Die Kreditinstitute prüfen grundsätzlich jeden Darlehensantrag nach einem bestimmten Ablauf. Bei privaten Immobilienfinanzierungen sind die Prüfungen auf Kreditfähigkeit (hierbei sind z.B. Volljährigkeit, Geschäftsfähigkeit und auch freie finanzielle Entscheidungsgewalt wichtig), Kreditwürdigkeit (z.B. Bonitätsprüfung, Rückzahlungsfähigkeit und finanzielle Situation inkl. ggf. zusätzliche Kriterien bei Selbständigen) und natürlich auf das Vorhandensein der notwendigen Sicherheiten üblich. Die Immobilie, welche zur Sicherheitsleistung im Grundbuch mit einem entsprechenden Hypothekenvermerk eingetragen werden muss, kann bei Immobiliendarlehen üblicherweise bis 60 oder maximal 70 Prozent beliehen werden.

Es gibt auch einige wenige Anbieter, die eine 100-prozentige Beleihung akzeptieren – das dadurch entstehende höhere Risiko äußert sich jedoch meist in ungünstigeren Baufinanzierung Konditionen oder der Notwendigkeit, weitere Sicherheiten zu hinterlegen. Immer müssen ebenfalls Einkommensnachweise vorliegen, da ungedeckte (also ohne Einkommensnachweis vergebene) Darlehen bei den Banken nicht üblich sind. Werden die dargelegten Kreditsicherheiten positiv bewertet, erfolgt in der Regel die schriftliche Darlehenszusage mit dem Darlehensvertrag. Ein solches verbindliches Angebot der Bank muss der Kreditnehmer noch unterschreiben, bevor ein wirksamer Vertrag entsteht.

Vereinfacht dargestellt, wird eine Darlehenszusage nur erteilt, wenn der Darlehensgeber sicher sein kann, den Darlehensbetrag nebst Zinsen auch wieder zurück zu erhalten. In der jüngsten Vergangenheit hat sich jedoch herausgestellt, dass viele Kreditprüfungen sehr viel intensiver durchgeführt werden und die Kriterien zunehmend schleppender als positiv bewertet werden. Die Kreditausfälle im Zuge der Banken- und Euro-Krise haben viele Kreditinstitute weltweit in große Nöte gebracht: „Faule“ Kredite gefährden das Bankensystem an sich und werden bei aktuell stärker werdender Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zum großen Problem, wenn ihnen kein Einhalt geboten werden kann.

Es gibt viele Wege um zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Viele Menschen entscheiden sich dabei für die klassische Lösung einer Baufinanzierung: Diese sieht eine Eigenkapitaldecke von mindestens 20% vor und bedeutet in erster Linie keine Spekulation hinsichtlich der Baufinanzierungskonditionen. Die Konditionen werden für mehrere Jahre festgeschrieben. Bei den meisten liegt die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung Konditionen bei 10 Jahren.

Fremdwährungsdarlehen, variabel verzinsliche Darlehen mit Cap, endfällige Darlehen – all diese Anlageformen werden von den sicherheitsorientierten Kreditnehmern gemieden. Eine klassische Baufinanzierung besteht aber nicht unbedingt nur aus einem Bankdarlehen. Die Einbindung der öffentlichen Fördermittel durch ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) gehört ebenfalls dazu. Hier kommt es allerdings auf das Förderprogramm an. Manche Förderprogramme der KfW bieten wirklich günstige Baufinanzierungskonditionen an, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Das sind meistens Förderprogramme, die auf Energiesparmaßnahmen abzielen oder alternative Energieformen fördern. Andere Förderprogramme der KfW-Bank sind im Hinblick auf die Baufinanzierungskonditionen nicht unbedingt die günstigeren. Die Baufinanzierungskonditionen einer Geschäftsbank können sogar günstiger sein.

Des Weiteren wird bei einer klassischen Baufinanzierung der gesamte Finanzierungsbedarf häufig in zwei bis drei Darlehen geteilt – etwa ein größeres Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und ein kleineres mit fünfjähriger Zinsbindung. Man geht davon aus, dass das kleinere Darlehen in fünf Jahren komplett zurückbezahlt werden kann, und zahlt daher etwas weniger Zinsen, da diese bei einem fünfjährigen Darlehen geringer sind, als bei einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungsdauer. Wenn die Rückführung nicht möglich sein wird, so hoffen die Kreditnehmer auf fallende Zinsen in fünf Jahren. Diese Vorgehensweise ist insbesondere in Hochzinsphasen zu beobachten. In Niedrigzinsphasen wird meistens von steigenden Zinsen ausgegangen. In solchen Zinsphasen wird weniger gesplittet.

