Die Kreditinstitute prüfen grundsätzlich jeden Darlehensantrag nach einem bestimmten Ablauf. Bei privaten Immobilienfinanzierungen sind die Prüfungen auf Kreditfähigkeit (hierbei sind z.B. Volljährigkeit, Geschäftsfähigkeit und auch freie finanzielle Entscheidungsgewalt wichtig), Kreditwürdigkeit (z.B. Bonitätsprüfung, Rückzahlungsfähigkeit und finanzielle Situation inkl. ggf. zusätzliche Kriterien bei Selbständigen) und natürlich auf das Vorhandensein der notwendigen Sicherheiten üblich. Die Immobilie, welche zur Sicherheitsleistung im Grundbuch mit einem entsprechenden Hypothekenvermerk eingetragen werden muss, kann bei Immobiliendarlehen üblicherweise bis 60 oder maximal 70 Prozent beliehen werden.

Es gibt auch einige wenige Anbieter, die eine 100-prozentige Beleihung akzeptieren – das dadurch entstehende höhere Risiko äußert sich jedoch meist in ungünstigeren Baufinanzierung Konditionen oder der Notwendigkeit, weitere Sicherheiten zu hinterlegen. Immer müssen ebenfalls Einkommensnachweise vorliegen, da ungedeckte (also ohne Einkommensnachweis vergebene) Darlehen bei den Banken nicht üblich sind. Werden die dargelegten Kreditsicherheiten positiv bewertet, erfolgt in der Regel die schriftliche Darlehenszusage mit dem Darlehensvertrag. Ein solches verbindliches Angebot der Bank muss der Kreditnehmer noch unterschreiben, bevor ein wirksamer Vertrag entsteht.

Vereinfacht dargestellt, wird eine Darlehenszusage nur erteilt, wenn der Darlehensgeber sicher sein kann, den Darlehensbetrag nebst Zinsen auch wieder zurück zu erhalten. In der jüngsten Vergangenheit hat sich jedoch herausgestellt, dass viele Kreditprüfungen sehr viel intensiver durchgeführt werden und die Kriterien zunehmend schleppender als positiv bewertet werden. Die Kreditausfälle im Zuge der Banken- und Euro-Krise haben viele Kreditinstitute weltweit in große Nöte gebracht: „Faule“ Kredite gefährden das Bankensystem an sich und werden bei aktuell stärker werdender Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zum großen Problem, wenn ihnen kein Einhalt geboten werden kann.

Es gibt viele Wege um zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Viele Menschen entscheiden sich dabei für die klassische Lösung einer Baufinanzierung: Diese sieht eine Eigenkapitaldecke von mindestens 20% vor und bedeutet in erster Linie keine Spekulation hinsichtlich der Baufinanzierungskonditionen. Die Konditionen werden für mehrere Jahre festgeschrieben. Bei den meisten liegt die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung Konditionen bei 10 Jahren.

Fremdwährungsdarlehen, variabel verzinsliche Darlehen mit Cap, endfällige Darlehen – all diese Anlageformen werden von den sicherheitsorientierten Kreditnehmern gemieden. Eine klassische Baufinanzierung besteht aber nicht unbedingt nur aus einem Bankdarlehen. Die Einbindung der öffentlichen Fördermittel durch ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) gehört ebenfalls dazu. Hier kommt es allerdings auf das Förderprogramm an. Manche Förderprogramme der KfW bieten wirklich günstige Baufinanzierungskonditionen an, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Das sind meistens Förderprogramme, die auf Energiesparmaßnahmen abzielen oder alternative Energieformen fördern. Andere Förderprogramme der KfW-Bank sind im Hinblick auf die Baufinanzierungskonditionen nicht unbedingt die günstigeren. Die Baufinanzierungskonditionen einer Geschäftsbank können sogar günstiger sein.

Des Weiteren wird bei einer klassischen Baufinanzierung der gesamte Finanzierungsbedarf häufig in zwei bis drei Darlehen geteilt – etwa ein größeres Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und ein kleineres mit fünfjähriger Zinsbindung. Man geht davon aus, dass das kleinere Darlehen in fünf Jahren komplett zurückbezahlt werden kann, und zahlt daher etwas weniger Zinsen, da diese bei einem fünfjährigen Darlehen geringer sind, als bei einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungsdauer. Wenn die Rückführung nicht möglich sein wird, so hoffen die Kreditnehmer auf fallende Zinsen in fünf Jahren. Diese Vorgehensweise ist insbesondere in Hochzinsphasen zu beobachten. In Niedrigzinsphasen wird meistens von steigenden Zinsen ausgegangen. In solchen Zinsphasen wird weniger gesplittet.

