(Berlin, 22.05.2012) Bausparverträge sind Klassiker der Immobilienfinanzierung. Nach wie vor sparen viele Bundesbürger (zurzeit etwa 20 Millionen Verträge) über eine Bausparkasse Beträge an, um nach der Zuteilungsreife an ein günstiges Immobiliendarlehen zu gelangen. Die Konditionen für dieses Darlehen orientieren sich an den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses herrschenden Verhältnissen am Finanzmarkt. Da derzeit historisch günstige Bauzinsen präsent sind, können aktuell Bausparverträge mit sehr günstigen Zinskonditionen für ein späteres Darlehen abgeschlossen werden. Der Nachteil liegt dabei in der vergleichsweise langen Ansparphase mit ebenfalls sehr niedrigen Guthabenzinsen. Trotzdem kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Bausparvertrag in der derzeitigen Situation sinnvoll sein. Der Interessent sollte aber alle möglichen Optionen für die Inanspruchnahme einer möglichst günstigen Immobilienfinanzierung prüfen, um so maximal vom derzeitigen Zinstief zu profitieren.

Die aktuelle Situation

Das derzeitige Zinstief am Kapitalmarkt ermuntert viele Immobilieninteressierte, die „eigenen 4 Wände“ zu realisieren. Die eigene Immobilie kann nach wie vor als eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge angesehen werden, da ein Sachwert grundsätzlich kaum von inflationären oder kapitalmarkttechnischen Schwankungen (wie zuletzt in der Finanzkrise beobachtet) beeindruckt wird. Neben der freien Entfaltung im eigenen Wohnraum dient eine Immobilie deshalb auch der Sicherung des Lebensstandards im Alter. Wichtig dabei ist, dass die Ratenzahlungen für Tilgungen und Zinsen möglichst vor Eintritt des Rentenalters abgeschlossen sind, da dann in der Regel die monatlichen Einkünfte im Vergleich zum aktiven Erwerbsleben sinken. Ohne Miet- oder Ratenzahlungen lässt sich so im Alter ein angemessener Lebensstandard halten. Der Trend zur eigenen Immobilie hält aufgrund dieser Vorteile an. Nicht jeder verfügt jedoch aktuell über genügend Eigenkapital, um eine günstige und realisierbare Immobilienfinanzierung direkt zu starten und sich die günstigen Zinsen zu sichern. Doch es gibt Alternativen wie z.B. das Bausparen.

Bausparen sichert die Zinsen und ermöglicht den späteren Erwerb von Immobilieneigentum

Bausparen ist in Deutschland nach wie vor sehr beliebt – nicht ohne Grund: Die meisten Neu-Bausparer möchten so die aktuell niedrigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft „reservieren“. Beim Abschluss eines Bausparvertrages werden bereits die Zinskonditionen für ein späteres Darlehen fixiert, die sich an den aktuellen (also sehr günstigen) Marktzinskonditionen orientieren. Zudem können Sonderzahlungen jederzeit ohne Vorfälligkeitszinsen erfolgen und Sparer mit niedrigem Einkommen haben sogar Anspruch auf staatliche Unterstützungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Auf der anderen Seite haben Bausparverträge aber auch einige Unzulänglichkeiten: So ist der genaue Zeitpunkt der Zuteilung (und damit die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Darlehens) nicht von vornherein bekannt. Außerdem wird während der Ansparphase ein nur sehr geringer Guthabenzins gezahlt. Dazu kommen relativ hohe Gebühren, z.B. für den Abschluss oder die Kontoführung. Durch die Bindung an die Bausparkasse besteht zudem keine Möglichkeit, später den Kreditgeber zu wechseln. Die Alternativen zum Bausparen sind jedoch – insbesondere wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung steht – eher sehr begrenzt. So kann der Interessent zwar z.B. mittels einer Vollfinanzierung oder auch eines Forward-Darlehens die Zinssituation nutzen, doch kommen hier auch einige Mehrkosten im Vergleich zu einem regulären Annuitätendarlehen auf ihn zu, z.B. wegen des gesteigerten Risikos für den Darlehensgeber.

