(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung-vergleich/baufinanzierungen-vergleichen.html

(Berlin, 17.02.2011) Die mit Abstand bekannteste Form der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch das Angebot der Finanzierungspartner umfasst viele weitere Finanzierungsvarianten, die je nach persönlicher Situation oder den aktuellen Marktgegebenheiten eventuell die bessere Alternative darstellen. Ein solches Beispiel ist das sog. Konstant-Darlehen. Diese Finanzierungsform entstand aus der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Ziel ist die höchstmögliche Zinssicherheit. Die Finanzierungspartner (die Bausparkassen) lassen sich dies aber auch durch Aufschläge auf den aktuellen Marktzins bezahlen, weshalb immer gut verglichen werden sollte.

Wie funktioniert ein Konstant-Darlehen?

Bei einem Konstant-Darlehen bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Darlehenstilgung immer konstant. Die Laufzeit kann dabei bis zu 30 Jahre betragen, eine Beleihung ist sogar bis zu einem Auslaufwert von über 110% möglich. Das alles liest sich zunächst gut und stellt natürlich für den Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit dar. Grundsätzlich kann dabei beim Abschluss eines Konstant-Darlehens zwischen zwei Varianten gewählt werden. Bei beiden Varianten müssen faktisch zwei Verträge abgeschlossen werden, nämlich ein Bausparvertrag und ein Darlehensvertrag. Bei der Variante 1 nun wird ein Teil der Darlehensauszahlung als Sofortansparung auf den Bausparvertrag transferiert. Im Weiteren wird die monatliche Rate zu einem kleinen Teil als Bausparregelleistung und zum größeren Teil als Zinsleistung für das Darlehen aufgeteilt. Die Zuteilung des Bausparvertrages dient dann als Tilgungsleistung für das Darlehen und löst dieses somit ab. Bei der Variante 2 werden die beiden Verträge mit der identischen Summe für das Darlehen sowie die Bausparsumme abgeschlossen. Die monatlichen Raten dienen dann zu einem hohen Anteil der Ansparung auf den Bausparvertrag und zu einem kleineren Teil der Zinsbefriedigung für das Darlehen. Da der Bausparvertrag so relativ zügig zur Zuteilung gelangt, wird dieser Betrag inklusive Verzinsung dann als Tilgungsleistung herangezogen. Fortan wird dann die monatliche Rate zur weiteren Tilgung und Zinsleistung genutzt.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Konstant-Darlehen?

Wie schon weiter oben beschrieben, sind die Planungssicherheit wie auch die Möglichkeit einer ausgedehnten Beleihungsgrenze sowie eine mögliche hohe Laufzeit prägnante Vorteile für den Darlehensnehmer. Weitere Vorteile können z.B. staatliche Förderungen für den Bausparvertrag (z.B. Wohnungsbauprämie, VL) oder auch die Möglichkeit einer anfänglichen bereitstellungsfreien Zeit (bis zu 6 Monate) sein. Nicht immer jedoch lohnt sich dies, denn der Aufpreis (verglichen mit dem Marktzinssatz für „normale“ Annuitätendarlehen) ist in vielen Fällen recht hoch. Hinzu kommt, dass eine frühes „Aussteigen“ so gut wie nicht möglich ist. Bei Annuitätendarlehen können (bei entsprechender Vereinbarung) z.B. Sondertilgungen zu einem früheren Finanzierungsende beitragen. Zusätzliche Kosten können auch in Form der Abschlussgebühren für den Bausparvertrag entstehen. Jeder Interessent ist also zunächst einmal gut beraten, vielfältige Vergleiche anzustellen und sich darüber klar zu werden, ob ihm die Sicherheit und die Ausgestaltungsmöglichkeiten seines Vertrages den verlangten Aufpreis wert sind. Gut geeignet für solcherlei Vergleiche (und auch für den späteren Abschluss) sind spezialisierte Internetportale (z.B. Immokredit24.com) oder entsprechende Finanzierungsberater. Zu berücksichtigen sind in jedem Falle auch die aktuellen Marktbedingungen. In Niedrigzinsphasen (wie aktuell noch vorherrschend) können durch die Finanzierungsvariante mit einem Konstant-Darlehen so beispielsweise relativ niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden.

Fazit

Konstant-Darlehen können – je nach persönlicher Situation und Marktlage – eine interessante und lohnende Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen sein. Je klarer die Finanzierungsvorstellung und das Wissen über die alternativen Konditionen für die Realisation des Vorhabens sind, umso besser kann der Darlehensnehmer die Vor- und Nachteile einschätzen. Daher sollte ein Vertragsabschluss immer erst nach ausführlicher und breiter Informationseinholung erwogen werden.

Weitere Informationen

» Konstant-Darlehen – Baufinanzierung mit Kalkulationssicherheit
» Konstant-Darlehen – Vorteile und Nachteile