünschte Finanzierung aussehen sollen. Zu diesen Eckpunkten zählen auf jeden Fall die Darlehenssumme (also die Höhe des benötigten Darlehens), die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz und die gewünschten Vereinbarungen zu Sondertilgungsmöglichkeiten.

Um die  Eckpunkte beim Immobilienkredit festlegen zu können, muss der Interessent sich genauestens über seine finanziellen Verhältnisse (also Höhe des Vermögens / Eigenkapitals, regelmäßiges Einkommen, Sicherheiten etc.) klar werden. Anhand dieser Erhebung können dann die optimalen Größen ermittelt werden, die dann von einem Experten anhand seiner Erfahrung und seines Marktüberblickes optimiert werden sollten. Erst dann sollte eine konzertierte Anfrage an möglichst Anbieter mittels Immobilienkredit Vergleich erfolgen. Nach dem Erhalt der Angebote kann dann aufgrund der identischen Eckdaten bei der Anfrage relativ leicht das günstigste Angebot herausgefiltert werden. Dies schließt freilich Nachverhandlungen bei den einzelnen Kreditinstituten, welche die günstigsten Angebote abgegeben haben, nicht aus. Es sollte bedacht werden, dass schon kleine Unterschiede – z.B. beim Zinssatz – auf die Dauer der Laufzeit und wegen der hohen Darlehenssumme einen großen Unterschied bei der Gesamtbelastung ausmachen können. Diese Strategie kann zusätzlich unterstützt werden durch eine Vorab-Prüfung, z.B. durch einen unabhängigen Kreditvermittler. Fachleute können bereits vor der Abgabe der Anfrage beurteilen, wie die Chancen auf ein möglichst günstiges Angebot anhand der gemachten Angaben stehen und ob das frei verfügbare Kapital für die Belastungen ausreichend ist.