Vorteile bei einer Baufinanzierung ohne Bausparvertrag

Wer eine Baufinanzierung ohne Bausparvertrag realisieren möchte, sollte nach Expertenmeinung mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen. Dies ist notwendig, um den Beleihungsauslauf und damit die Zinskosten für ein Immobiliendarlehen zu senken, sowie alle Nebenkosten und mögliche Kosten durch Unvorhergesehenes zu decken. Ein Vorteil dabei ist, dass der Darlehensnehmer nicht erst warten muss, bis z.B. ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und somit direkt „loslegen“ kann. Weiterhin decken die Darlehenssummen aus Bausparverträgen meist auch nicht den kompletten Kapitalbedarf ab, sodass zusätzliche Darlehen aufgenommen werden müssen. Je höher die Darlehenssumme sein soll, umso höher ist auch der regelmäßige Sparbeitrag. Diese Sparbeiträge sind nur gering verzinst, bei der Abzahlung einer laufenden Finanzierung bringen die gleichen Beiträge hingegen sehr viel mehr finanziellen Nutzen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs bei den Deutschen: Die sachwertuntermauerte Altersvorsorge hat gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten besonders viele Interessenten. Wer Vor- und Nachteile von Immobilienfinanzierungen und Bausparverträgen abwägt, wird zu dem Schluss kommen, dass Bausparverträge vor allem für Immobilieninteressenten mit niedrigerem Einkommen und wenig Eigenkapital geeignet sind. Wer jedoch über einen gewissen Eigenkapitalstock und ggf. über ein hohes Einkommen verfügt, ist mit einer herkömmlichen Baufinanzierung ohne Bausparvertrag besser bedient.

Weitere Informationen

» Bausparen
» Aktuelle Immobilienkredit Zinsen

In den aktuellen Zeiten sehr niedriger Kreditzinsen und relativ hoher Inflationsrisiken stellt sich die Frage, ob für die Realisierung eines Immobilienwunsches der Abschluss eines Bausparvertrages noch sinnvoll ist. So ist doch der Sinn eines Bausparvertrages nach allgemeinem Verständnis der, dass nach der Zuteilungsreife ein sehr günstig konditioniertes Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Doch warum eine langjährige Ansparphase mit extrem niedriger Verzinsung und Inflationsanfälligkeit hinnehmen, um anschließend ein günstig konditioniertes Darlehen zu erhalten, was man direkt mit einer Bank zu ähnlichen Konditionen auch heute abschließen kann?

Diese Frage ist sicher nicht unberechtigt, doch gibt es einige Dinge zu beachten: So können beispielsweise – je nach persönlichen Einkommensverhältnissen – bei Bausparverträgen staatliche Leistungen hinzukommen (wie z.B. Vermögenswirksame Leistungen oder Wohnungsbauprämie). Außerdem wird die Eigenkapitalbasis gestärkt, was sich positiv auf das Risiko eines Rückzahlungsausfalles für den Darlehensnehmer auswirkt. Bei Zuteilungsreife kann dann entschieden werden, ob ein Darlehen in Anspruch genommen wird, dessen Zins bereits bei Abschluss des Bausparvertrages bekannt ist (günstig z.B. bei steigenden Zinsen am Kreditmarkt) oder ob das Guthaben des Bausparkontos ausgezahlt werden soll. So bleibt der Bausparer flexibel und kann nicht nur von staatlichen Förderungen profitieren, sondern auch flexibel entscheiden, was mit dem angesparten Kapital passieren soll. Ob Bausparen also sinnvoll ist oder nicht, entscheidet die persönliche Situation: Je nach Einkommen und Vermögen kann Bausparen sehr wohl eine alternative oder zusätzliche Form für eine passende Immobilienfinanzierung darstellen.

(Berlin, 02.08.2011) Für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es u.a. die Möglichkeit eines Bausparsofortdarlehens über eine Bausparkasse. Dieses oft auch als Vorausdarlehen bezeichnete Finanzierungsmodell kombiniert einen (noch nicht zuteilungsreifen oder neu abzuschließenden) Bausparvertrag mit einer Vorfinanzierung durch die Bausparkasse. Diese Darlehensform hat einige Vorteile, aber auch bedeutsame Nachteile gegenüber einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Der Abschluss einer solchen Sofortfinanzierung sollte daher sehr gut überlegt werden.

Die Funktionsweise eines Bausparsofortdarlehens

Das Bausparsofortdarlehen ist quasi die Umkehrung eines herkömmlichen Bausparvertrages. Die über lange Zeit anzusparende Bausparsumme (bis zur Zuteilungsreife) wird bereits zu Beginn durch den Darlehensgeber ausgezahlt, damit der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann. Die anfallenden Zinsen für diese Vorfinanzierung der Bausparkasse werden anschließend durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers erbracht – zusätzlich zum regelmäßigen Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Das Bausparsofortdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, d.h. die Tilgung erfolgt erst durch die Zuteilung des Bausparvertrages, vorher werden nur die Zinsen aus dem Darlehensvertrag bedient. Das Guthaben im Bausparvertrag wird dabei entsprechend den abgeschlossenen Konditionen verzinst, bis die Zuteilung und damit die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgen kann. Somit wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag getilgt und übrig bleibt danach die Abzahlung des in Anspruch genommenen Bauspardarlehens.

Die Vorteile eines Bausparsofortdarlehens

Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Immobilienprojekt kann sofort realisiert werden – ohne erst lange Ansparzeiten für entsprechendes Eigenkapital abzuwarten. Da keine Beleihung des Objektes erfolgt, ist der Darlehensnehmer freier in der Vereinbarung der Darlehenshöhe und kann direkt bei Auszahlung über 100% des Kapitals verfügen. Ferner ist eine relativ gute Planbarkeit gegeben, da eine Zinssicherheit für alle Bestandteile der Vereinbarung (Vorausdarlehen, Guthaben und Bauspardarlehen) besteht. Ggf. können auch Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen entsprechend in Anspruch genommen und in die Verträge eingerechnet werden.

Bedeutsame Nachteile

Den vorgenannten Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber, darunter insbesondere die erhöhte Zinsbelastung im Vergleich zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und die festgeschriebene (meist recht niedrige) Guthabenverzinsung des Ansparteils, die den Zinsbelastungseffekt noch erhöht. Da das in Anspruch genommene Vorausdarlehen über einige Jahre hinweg in voller Höhe besteht (ohne jegliche Tilgung) laufen hier relativ hohe Zinsbelastungen auf. Die Effektivzinsen (und oft auch die Nebenkosten wie beispielsweise Abschlussprämien und Provisionen) sind dabei meist merklich höher als bei grundschuldbesicherten Annuitätendarlehen. Die Preistransparenz ist durch die vielen Komponenten eher gering, da viele komplexe Bestandteile kombiniert sind und für einen Vergleich zu anderen Anbietern viele verschiedene Modalitäten betrachtet werden müssen. Der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages ist zudem nicht exakt voraussagbar. Die Sollzinsen für ein Vorausdarlehen liegen in der Regel über denen für ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen.

Fazit

Das Bausparsofortdarlehen eignet sich für eine sehr schnelle Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Durch das Vorausdarlehen durch die Bausparkasse verfügt der Darlehensnehmer sofort über die Darlehenssumme (ggf. abzüglich der Abschlussgebühren). Die Nachteile liegen hauptsächlich auf der Kostenseite: Da das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des kombinierten Bausparvertrages tilgungsfrei ist, fallen über einen langen Zeitraum relativ hohe Sollzinsen auf den gesamtem Darlehensbetrag an. Neben der ausführlichen Information über die genaue Funktionsweise sollten daher Konditionen verglichen und der Effektivzinssatz ermittelt werden. Die Alternative des Annuitätendarlehens nach einer Ansparzeit für das notwendige Eigenkapital ist meist die viel günstigere Alternative. Letztendlich muss der Interessent selbst entscheiden, ob diese Art der Finanzierung für ihn wirklich günstiger ist. Es ist jedoch zu empfehlen, sich vor einer endgültigen Entscheidung mittels eines Experten (z.B. einem Finanzberater oder im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen) ausführlich zu informieren.