Die Entwicklungen am Aktienmarkt können sich manche risikobereite Kreditnehmer zu Nutze machen. Im Rückblick auf die letzten Jahre können viele Aktien eine beachtliche Performance vorweisen – sie erzielten zweistellige Renditen. Wer also von dieser Entwicklung profitieren möchte, kann dies auch im Rahmen seiner Baufinanzierung tun.  Dabei wird so vorgegangen, dass ein geringer Anteil der gesamten Baufinanzierung (maximal 20%) in Form eines variablen Darlehens abgeschlossen wird. Die Baufinanzierung Konditionen sind für diese Darlehensform derzeit sehr günstig. Dies ist unter anderem auf die niedrigen Zinsen auf dem Geldmarkt zurückzuführen. Bei variablen Darlehen werden keine festen Tilgungstermine vereinbart. Gleichzeitig investiert der Anleger in Aktien oder Aktienfonds. Bei niedrigen Geldmarktzinsen geht die Rechnung meistens auf. Der Kreditnehmer profitiert von günstigen Baufinanzierungskonditionen bei seinem variablen Darlehen, und spekuliert auf steigende Kurse bei den gekauften Aktien. In Zeiten der niedrigen Zinsen sind Kurssteigerungen sehr wahrscheinlich. Mit dem erwirtschaftetem Kapital aus den Aktien lässt sich das variabel verzinsliche Darlehen leicht zurückführen.  Die Schwierigkeit besteht natürlich darin, dass kein Anleger die künftigen Kursentwicklungen voraussagen kann. Die Vorgehensweise ist natürlich mit einem Risiko verbunden. Aus diesem Grund sind ein Cap bei einem variablen Darlehen (Zinsabsicherung nach oben) und ein Stopp-Loss-Auftrag bei einer Aktienorder ein unbedingtes Muss, um negative Überraschungen zu vermeiden. Natürlich hat dies alles etwas mit Zocken zu tun. Aus diesem Grund sei an dieser Stelle ganz klar auf mögliche Risiken hingewiesen (steigende Zinsen und fallende Kurse). Die Möglichkeiten der Absicherung wurden bereits oben vorgestellt. Doch das Risiko kann auch mit überproportional hohen Gewinnen belohnt werden – und bei den aktuell niedrigen Baufinanzierung Konditionen ist das Risiko für Kreditnehmer mit soliden Einkommensverhältnissen überschaubar.

Die Zeiten, in denen das erste Angebot der Bank im Bereich der Baufinanzierung wortlos akzeptiert wurde, sind längst vorbei. Der Markt im Bereich Baufinanzierung ist hart umkämpft. Besonders bonitätsstarke Kunden können es sich quasi aussuchen welche Bank die Baufinanzierung übernehmen darf. Doch welche Punkte sind bei der Bonität ausschlaggebend? Im Wesentlichen kommt es auf die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals und die Höhe der laufenden Einkünfte an. Es ist eigentlich kurios, denn bei den meisten Kreditinstituten sind die Baufinanzierung Konditionen nicht bonitätsabhängig. In der Werbung der Banken ist ersichtlich, dass es lediglich auf die so genannte Beleihungsgrenze ankommt. Doch gute Bonitäten haben es einfacher die gewünschten Baufinanzierung Konditionen durchzusetzen.

Die Baufinanzierung Konditionen werden intern festgelegt. Dabei wird ein Risikoaufschlag in die Standardkondition einkalkuliert. Fast jeder Berater besitzt aber eine Kompetenz für Sonderkonditionen. Diese Kompetenz ist unterschiedlich verteilt. Ein Privatkundenberater hat im Regelfall weniger Kompetenzen als sein Vorgesetzter. Kunden mit viel Eigenkapital und hohem Einkommen können beispielsweise unter Verweis auf das Angebot der Konkurrenz die gewünschten Baufinanzierung Konditionen im Gespräch nennen. Wenn die Bank nicht bereit ist dem Wunsch zu entsprechen, können Sie die Baufinanzierung woanders abschließen.

Da solche Finanzierungen kaum Risiko beinhalten (man bedenke die grundpfandrechtliche Absicherung) liegt das tatsächliche Risiko unter dem kalkulierten Risikoaufschlag. Aus diesem Grund wird die Bank (wenn der Betreuer das Potenzial des Kunden erkennt) bereit sein eine Sonderkondition einzuräumen, die unter dem Standardangebot für Baufinanzierung Konditionen liegen wird. Es muss nur dem Berater im Gespräch deutlich gemacht werden, dass jede Bank die Baufinanzierung gerne übernehmen würde. Die richtige Strategie ist entscheidend.