Für manchen Interessenten an Immobiliendarlehen ist der Blick ins benachbarte Ausland augenscheinlich reizvoll. Nach dem Kursfixing des Schweizer Franken beispielsweise bei der Marke von 1,20 zum Euro ist das Wechselkursrisiko für Fremdwährungskredite in CHF abgestellt. Lohnen sich deshalb jetzt Immobilienfinanzierungen in Schweizer Franken? Die Angebote der entsprechenden Banken sind attraktiv und so mancher Finanzierungswillige vergleicht die Konditionen mit denen deutscher Kreditinstitute für sein Immobilienprojekt und findet oft günstigere Konditionen vor.

Das Hauptproblem liegt jedoch nicht bei den Konditionen, sondern vielmehr bei den in der Schweiz üblichen Kreditformen, denn die dort angebotenen Immobilienfinanzierungen sind größtenteils endfällig und an bestimmte Tilgungsträger (z.B. fondsgebundene Lebensversicherungen) gebunden. Schaut man sich diese näher an, stellt man fest, dass die Prognosen für die Entwicklung sehr oft verfehlt werden. Dies würde eine zusätzliche Tilgungszahlung der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit erforderlich machen. Die Schweizer Nationalbank hat weiterhin keine verbindlichen Aussagen getroffen, wie und unter welchen Umständen das Kursfixing zum Euro aufrechterhalten werden kann.

Damit verbleibt ein Restrisiko hinsichtlich der langfristigen (und das ist meist entscheidend bei langjährigen Immobilienfinanzierungen) Wechselkursentwicklung. Da im Euroraum derzeit sehr günstige Zinskonditionen für Annuitätendarlehen erreicht werden können, empfiehlt es sich, den offensichtlichen Risiken einer Tilgungsträgerunterdeckung sowie einem vielleicht doch wieder auftretenden Wechselkursrisiko zu entgehen und eine Immobilienfinanzierung in Deutschland zu realisieren.

Es gibt viele Wege um zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Viele Menschen entscheiden sich dabei für die klassische Lösung einer Baufinanzierung: Diese sieht eine Eigenkapitaldecke von mindestens 20% vor und bedeutet in erster Linie keine Spekulation hinsichtlich der Baufinanzierungskonditionen. Die Konditionen werden für mehrere Jahre festgeschrieben. Bei den meisten liegt die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung Konditionen bei 10 Jahren.

Fremdwährungsdarlehen, variabel verzinsliche Darlehen mit Cap, endfällige Darlehen – all diese Anlageformen werden von den sicherheitsorientierten Kreditnehmern gemieden. Eine klassische Baufinanzierung besteht aber nicht unbedingt nur aus einem Bankdarlehen. Die Einbindung der öffentlichen Fördermittel durch ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) gehört ebenfalls dazu. Hier kommt es allerdings auf das Förderprogramm an. Manche Förderprogramme der KfW bieten wirklich günstige Baufinanzierungskonditionen an, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Das sind meistens Förderprogramme, die auf Energiesparmaßnahmen abzielen oder alternative Energieformen fördern. Andere Förderprogramme der KfW-Bank sind im Hinblick auf die Baufinanzierungskonditionen nicht unbedingt die günstigeren. Die Baufinanzierungskonditionen einer Geschäftsbank können sogar günstiger sein.

Des Weiteren wird bei einer klassischen Baufinanzierung der gesamte Finanzierungsbedarf häufig in zwei bis drei Darlehen geteilt – etwa ein größeres Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und ein kleineres mit fünfjähriger Zinsbindung. Man geht davon aus, dass das kleinere Darlehen in fünf Jahren komplett zurückbezahlt werden kann, und zahlt daher etwas weniger Zinsen, da diese bei einem fünfjährigen Darlehen geringer sind, als bei einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungsdauer. Wenn die Rückführung nicht möglich sein wird, so hoffen die Kreditnehmer auf fallende Zinsen in fünf Jahren. Diese Vorgehensweise ist insbesondere in Hochzinsphasen zu beobachten. In Niedrigzinsphasen wird meistens von steigenden Zinsen ausgegangen. In solchen Zinsphasen wird weniger gesplittet.

