(Berlin, 22.05.2012) Bausparverträge sind Klassiker der Immobilienfinanzierung. Nach wie vor sparen viele Bundesbürger (zurzeit etwa 20 Millionen Verträge) über eine Bausparkasse Beträge an, um nach der Zuteilungsreife an ein günstiges Immobiliendarlehen zu gelangen. Die Konditionen für dieses Darlehen orientieren sich an den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses herrschenden Verhältnissen am Finanzmarkt. Da derzeit historisch günstige Bauzinsen präsent sind, können aktuell Bausparverträge mit sehr günstigen Zinskonditionen für ein späteres Darlehen abgeschlossen werden. Der Nachteil liegt dabei in der vergleichsweise langen Ansparphase mit ebenfalls sehr niedrigen Guthabenzinsen. Trotzdem kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Bausparvertrag in der derzeitigen Situation sinnvoll sein. Der Interessent sollte aber alle möglichen Optionen für die Inanspruchnahme einer möglichst günstigen Immobilienfinanzierung prüfen, um so maximal vom derzeitigen Zinstief zu profitieren.

Die aktuelle Situation

Das derzeitige Zinstief am Kapitalmarkt ermuntert viele Immobilieninteressierte, die „eigenen 4 Wände“ zu realisieren. Die eigene Immobilie kann nach wie vor als eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge angesehen werden, da ein Sachwert grundsätzlich kaum von inflationären oder kapitalmarkttechnischen Schwankungen (wie zuletzt in der Finanzkrise beobachtet) beeindruckt wird. Neben der freien Entfaltung im eigenen Wohnraum dient eine Immobilie deshalb auch der Sicherung des Lebensstandards im Alter. Wichtig dabei ist, dass die Ratenzahlungen für Tilgungen und Zinsen möglichst vor Eintritt des Rentenalters abgeschlossen sind, da dann in der Regel die monatlichen Einkünfte im Vergleich zum aktiven Erwerbsleben sinken. Ohne Miet- oder Ratenzahlungen lässt sich so im Alter ein angemessener Lebensstandard halten. Der Trend zur eigenen Immobilie hält aufgrund dieser Vorteile an. Nicht jeder verfügt jedoch aktuell über genügend Eigenkapital, um eine günstige und realisierbare Immobilienfinanzierung direkt zu starten und sich die günstigen Zinsen zu sichern. Doch es gibt Alternativen wie z.B. das Bausparen.

Bausparen sichert die Zinsen und ermöglicht den späteren Erwerb von Immobilieneigentum

Bausparen ist in Deutschland nach wie vor sehr beliebt – nicht ohne Grund: Die meisten Neu-Bausparer möchten so die aktuell niedrigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft „reservieren“. Beim Abschluss eines Bausparvertrages werden bereits die Zinskonditionen für ein späteres Darlehen fixiert, die sich an den aktuellen (also sehr günstigen) Marktzinskonditionen orientieren. Zudem können Sonderzahlungen jederzeit ohne Vorfälligkeitszinsen erfolgen und Sparer mit niedrigem Einkommen haben sogar Anspruch auf staatliche Unterstützungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Auf der anderen Seite haben Bausparverträge aber auch einige Unzulänglichkeiten: So ist der genaue Zeitpunkt der Zuteilung (und damit die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Darlehens) nicht von vornherein bekannt. Außerdem wird während der Ansparphase ein nur sehr geringer Guthabenzins gezahlt. Dazu kommen relativ hohe Gebühren, z.B. für den Abschluss oder die Kontoführung. Durch die Bindung an die Bausparkasse besteht zudem keine Möglichkeit, später den Kreditgeber zu wechseln. Die Alternativen zum Bausparen sind jedoch – insbesondere wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung steht – eher sehr begrenzt. So kann der Interessent zwar z.B. mittels einer Vollfinanzierung oder auch eines Forward-Darlehens die Zinssituation nutzen, doch kommen hier auch einige Mehrkosten im Vergleich zu einem regulären Annuitätendarlehen auf ihn zu, z.B. wegen des gesteigerten Risikos für den Darlehensgeber.

