(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

http://www.immokredit24.com/baufinanzierer/interhyp/vollfinanzierung.html

(Berlin, 02.08.2011) Für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es u.a. die Möglichkeit eines Bausparsofortdarlehens über eine Bausparkasse. Dieses oft auch als Vorausdarlehen bezeichnete Finanzierungsmodell kombiniert einen (noch nicht zuteilungsreifen oder neu abzuschließenden) Bausparvertrag mit einer Vorfinanzierung durch die Bausparkasse. Diese Darlehensform hat einige Vorteile, aber auch bedeutsame Nachteile gegenüber einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Der Abschluss einer solchen Sofortfinanzierung sollte daher sehr gut überlegt werden.

Die Funktionsweise eines Bausparsofortdarlehens

Das Bausparsofortdarlehen ist quasi die Umkehrung eines herkömmlichen Bausparvertrages. Die über lange Zeit anzusparende Bausparsumme (bis zur Zuteilungsreife) wird bereits zu Beginn durch den Darlehensgeber ausgezahlt, damit der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann. Die anfallenden Zinsen für diese Vorfinanzierung der Bausparkasse werden anschließend durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers erbracht – zusätzlich zum regelmäßigen Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Das Bausparsofortdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, d.h. die Tilgung erfolgt erst durch die Zuteilung des Bausparvertrages, vorher werden nur die Zinsen aus dem Darlehensvertrag bedient. Das Guthaben im Bausparvertrag wird dabei entsprechend den abgeschlossenen Konditionen verzinst, bis die Zuteilung und damit die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgen kann. Somit wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag getilgt und übrig bleibt danach die Abzahlung des in Anspruch genommenen Bauspardarlehens.

Die Vorteile eines Bausparsofortdarlehens

Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Immobilienprojekt kann sofort realisiert werden – ohne erst lange Ansparzeiten für entsprechendes Eigenkapital abzuwarten. Da keine Beleihung des Objektes erfolgt, ist der Darlehensnehmer freier in der Vereinbarung der Darlehenshöhe und kann direkt bei Auszahlung über 100% des Kapitals verfügen. Ferner ist eine relativ gute Planbarkeit gegeben, da eine Zinssicherheit für alle Bestandteile der Vereinbarung (Vorausdarlehen, Guthaben und Bauspardarlehen) besteht. Ggf. können auch Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen entsprechend in Anspruch genommen und in die Verträge eingerechnet werden.

Bedeutsame Nachteile

Den vorgenannten Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber, darunter insbesondere die erhöhte Zinsbelastung im Vergleich zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und die festgeschriebene (meist recht niedrige) Guthabenverzinsung des Ansparteils, die den Zinsbelastungseffekt noch erhöht. Da das in Anspruch genommene Vorausdarlehen über einige Jahre hinweg in voller Höhe besteht (ohne jegliche Tilgung) laufen hier relativ hohe Zinsbelastungen auf. Die Effektivzinsen (und oft auch die Nebenkosten wie beispielsweise Abschlussprämien und Provisionen) sind dabei meist merklich höher als bei grundschuldbesicherten Annuitätendarlehen. Die Preistransparenz ist durch die vielen Komponenten eher gering, da viele komplexe Bestandteile kombiniert sind und für einen Vergleich zu anderen Anbietern viele verschiedene Modalitäten betrachtet werden müssen. Der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages ist zudem nicht exakt voraussagbar. Die Sollzinsen für ein Vorausdarlehen liegen in der Regel über denen für ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen.

Fazit

Das Bausparsofortdarlehen eignet sich für eine sehr schnelle Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Durch das Vorausdarlehen durch die Bausparkasse verfügt der Darlehensnehmer sofort über die Darlehenssumme (ggf. abzüglich der Abschlussgebühren). Die Nachteile liegen hauptsächlich auf der Kostenseite: Da das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des kombinierten Bausparvertrages tilgungsfrei ist, fallen über einen langen Zeitraum relativ hohe Sollzinsen auf den gesamtem Darlehensbetrag an. Neben der ausführlichen Information über die genaue Funktionsweise sollten daher Konditionen verglichen und der Effektivzinssatz ermittelt werden. Die Alternative des Annuitätendarlehens nach einer Ansparzeit für das notwendige Eigenkapital ist meist die viel günstigere Alternative. Letztendlich muss der Interessent selbst entscheiden, ob diese Art der Finanzierung für ihn wirklich günstiger ist. Es ist jedoch zu empfehlen, sich vor einer endgültigen Entscheidung mittels eines Experten (z.B. einem Finanzberater oder im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen) ausführlich zu informieren.