Zum Erwerb, Bau oder Umbau einer Immobilie benötigen die meisten Erwerber eine Baufinanzierung. Auf der Suche nach einer möglichst günstigen Variante stoßen dabei viele Interessenten auf die Möglichkeit der Finanzierung per Fremdwährungskredit, sprich die Aufnahme einer Baufinanzierung in einer fremden Währung (z.B. Schweizer Franken oder US-Dollar). Dahinter steht die Hoffnung auf finanzielle Vorteile aus niedrigeren Zinsen und günstiger Wechselkursentwicklung. Grundsätzlich besteht hier ein relativ hohes Risiko, da viele der Anbieter kapitalmarktabhängig sind und zudem eine Wechselkursentwicklung niemals vorher gesagt werden kann.

Das Ganze ist also eine Art Spekulation. Diese kann ebenso aufgehen wie auch daneben laufen – daher sollte eine genügend große Kapitaldecke vorhanden sein. Selbst wenn der Tilgungsträger sorgfältig ausgewählt wurde, das Zinsrisiko durch lange Zinsbindung ggf. reduziert und die Wechselkurssituation genauestens analysiert wurden, ist dies keine Garantie für eine wirklich günstige Finanzierungsform. Es können am Kapitalmarkt immer Entwicklungen auftreten, die nicht vorhersehbar waren und zu langfristig schlechteren Bedingungen für das aufgenommene Darlehen führen. Will man dann mit rechtlichen Mitteln agieren, stellt sich die Frage nach der Rechtsauffassung des Landes, wo der Darlehensgeber seinen Sitz hat.

Es benötigt viel spezifisches Fachwissen und einen globalen Marktüberblick, wenn man sich auf diese Spekulation einlassen möchte und seine Baufinanzierung über ein Fremdwährungsdarlehen finanziert. Doch auch wer sich dazu entsprechender Fachleute (die das meist auch nicht gratis erledigen) bedient, kann das Risiko zwar vermindern, aber nicht ganz ausschalten. Gewisse Anbieterkreise stehen bereits seit längerer Zeit im Visier der Finanzmarkaufsichtsbehörden. Hier fanden bereits Regulierungen statt, um insbesondere private Darlehensnehmer zu schützen. Oft sind diese mit den Bedingungen und Voraussetzungen für eine solche Finanzierung nicht vertraut genug, um im Problemfall damit umgehen zu können.

Bei einer Auslandsfinanzierung werden hauptsächlich Immobilien im Ausland erworben. Die Immobilien werden aus verschiedenen Gründen gekauft: Als Kapitalanlage, als Feriendomizil oder als Altersruhesitz. Es sind verschiedene Beweggründe, die Menschen zum Erwerb von ausländischen Immobilien veranlassen. Wie bei jedem Immobilienerwerb, kann der Kaufpreis im Regelfall nicht komplett aus Eigenmitteln erbracht werden. Meistens wird noch ein Kredit benötigt. Dabei muss es nicht zwingend ein Fremdwährungskredit in der Währung des Landes sein, in dem die Immobilie erworben wird.  Da ein inländischer Käufer über Einkünfte in Euro verfügt, würde er ein Kursänderungsrisiko eingehen, wenn er einen Fremdwährungskredit über den vollen Kaufpreis abschließt. Natürlich gibt es neben dem Risiko auch die Chance auf eine günstige Kursentwicklung. Wer auf die Chance setzt, sollte trotzdem nicht den kompletten Finanzierungsbedarf in Form eines Fremdwährungsdarlehens abwickeln. Vielmehr sollten maximal 20% des Finanzierungsbedarfs einer Auslandsfinanzierung in Form eines Fremdwährungsdarlehens abgewickelt werden, um größere existenzielle Risiken zu vermeiden. Die meisten Menschen neigen dazu, die Abwicklung einer Auslandsfinanzierung über inländische Banken abzuwickeln. Allerdings sind nicht alle Banken hierzulande bereit, eine Auslandsfinanzierung zu übernehmen. In vielen Fällen lohnt es sich nach Spezialanbietern zu suchen. Es gibt einige Banken, die sich auf die Auslandsfinanzierungen im europäischen Ausland spezialisiert haben und über umfangreiche Kenntnisse des dortigen Marktes verfügen. Diese sind bereit, die ausländischen Immobilien auch als alleinige Sicherheit zu akzeptieren. Allerdings gibt es auch hier bestimme Beleihungsgrenzen. Wenn Zusatzsicherheiten in eine Auslandsfinanzierung eingebracht werden, dann sind auch diese Banken bereit, eine Beleihung zu 100% durchzuführen.