Die jüngste Niedrigzinsphase ist beendet und viele Experten erwarten in den kommenden Monaten und Jahren wieder steigende Zinsen. Dies bedeutet auch steigende Finanzierungskosten für eine Baufinanzierung. Viele Bauherren neigen nun dazu, noch schnell eine Finanzierung zu möglichst niedrigen Zinssätzen abzuschließen. Von dieser „hektischen“ Aktivität sollte jedoch gerade bei einer so weit reichenden Entscheidung nur abgeraten werden. Viel wichtiger sind gute Beratung und die Aneignung von detailliertem Wissen, um notwendige Basisdaten für das geplante Vorhaben selbst besser einschätzen zu können. Bei privaten wie gewerblichen Bauvorhaben ist zum Beispiel der Eigenkapitalanteil ein erheblicher Faktor, der nicht nur über Höhe und Dauer der Verschuldung entscheidet – sondern auch über die Finanzierungskosten. Ist die Bauherrschaft in der Lage, mehr eigene Mittel einzubringen, sinkt die Beleihungsgrenze und auch dadurch wird das Darlehen bereits günstiger.

Der Vergleich der Darlehensangebote selbst ist nur dann sinnvoll möglich, wenn die Anfrage unter Angabe identischer Eckdaten erfolgte. Neben dem Baufinanzierung Vergleich selbst sollten auch alternativ gestaltete Möglichkeiten (Darlehensvarianten, Fördermöglichkeiten, Risikominimierung durch Behalt eines Eigenkapitalanteils mit der Möglichkeit zu einer erweiterten Sondertilgung etc.) geprüft werden. Sind alle Varianten geprüft und ein günstiges Angebot durch ausgiebigen Vergleich gefunden, muss nachverhandelt werden. Der Darlehensvertrag sollte möglichst stark auf die individuelle Situation zugeschnitten sein. Teilweise kann dies bereits bei der Darlehensanfrage mit eingebracht werden. Tipps, Ratschläge und Betreuung zur gesamten Thematik bieten auch einige Internetportale mit Schwerpunkt Baufinanzierung, z.B. Immokredit24.com. Also lieber erst mal in Ruhe prüfen und gut überlegen, bevor vorschnell ein Finanzierungsvertrag abgeschlossen wird, der später schnell zu finanziellen Nachteilen führen kann!

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/kombi-darlehen.html

» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

(Berlin, 17.02.2011) Die mit Abstand bekannteste Form der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch das Angebot der Finanzierungspartner umfasst viele weitere Finanzierungsvarianten, die je nach persönlicher Situation oder den aktuellen Marktgegebenheiten eventuell die bessere Alternative darstellen. Ein solches Beispiel ist das sog. Konstant-Darlehen. Diese Finanzierungsform entstand aus der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Ziel ist die höchstmögliche Zinssicherheit. Die Finanzierungspartner (die Bausparkassen) lassen sich dies aber auch durch Aufschläge auf den aktuellen Marktzins bezahlen, weshalb immer gut verglichen werden sollte.

Wie funktioniert ein Konstant-Darlehen?

Bei einem Konstant-Darlehen bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Darlehenstilgung immer konstant. Die Laufzeit kann dabei bis zu 30 Jahre betragen, eine Beleihung ist sogar bis zu einem Auslaufwert von über 110% möglich. Das alles liest sich zunächst gut und stellt natürlich für den Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit dar. Grundsätzlich kann dabei beim Abschluss eines Konstant-Darlehens zwischen zwei Varianten gewählt werden. Bei beiden Varianten müssen faktisch zwei Verträge abgeschlossen werden, nämlich ein Bausparvertrag und ein Darlehensvertrag. Bei der Variante 1 nun wird ein Teil der Darlehensauszahlung als Sofortansparung auf den Bausparvertrag transferiert. Im Weiteren wird die monatliche Rate zu einem kleinen Teil als Bausparregelleistung und zum größeren Teil als Zinsleistung für das Darlehen aufgeteilt. Die Zuteilung des Bausparvertrages dient dann als Tilgungsleistung für das Darlehen und löst dieses somit ab. Bei der Variante 2 werden die beiden Verträge mit der identischen Summe für das Darlehen sowie die Bausparsumme abgeschlossen. Die monatlichen Raten dienen dann zu einem hohen Anteil der Ansparung auf den Bausparvertrag und zu einem kleineren Teil der Zinsbefriedigung für das Darlehen. Da der Bausparvertrag so relativ zügig zur Zuteilung gelangt, wird dieser Betrag inklusive Verzinsung dann als Tilgungsleistung herangezogen. Fortan wird dann die monatliche Rate zur weiteren Tilgung und Zinsleistung genutzt.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Konstant-Darlehen?