Weitere Informationen

» Bausparsofortdarlehen – Vorfinanzierung durch die Bausparkasse

http://www.immokredit24.com/bausparen/bausparsofortdarlehen.html

» Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

(Berlin, 20.08.2010) Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital (im Fachjargon Vollfinanzierung) wird von zunehmend mehr Kreditinstituten angeboten. So verlockend die Aussicht auf Wohneigentum ohne eigene finanzielle Mittel auch erscheint, jeder Antragsteller sollte sich vorher eingehend informieren und prüfen, ob die Angebote für seine persönliche Situation geeignet sind. Eine Vollfinanzierung ist immer mit Risikoaufschlägen sowie bestimmten Voraussetzungen in Bezug auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers verbunden.

Timing und Einkommensverhältnisse sind entscheidend

Besonders in Niedrigzinsphasen kann sich für Mittel- bis Gutverdiener eine Vollfinanzierung lohnen: Wer bisher noch kein Eigenkapital zurücklegen konnte, aber solide und ausreichende Einkommensverhältnisse als Sicherheit einbringt, kann so von den aktuell niedrigen Zinssätzen bei der Immobilienfinanzierung profitieren. Für diese früher gar nicht mögliche Form der Finanzierung besteht sogar die Möglichkeit, bis zu 120% des Beleihungswertes einer Immobilie als Kreditsumme zu beantragen. Der Kreditnehmer kann so zusätzliche Nebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtagen, ggf. sogar Möbel oder die Einbauküche) abdecken. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Beantragung bei der Bank ist der Nachweis eines entsprechenden Einkommens, aus dem (neben dem Objekt selbst) die Sicherheit für die Tilgungs- und Zinsleistungen ersehen werden kann.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Der offensichtlichste Vorteil ist, dass der Antragsteller ohne eigene finanzielle Mittel zur Immobilie kommt. In besonderen Lebensumständen (z.B. bei jungen Familien) können so eigene Ersparnisse für Unvorhergesehenes zurückgelegt werden. Es kann zusätzlich zur eigenen Immobilie ein Kapitalpolster für die Altersvorsorge gebildet werden. Daneben kann das Timing (Ausnutzung von Niedrigzinsphasen [siehe oben] oder Ausnutzung von günstigen Immobilienangeboten bzw. Herstellungskosten) einen Vorteil in Bezug auf die Gesamtkosten des Objektes bedeuten. Die Ausgestaltung des Finanzierungsvertrages kann ähnlich variabel sein wie die einer „herkömmlichen“ Immobilienfinanzierung:
- Variabel gestaltbare Kreditsumme (teilw. sogar mehr als 100% des Immobilienwertes)
- Individuelle Anpassung der Zinsbindung, des Tilgungssatzes und Einbringung von Sondertilgungsmöglichkeiten
- Geschickte Ausnutzung von Fördermitteln und Kombinationen mit Finanzprodukten (z.B. Lebensversicherungen, Sparverträge etc.)
Diese Punkte sprechen klar für die Entscheidung zu dieser Finanzierungsform.

Gibt es Nachteile?

Generell gilt bei Immobilienfinanzierungen, dass die Bauzinsen umso günstiger werden je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Ist also keine Rücklage vorhanden, muss davon ausgegangen werden, dass die monatliche Belastung stärker ausfallen wird. Um diese Belastung tragen zu können ist daher ein relativ hohes regelmäßiges Einkommen notwendig. Bei einer Entscheidung für eine Vollfinanzierung müssen zusätzlich entsprechende Sicherheiten vorgewiesen werden – hierzu zählt auch, dass das zu finanzierende Objekt möglichst wertbeständig ist, damit im Falle eines Zahlungsausfalles die Bank durch einen Verkauf einen möglichst hohen Erlös erzielen kann. Die Kreditinstitute weichen nicht selten durch unterschiedliche Beurteilungskriterien hierfür in Ihren Angebotskonditionen bzw. in der generellen Bewilligung merklich voneinander ab.

Fazit

Wer aus seiner Lebenssituation heraus eine Vollfinanzierung für die geplante Immobilie ins Auge fasst, sollte sich eingehend über die Vor- und Nachteile informieren. Alle Angebote sollten hinreichend geprüft werden: Schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz machen sich auf Dauer bemerkbar. Die unterschiedlichen Modalitäten zu Sondertilgungen, Ausstiegsszenarien und Bindungsfristen sollten der individuellen Situation vollständig entsprechen. Ideal für die Informationssuche und für den Angebotsprozess ist Immokredit24.com. Hier kann der Kreditnehmer von allen Vorteilen einer unabhängigen Beratung profitieren und so das für Ihn bestmögliche Angebot herausfiltern.

Weitere Informationen:

» Vollfinanzierung
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Bauzinsen