Vorteile bei einer Baufinanzierung ohne Bausparvertrag

Wer eine Baufinanzierung ohne Bausparvertrag realisieren möchte, sollte nach Expertenmeinung mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen. Dies ist notwendig, um den Beleihungsauslauf und damit die Zinskosten für ein Immobiliendarlehen zu senken, sowie alle Nebenkosten und mögliche Kosten durch Unvorhergesehenes zu decken. Ein Vorteil dabei ist, dass der Darlehensnehmer nicht erst warten muss, bis z.B. ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und somit direkt „loslegen“ kann. Weiterhin decken die Darlehenssummen aus Bausparverträgen meist auch nicht den kompletten Kapitalbedarf ab, sodass zusätzliche Darlehen aufgenommen werden müssen. Je höher die Darlehenssumme sein soll, umso höher ist auch der regelmäßige Sparbeitrag. Diese Sparbeiträge sind nur gering verzinst, bei der Abzahlung einer laufenden Finanzierung bringen die gleichen Beiträge hingegen sehr viel mehr finanziellen Nutzen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs bei den Deutschen: Die sachwertuntermauerte Altersvorsorge hat gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten besonders viele Interessenten. Wer Vor- und Nachteile von Immobilienfinanzierungen und Bausparverträgen abwägt, wird zu dem Schluss kommen, dass Bausparverträge vor allem für Immobilieninteressenten mit niedrigerem Einkommen und wenig Eigenkapital geeignet sind. Wer jedoch über einen gewissen Eigenkapitalstock und ggf. über ein hohes Einkommen verfügt, ist mit einer herkömmlichen Baufinanzierung ohne Bausparvertrag besser bedient.

Weitere Informationen

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» Aktuelle Immobilienkredit Zinsen

(Berlin, 14.05.2012) Jeder, der einen Immobilienfinanzierungsvertrag abgeschlossen hat, ist an diesen viele Jahre gebunden. Die regelmäßigen Raten sind rechtzeitig aufzubringen – oder es drohen ernste finanzielle Probleme. Doch es ist nicht damit getan, den Vertrag in die Schublade zu legen und die nächsten Jahrzehnte sich nicht mehr mit den Finanzierungskonditionen zu beschäftigen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht ein durchaus großes Sparpotenzial, wenn eine Finanzierung optimiert werden kann – beispielsweise durch die Ablösung mit einem günstigeren Darlehen oder durch Weiterführung mit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Im Folgenden sind 10 Tipps aufgeführt, mit denen jeder Darlehensnehmer seine laufende Finanzierung überprüfen kann.

1. Behalten Sie den Markt im Auge

Informieren Sie sich von Zeit zu Zeit über aktuelle Immobilienfinanzierungsangebote. Sprechen Sie Ihre Hausbank an, auch wenn Sie bereits seit vielen Jahren dort finanzieren. Oft wird ein Nachlass gewährt, wenn sie auf besonders günstige Angebote von Konkurrenzbanken bzw. die aktuelle Niedrigzinsphase verweisen.

2. Prüfen Sie regelmäßig Ihre monatliche Ein-/Ausgabenbilanz

Nicht nur die Raten für Tilgung und Zinsen führen jeden Monat zu Ausgaben. Oftmals können durch Vergleiche günstigere Versicherungen oder Reparaturen als bisher gefunden werden. So können Sie mehr Eigenkapital zurücklegen und ggf. mit einer Sondertilgung Ihre Tilgungsleistung erhöhen, was letztendlich zu schnellerer Schuldenfreiheit führt.

3. Bauzinsen aktuell auf Niedrigstand: Wann lohnt eine Umschuldung?

Aktuell befinden sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auf sehr niedrigem Niveau. Eine Umschuldung des laufenden Darlehens auf ein anderes Kreditinstitut kommt einer Kündigung gleich, für die viele Institute eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (insbesondere innerhalb eines Sollzinsbindungszeitraumes). Die Umschuldung lohnt daher nur, wenn die Zinsersparnis der neuen Finanzierung so hoch ist, dass sowohl Vorfälligkeitsentschädigung als auch die entstehenden Nebenkosten (wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Grundbuchkosten) überkompensiert werden.

4. Variable Finanzierungen können einfacher gekündigt werden

Ist keine Zinsfestschreibung vereinbart, kann das variable Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ist die bisherige Bank nicht verhandlungsbereit, kann eine Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut so relativ einfach zu hohen Zinsersparnissen führen. Bei variablen Darlehen sollte der Zinsmarkt ständig beobachtet werden, damit angemessen reagiert werden kann.