Wie schon weiter oben beschrieben, sind die Planungssicherheit wie auch die Möglichkeit einer ausgedehnten Beleihungsgrenze sowie eine mögliche hohe Laufzeit prägnante Vorteile für den Darlehensnehmer. Weitere Vorteile können z.B. staatliche Förderungen für den Bausparvertrag (z.B. Wohnungsbauprämie, VL) oder auch die Möglichkeit einer anfänglichen bereitstellungsfreien Zeit (bis zu 6 Monate) sein. Nicht immer jedoch lohnt sich dies, denn der Aufpreis (verglichen mit dem Marktzinssatz für „normale“ Annuitätendarlehen) ist in vielen Fällen recht hoch. Hinzu kommt, dass eine frühes „Aussteigen“ so gut wie nicht möglich ist. Bei Annuitätendarlehen können (bei entsprechender Vereinbarung) z.B. Sondertilgungen zu einem früheren Finanzierungsende beitragen. Zusätzliche Kosten können auch in Form der Abschlussgebühren für den Bausparvertrag entstehen. Jeder Interessent ist also zunächst einmal gut beraten, vielfältige Vergleiche anzustellen und sich darüber klar zu werden, ob ihm die Sicherheit und die Ausgestaltungsmöglichkeiten seines Vertrages den verlangten Aufpreis wert sind. Gut geeignet für solcherlei Vergleiche (und auch für den späteren Abschluss) sind spezialisierte Internetportale (z.B. Immokredit24.com) oder entsprechende Finanzierungsberater. Zu berücksichtigen sind in jedem Falle auch die aktuellen Marktbedingungen. In Niedrigzinsphasen (wie aktuell noch vorherrschend) können durch die Finanzierungsvariante mit einem Konstant-Darlehen so beispielsweise relativ niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden.

Fazit

Konstant-Darlehen können – je nach persönlicher Situation und Marktlage – eine interessante und lohnende Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen sein. Je klarer die Finanzierungsvorstellung und das Wissen über die alternativen Konditionen für die Realisation des Vorhabens sind, umso besser kann der Darlehensnehmer die Vor- und Nachteile einschätzen. Daher sollte ein Vertragsabschluss immer erst nach ausführlicher und breiter Informationseinholung erwogen werden.

Weitere Informationen

» Konstant-Darlehen – Baufinanzierung mit Kalkulationssicherheit
» Konstant-Darlehen – Vorteile und Nachteile

(Berlin, 01.10.2010) Volltilger-Darlehen (oder auch Konstantdarlehen) sind eine Abart des Annuitätendarlehens mit kompletter Tilgung der Hypothek über eine vorher festgelegte Laufzeit. Der zeitliche Rahmen sowie die regelmäßigen Belastungen sind von vornherein unabänderlich festgelegt und ermöglichen so eine hervorragende Transparenz für die Gesamtfinanzierung. Doch was sind die Vor- und Nachteile und für wen ist diese Darlehensvariante geeignet?

Viele Vorteile und kaum Nachteile

Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren bei vorab fixiertem Zinssatz sowie genauem Tilgungsplan. Nach Ablauf der Laufzeit ist die Hypothek vollständig getilgt. So entsteht kein Zinsrisiko, keine Notwendigkeit für Nachverhandlungen und durch die im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen kürzere Laufzeit auch weniger Zinsbelastung. Der Darlehensnehmer kennt im Voraus den Zeitraum und damit die Tilgungsrate sowie die monatliche, homogene Ratenbelastung bis zur vollständigen Darlehenstilgung. Allerdings sind im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen keine Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen möglich. Ein Volltilger-Darlehen darf weder nach „oben“ noch nach „unten“ von den zuvor fixierten Konditionen abweichen. Dies alles bedeutet eine extrem hohe finanzielle Planungssicherheit. Zudem bedeuten Zeiten niedriger Zinsniveaus (wie sie derzeit vorherrschen) auch, dass solche Volltilger-Darlehen günstig zu bekommen sind. Dies liegt daran, dass der günstige Zinssatz als Basis zur Berechnung des Zinses für das geplante Volltilger-Darlehen dient. Dieser Zins kann dann bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr geändert werden, auch wenn das allgemeine Zinsniveau wieder steigt. Die Hauptzielgruppe für Volltilger-Darlehen sind einkommensstarke Darlehensnehmer mit guter Bonität, welche so ihre Gesamtfinanzierungskosten erheblich mindern können. Dies ist natürlich für jeden Darlehensnehmer interessant, doch nicht jeder kann sich diese Form der Tilgung leisten, denn: Bei durchaus üblichen anfänglichen Tilgungsraten von mindestens 3 Prozent (bei nur 10-jähriger Laufzeit sogar knapp 8 Prozent!) ist diese Darlehensvariante eher etwas für Bauherren, die eine solche monatliche Belastung auch problemlos schultern können, da die Raten entsprechend hoch sind. Aus diesem Grund erfolgt natürlich kreditinstitutsseitig eine entsprechende Prüfung und Bewertung der Vermögens- und Einkommenssituation des Antragstellers.

Vergleichbarkeit mit anderen Darlehensformen

Vergleichbar sind Volltilger-Darlehen prinzipiell durchaus mit Konstantdarlehen bei Bausparkassen. Die Unterschiede liegen jedoch darin, dass keine Ansparphase oder anderweitige Verknüpfungen mit unterschiedlichen Darlehensformen stattfinden. Ein reines Volltilger-Darlehen ist daher nicht nur einfacher nachzuvollziehen, sondern auch mit überaus klarer Kostenstruktur ausgestattet. Ansonsten sind Volltilger-Darlehen mit herkömmlichen Annuitätendarlehen vergleichbar, allerdings mit den bereits geschilderten Unterschieden in der strukturellen Gestaltung (Volltilgung mit vorher fixierter Laufzeit und Tilgung sowie festem Zinssatz).

Fazit

Wer den Nachteil hoher Ratenzahlungen über einige Jahre aufgrund seiner Einkommens- oder Vermögenssituation nicht zu fürchten braucht, sollte sich unbedingt diese Darlehensvariante näher anschauen. Sie bietet neben klaren Strukturen auch eine eindeutig kalkulierbare, günstige und sichere Darlehensrückzahlung und befreit den Kreditnehmer von weiterführenden Überlegungen. Weitere Informationen und Angebote können unter Immokredit24.com eruiert werden. Es kann sehr lohnenswert sein, die Möglichkeiten zum Abschluss eines Volltilgerdarlehens anhand der eigenen Situation zu prüfen!

Weitere Informationen:

» Volltilgerdarlehen – geringe Kosten, schnelle Tilgung
» Darlehensarten – Welche Darlehensarten gibt es?

Die meisten Baufinanzierungen, die abgeschlossen werden, haben eine längere Phase der Zinsfestbindung. Während dieser Zeit bleibt der Zins für das Baufinanzierungsdarlehen konstant. Ein Zinsänderungsrisiko besteht immer zum Ablauf der Zinsfestbindung. Dann muss der Zins neu verhandelt werden.

Anders verhält es sich bei Volltilgerdarlehen. Hier wird der Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit festgeschrieben. Es besteht damit eine absolute Zinssicherheit – mehr Zinssicherheit ist nicht möglich. Die Kreditlaufzeit ist allerdings auf maximal zwanzig Jahre beschränkt. Die Rückführung der Baufinanzierung wird so gestaltet, dass mit Ablauf der Kreditlaufzeit das gesamte Darlehen getilgt ist. Hier wird der Tilgungsanteil in Abhängigkeit von der Kreditlaufzeit vorgegeben. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen kann der Kreditnehmer den Tilgungsanteil nicht frei wählen.

Ein Volltilgerdarlehen ist die ideale Lösung für diejenigen, die ihre Baufinanzierung schnell und sicher zurückbezahlen möchten. Da der Tilgungsanteil im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen relativ hoch ist, ist die laufende Kreditbelastung ebenfalls etwas höher.
Dafür hat der Kreditnehmer jedoch die vollkommene Sicherheit hinsichtlich der Höhe der Kreditrate – und zwar für die gesamte Laufzeit. Das Zinsänderungsrisiko wird auf diese Weise vollständig ausgehebelt. Gerade in Zeiten der niedrigen Zinsen sind Volltilgerdarlehen sehr gefragt. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus relativiert sich der hohe Tilgungsanteil, wenn die Gesamtrate mit einem Annuitätendarlehen verglichen wird, das in einer Hochzinsphase abgeschlossen wurde.

Bei einem Volltilgerdarlehen muss die Kreditlaufzeit eingehalten werden. Eine vorzeitige Rückführung ist nur in Ausnahmefällen möglich. Sondertilgungen sind meistens nicht zugelassen oder nur gegen Zinsaufschlag möglich. Die Zinssätze für Volltilgerdarlehen sind meistens etwas günstiger als die Zinsen für Annuitätendarlehen. Auf diese Weise bepreist die Bank die bessere Kalkulierbarkeit eines Volltilgerdarlehens.