Weitere Informationen

» Bausparsofortdarlehen – Vorfinanzierung durch die Bausparkasse

http://www.immokredit24.com/bausparen/bausparsofortdarlehen.html

» Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

(Berlin, 19.07.2011) Bis zum Erhalt einer Darlehensleistung aus einer Immobilienfinanzierung entsteht oft eine Liquiditätslücke beim Darlehensnehmer. Diese kann durch notwendige Vorleistungen verursacht werden, die bezahlt werden müssen, obwohl der Darlehensgeber erst nach Fertigstellung bestimmter Abschnitte Kapitalleistungen erbringt (Stichwort: Fertigstellungsnachweis). Ein anderes Szenario für die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung könnte ein Gelegenheitskauf sein, für den schnell Eigenkapital benötigt wird, was jedoch in der geforderten Zeit nicht liquidiert werden kann. Eine solche Zwischenfinanzierung kann durch einen herkömmlichen Ratenkredit, einen Bausparvertrag (bzw. dessen Beleihung) oder auch ein Policendarlehen realisiert werden. Was davon für die eigene Situation am besten geeignet ist, hängt von einigen wichtigen Faktoren ab, die im individuellen Umfeld des Darlehensnehmers liegen.

Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Besteht eine Lebens- oder Rentenversicherung, kann diese bestehende Substanz als Grundlage für ein Policendarlehen dienen. Voraussetzung ist, dass bereits ein gewisser Rückkaufswert besteht (mind. 5.000 € bei kapitalbildenden bzw. 8.000 € bei fondsgebundenen Versicherungen). Die Vorteile eines solchen Darlehens sind die in der Regel zügige und unkomplizierte Bearbeitung (es sind keine weiteren Sicherheiten und keine Bonitätsprüfung notwendig – daher erfolgt die Auszahlung meist binnen 2 Wochen) und die günstigen Konditionen. Der Versicherungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Die Rückzahlung erfolgt flexibel je nach Verfügbarkeit der liquiden Mittel – damit kann die finanzielle Belastung dieses Darlehen bereits im Vorfeld genauestens einkalkuliert werden. Nicht beliehen werden können allerdings Versicherungspolicen mit mehreren Zessionaren und Direktversicherungen lt. Betriebsrentengesetz.

Andere Formen der Zwischenfinanzierung

Natürlich können (z.B. wenn keine entsprechend beleihbaren Policen vorhanden sind) auch andere Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung dienen. Hier können die Varianten eines Vorausdarlehens oder die Beleihung eines Bausparvertrages ebenfalls recht günstige Alternativen sein. Hier muss die jeweilige Bausparkasse zu entsprechenden Angeboten kontaktiert werden. Bei einem Vorausdarlehen wird die Immobilie samt eines neu abzuschließenden Bausparvertrages vorab finanziert, wobei dieser neu abzuschließende Bausparvertrag die Tilgung sicherstellt. Für derlei Angebote der Bausparkassen sollten unbedingt verschiedene Angebote miteinander verglichen werden, da die Konditionen teilweise sehr stark unterschiedlich sein können. Eine weitere Alternative kann auch der „herkömmliche“ Ratenkredit sein. Hier sollte darauf geachtet werden, dass ebenfalls verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden. Ggf. kann auch ein klassischer Zwischenfinanzierungskredit mit Auszahlungsabtretung und Grundpfandsicherung eine günstige Alternative darstellen. Allerdings ist diese Variante etwas umständlicher, da viele bürokratische Schritte erfüllt werden müssen, wodurch die Konditionen aber in der Regel etwas günstiger werden, da das Kreditinstitut eine größere Sicherheit erhält.