5. Optionen für eine Anschlussfinanzierung früh prüfen

Läuft eine vereinbarte Zinsbindung aus, kann die Restschuld aus dem Darlehen sofort getilgt oder anschlussfinanziert werden. Nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer bereits lange vor Auslauf der Zinsbindung umsehen. Mittels eines Forward-Darlehens können z.B. bis zu 5 Jahre im Voraus die Konditionen für ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich für die Anschlussfinanzierung durchführen

Die Anfrage nach Konditionen für eine passende Anschlussfinanzierung sollte immer die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Zinsfestschreibungsfrist, Tilgungssatz und Flexibilisierungsmöglichkeiten) beinhalten. Dies erleichtert später das Vergleichen und Aussortieren der günstigsten Angebote.

7. Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sind Sondertilgungsmöglichkeiten für den laufenden Finanzierungsvertrag vereinbart, sollte geprüft werden, ob die kostenfreien Tilgungen schon ausgenutzt wurden. Steht Eigenkapital für eine Sondertilgung zur Verfügung, ist die Ersparnis durch die Sondertilgung meist höher als die Anlage des Kapitals auf einem Sparkonto o.ä.

8. Bei erneutem Finanzierungsbedarf Kreditinstitut kontaktieren

Sind Anbauten oder größere Renovierungen bzw. Umbauten geplant, kann es sich gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, eine bestehende (und bereits zum großen Teil getilgte) Immobilienfinanzierung „aufzustocken“. Das finanzierende Kreditinstitut kann ggf. die Darlehenssumme zu günstigen Konditionen aufstocken, ohne die Notwendigkeit einer erneuten Sicherheitshinterlegung.

9. Regelmäßige Prüfung alternativer Kreditformen

Für die Überprüfung auf günstige Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen empfiehlt es sich auch, alternative Kreditformen und Angebote ausländischer Banken zu prüfen: Nur wer ständig die Augen offenhält, kann bei günstigen Möglichkeiten zuschlagen und viel Geld sparen.

10. Über Änderungen und aktuelle Marktgegebenheiten informieren

Auf dem Portal www.immokredit24.com kann der Darlehensnehmer sich immer wieder aktuell über Neuigkeiten auf dem Kreditmarkt, geltende Zinssätze und gesetzliche Änderungen bei Finanzierungsverträgen informieren. Dies kann je nach persönlicher Situation auch die eigene Finanzierung betreffen.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit Anschlussfinanzierung im Detail
» Immobilienkredit vorzeitig kündigen und ablösen

Aktuell befinden wir uns noch immer in Zeiten günstiger Bauzinsen. Wer also eine Baumaßnahme oder einen Immobilienkauf plant, sollte sich beeilen – denn noch können historisch günstige Konditionen für den notwendigen Immobilienkredit vereinbart werden. Die Fachwelt ist sich sicher, dass in der nahen Zukunft die Zinsen weiter steigen werden, um die Inflationsgefahren einzudämmen. Erste Zinsschritte der Zentralbank sind bereits erfolgt.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um mit einem Finanzberater oder mittels der Fachportale im Internet detaillierte Vorabinformationen einzuholen und sich nach den zurzeit herrschenden Konditionen zu erkundigen. Fügt sich ein mögliches Finanzierungskonzept optimal in die eigene Vermögens- und Einkommenssituation ein, steht dem Griff nach der Wunschimmobilie nichts mehr im Wege. Vorsicht ist lediglich dann geboten, wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. Hier muss geprüft werden ob es sinnvoller zu warten, bis mehr Eigenkapital angespart wurde oder ob die aktuelle Einkommenssituation ausreichend stabil und werthaltig genug ist, um eine Finanzierung mit höherer Beleihungsgrenze zu realisieren. Ggf. besteht auch die Möglichkeit, das niedrige Zinsniveau mittels eines Forward-Darlehens zu sichern. Soll die Finanzierung realisiert werden, muss der Interessent schon bei der Anfrage auf jedes Detail achten, z.B.:

• Wurden alle Förderungskriterien auf Realisierbarkeit geprüft?
• Sind die Eckdaten der Anfragen auf die individuelle Situation angepasst?
• Sind genügend finanzielle Spielräume für die Deckung der zu erwartenden Raten plus Nebenkosten und ggf. unvorhergesehene Ausgaben vorhanden?

Die optimale Finanzierung zeichnet sich nicht durch einen möglichst niedrigen Zinssatz aus, sondern auch durch eine hohe Flexibilisierung und Anpassung an die individuelle Vermögens- und Einkommenslage sowie die vorherige Optimierung des Gesamtkonzeptes. Auch vor dem Hintergrund steigender Zinserwartung sollte daher nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden.