(München, 3. März 2011) Die Konditionen für Baugeld sind in den vergangenen sechs Monaten kontinuierlich teurer geworden, sowohl im Bereich der kurzen als auch langfristigen Sollzinsbindungen betrugen die Anstiege über 1,2 Prozentpunkte. “Der Zinstrend zeigt weiter nach oben. Doch trotz der Anstiege befinden sich die Konditionen für Forward-Darlehen auf Niedrigniveau, d.h. Immobilienbesitzer mit laufender Finanzierung können noch immer langfristige Zinssicherheit zum kleinen Preis fixieren”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.  Für wen Forward-Darlehen sinnvoll sind, hat Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Mittels Forward-Darlehen können sich Anschlussfinanzierer vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft schützen. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben, der von der Länge der Vorlaufszeit (Forward-Periode) abhängt.

“Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner und zählt auf: “Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, das persönliche Sicherheitsbedürfnis und der finanzielle Spielraum.” Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Zinsen in der Zukunft, lohnt sich die Fixierung der heute gültigen Konditionen – besonders in Zeiten von Niedrigzinsphasen wie gegenwärtig. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung ist zudem das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward-Darlehen ausschalten.

Zu guter Letzt spielt auch der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers eine entscheidende Rolle: Verfügt der Darlehensnehmer über genügend finanziellen Puffer, wird ihn ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft zwar ärgern, aber nicht ruinieren. Anders ist dies bei Immobilienbesitzern, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Hier könnte ein unerwartet hoher Zinsanstieg die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Daher rät er jedem Immobilienbesitzer, dessen Baufinanzierung in den nächsten fünf Jahren zur Verlängerung ansteht, die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu prüfen und mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater zu besprechen.

(Berlin, 13.09.2010) Bauherren und Immobilienkäufer erfreuen sich derzeit historisch günstiger Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Doch auch laufende Finanzierungen können aus der aktuellen Entwicklung am Kapitalmarkt Nutzen ziehen: Sogenannte Forward-Darlehen sichern günstige Konditionen unter bestimmten Voraussetzungen für die Anschlussfinanzierung ab. Hierbei können die Angebote der verschiedenen Darlehensgeber für die jeweilige individuelle Situation durchaus markant differieren.

Vergleich und Information sind Voraussetzung

Bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist bei einem bestehenden Immobilienkredit kann sich der Darlehensnehmer am Markt nach einem Forward-Darlehen umschauen. Denn ab diesem Zeitpunkt ist bereits die Festschreibung der aktuellen Zinsen für den Anschlussvertrag möglich. Dies lohnt sich natürlich besonders dann, wenn (wie aktuell) eine Niedrigzinsphase vorherrscht. Wer maximale Kostenreduzierung für sein Restdarlehen erreichen möchte, muss dabei einen Anschlussfinanzierung Vergleich aller Anbieter am Markt durchführen. Hierfür ist nicht nur eine Fülle von Informationen notwendig, sondern auch der Zugang zu den marktrelevanten Daten und Anbietern, welche ein für die individuelle Situation des Kreditnehmers bestmögliches Angebot erstellen können. Ein einzelner Kreditnehmer kann dies kaum leisten und ist daher gut beraten, entsprechende Makler einzuschalten.

Unterschiede und Marktentwicklung

Üblicherweise werden Forward-Darlehen mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat der Vorausfixierung angeboten. Doch können Unterschiede nicht nur von Seiten der Kreditinstitute, sondern auch von der Entwicklung der Markterwartung und der individuellen Vertragsgestaltung abhängen. Wegen der moderaten Darlehenssumme und Laufzeit kann dies mitunter drastisch zu Buche schlagen. So gibt es aktuell beispielsweise Angebote, die für eine Vorlaufzeit bis zu 60 Monaten gar keine Aufschläge für die Fixierung auf den Marktzins verlangen. Der Grund liegt in der derzeitigen inversen Zinsstruktur: So kann eine neue Immobilienfinanzierung aktuell langfristig günstiger finanziert werden als mit einer kurzfristigen Bindung. Der bisher übliche „Sicherheits-Aufschlag“ für die langfristige Finanzierung entfällt. Dieses bilden die Angebotskonditionen für Forward-Darlehen entsprechend ab. Insgesamt geht die Rechnung für eine so frühzeitige Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer nur auf, wenn die Zinsen tatsächlich steigen. Verharren oder fallen sie gar, kann dies im ungünstigsten Falle sogar zu merklichen finanziellen Nachteilen führen. Mit einer Umschreibung auf den Anschlussfinanzierer fallen nicht nur z.B. Gebühren für die Grundschuldumschreibung an, sondern es besteht auch die Verpflichtung des Kreditnehmers, den zukünftigen Kredit in Anspruch zu nehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Forward-Vertrag zwar gekündigt werden, jedoch wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wünscht der Kunde ein kurzfristig kündbares Forward-Darlehen ist der Zinsaufschlag höher, es sinkt aber auch das Risiko für den Darlehensnehmer. Es gilt, die persönliche Situation zu analysieren und die Angebote der Kreditinstitute mit den eigenen Einschätzungen abzugleichen.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung in Zinsniedrigphasen frühzeitig zu initiieren, ist – je nach Einschätzung der Marktentwicklung – sinnvoll. Da niemand mit Sicherheit sagen kann, wie sich die Zinsen zukünftig entwickeln werden, sollten nach der individuellen Analyse entsprechende Angebote eingeholt und verglichen werden. Wer die Anschlussfinanzierung nicht zum Glücksspiel machen möchte, kann sich so eingehend über die zukünftig zu leistenden Raten und Gesamtkosten informieren und entscheiden, ob das Angebot für ihn sinnvoll und tragfähig ist. Helfen kann hier der Fachmann: Renommierte Makler finden Bauherren und Immobilienkäufer auf Immokredit24.com – dem Portal für Baufinanzierung und Kredite. Diese können nicht nur die Angebotsvergleiche anschaulich darstellen, sondern auch gleich eine Empfehlung anhand der persönlichen Situation abgeben.

Weitere Informationen:
» Anschlussfinanzierung – umfangreicher Ratgeber und Anschlussfinanzierung Vergleich
» Forward-Darlehen – Baufinanzierung Konditionen sichern