Fazit

Welche Art der Zwischenfinanzierung am besten geeignet ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. So z.B. davon, welche Darlehenshöhe benötigt wird, wie schnell die Mittel benötigt werden und ob ggf. entsprechend beleihbare Substanzen (z.B. eine Versicherungspolice für das Policendarlehen oder ein bestehender Bausparvertrag für die Verhandlung mit der Bausparkasse) vorhanden sind. Wichtig ist, sich bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienerwerbs ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, wann welche Mittel benötigt werden und wann Darlehensmittel zur Verfügung stehen. Dies verhindert die Gefahr eines „Liquiditätslochs“ und gibt dem Darlehensnehmer etwas Zeit, sich über verschiedene Angebote hinreichend zu informieren und entsprechende Vergleiche durchzuführen. Das vorhandene Eigenkapital spielt hier ebenfalls eine große Rolle: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Hauptfinanzierung, daher empfiehlt es sich, das freie Eigenkapital als „Zwischenfinanzierung“ zu nutzen, um der im Verhältnis großen Belastung der Fremdkapital-Zwischenfinanzierung zu entgehen.

Weitere Informationen

» Zwischenfinanzierung – Liquiditätslücke bei der Immobilienfinanzierung schließen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/zwischenfinanzierung.html

» Policendarlehen – Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/policendarlehen.html

(Berlin, 09.02.2010) Die aktuellen Bauzinsen sind so niedrig wie schon seit Jahren nicht mehr. Wer vorhat, sich in den nächsten Jahren ein Eigenheim zuzulegen, kann sich heute schon die günstigen Konditionen mit Hilfe eines Bausparvertrages sichern.

Das derzeitige Zinsniveau bietet Immobilienkäufern gute Chancen, um einen günstigen Kredit zur Baufinanzierung zu erhalten. Wer bereits vor Jahren einen Bausparvertrag geschlossen hat und diesen nun in die Finanzierung einbringen möchte, macht jedoch ein weniger gutes Geschäft: Die Zinsen, die in Bausparverträgen von vor sechs bis acht Jahren festgehalten wurden, betragen durchschnittlich rund 4,75 %. Dahingegen kostet eine Baufinanzierung über die Bank aktuell nur etwa 4,20 % im Schnitt. Hinzu kommt, dass Sparer, die sich seinerzeit für einen Bausparvertrag entschieden haben, während der jahrelangen Ansparphase auf eine gute Verzinsung ihres Kapitals verzichtet haben.

Zinsanstieg erwartet: Mit Bausparen dem Zinsänderungsrisiko entgegenwirken

Doch Experten prognostizieren für die Zukunft einen nachhaltigen Zinsanstieg. Kredite zur Baufinanzierung könnten demzufolge schon bald deutlich teurer werden. Für all diejenigen, die ihrer Finanzierung berechenbare Kosten zugrunde legen möchten, ist Bausparen daher eine gute Wahl. Der Abschluss eines Bausparvertrages ist auf dem derzeitigen Zinsniveau günstig – und garantiert einen guten Schnitt im Laufe der nächsten Jahre. Der Anleger erhält eine Zinsgarantie, die die finanzielle Belastung des späteren Immobilienkredits kalkulierbar macht.

Bausparen – viele Vorteile

Während der Ansparphase können Bausparer frei entscheiden, ob sie ihre Sparraten gegebenenfalls erhöhen oder auch reduzieren möchten. Darüber hinaus gewährt der Staat eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 90 Euro pro Jahr für alle Sparer, die (verheiratet) weniger als 51.200 Euro Jahreseinkommen generieren. Wird der Bausparkredit in Anspruch genommen, so lässt er sich jederzeit ganz oder auch teilweise zurückführen. Anders als bei klassischen Bankdarlehen wird bei Bauspardarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn der Immobilienkredit bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückbezahlt wird.

Kindergeld effektiv einsetzen – Bausparen lohnt sich auch für Kinder

Nicht nur für die eigenen Wohn(t)räume ist ein Bausparvertrag eine interessante Möglichkeit. Auch zur sicheren und langfristigen Vermögensbildung für Kinder eignet sich das Bausparen hervorragend. Eltern können beispielsweise regelmäßig einen Teil des Kindergeldes in den Bausparvertrag einfließen lassen, und damit beispielsweise die spätere Ausbildung ihres Kindes, das Studium, die erste Wohnungseinrichtung oder andere Wünsche finanzieren. Zudem können auch Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Weitere Informationen
» Bausparen – günstige Zinsen für die Zukunft sichern
» Kindergeld im Bausparvertrag