(München, 25. März 2010) Ob Kleiderschrank ausräumen, Fenster putzen oder Gefriertruhe abtauen – das Winterende ist für viele Immobilienbesitzer ein guter Anlass, um Haus und Garten auf Vordermann zu bringen. “Die positive Frühjahrsenergie sollten Haus- und Wohnungsbesitzer auch nutzen, um einen prüfenden Blick auf die bestehende Baufinanzierung zu werfen“, meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Mit einem kurzen Check der Finanzierungsbedingungen können Eigenheimbesitzer ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig und gezielt angehen – und so viel Geld sparen.” Die wichtigsten drei Finanzcheck-Fragen für Immobilienbesitzer haben die Interhyp-Experten zusammengestellt.

1. Wann endet die Zinsbindung meines Darlehens?

“Selbst wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst Mitte 2011 endet, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihren Kredit zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in 15 Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind”, weiß Haselsteiner. Von dem günstigen Zinsniveau profitieren aber auch Kreditnehmer, deren Zinsbindung erst im April 2016 ausläuft. Gegen Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann der jetzige Zinssatz über ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus festgeschrieben werden. Mit Bestsätzen von 4,00 Prozent für 15jährige Baudarlehen und 4,19 Prozent effektiv für 20jährige Immobilienkredite sind besonders langfristige Baugeldzinsen so günstig wie selten zuvor. “Hausbesitzer sollten sich jetzt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau sichern, um absolute Kalkulationssicherheit zu erlangen”, empfiehlt Haselsteiner.

2. Wie hoch ist meine Tilgungsrate?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung aufgenommen hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Haselsteiner. Grund: Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil monatlich an. So hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent nach zehn Jahren automatisch auf rund 2,06 Prozent erhöht. Interhyp rät im derzeitigen Zinstief die Höhe der bisherigen Monatsrate auf jeden Fall beizubehalten. “So wird die Zinsersparnis direkt in eine erhöhte Tilgung – und damit schnellere Schuldenfreiheit – investiert”, so Haselsteiner.

3. Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Gerade wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 87.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,06 Prozent, wird das Darlehen noch 28 Jahre und 5 Monate laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 150 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits 11 Jahre früher, also in 17 Jahren und 7 Monaten, schuldenfrei sein.

Bei einem Forward Darlehen wird ein aktueller Zinssatz für die Zukunft gesichert. Die Konditionen für ein Forward Darlehen werden dabei aus der aktuellen Zinsstrukturkurve abgeleitet. Die heutige Zinsstrukturkurve beinhaltet bereits eine Aussage über die künftigen Zinsen. Das Prinzip ist auf dem Grundsatz der Arbitragefreiheit aufgebaut. Die Ableitung erfolgt nach mathematischen Formeln. Dabei hängen die Forward-Sätze vom aktuellen Niveau und der Steilheit der Zinsstrukturkurve ab.

Zugegeben, die Forward-Sätze sind synthetisch erzeugte Zinssätze der Zukunft und treten aufgrund der sich ständig verändernden Marktgegebenheiten nur selten ein. Dennoch ist dies eine anerkannte Methode, um die künftige Entwicklung der Zinssätze voraussagen zu können. Bei den Forward Darlehen gibt es zwei Arten, die es zu unterscheiden gilt. Einerseits gibt es die so genannten „echten“ und „unechten“ Forward Darlehen. Bei echten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Darlehens zu laufen. Bei unechten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits ab dem Zeitpunkt der Darlehenszusage.

Forward Darlehen sind ein beliebtes Instrument der Zinssicherung im Bereich der Baufinanzierung. Die Zinsbindungen, die erst in den nächsten Jahren auslaufen, können bereits heute mit einem Forward Darlehen hinsichtlich des Zinsänderungsrisikos abgesichert werden. Die Absicherung erfolgt natürlich nicht zu den üblichen Konditionen im Bereich der Baufinanzierung. Die Konditionen werden nach dem oben aufgeführten Prinzip ermittelt. Ein Forward Darlehen ist eine interessante Lösung für die Einschränkung des Zinsänderungsrisikos zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Ein Kreditnehmer hat dabei die absolute Transparenz und Sicherheit für mehrere Jahre im Voraus.
Auch bei Forward Darlehen gilt allerdings, dass die Konditionen unter den Banken verglichen werden sollen.

Ein Forward Darlehen stellt eine Möglichkeit dar, um sich bei einer laufenden Finanzierung gegen steigende Zinsen abzusichern. Ein Forward Darlehen wird zwar zum aktuellen Zeitpunkt abgeschlossen, die Auszahlung findet allerdings erst in Zukunft statt. Bis zu der Auszahlung fallen keine Kosten in Form von Zinsen und Gebühren an. Damit ist ein Forward-Darlehen eine interessante Möglichkeit sich die Zinsen beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung im Bereich der Baufinanzierung zu sichern. Dabei kann die bisherige Zinsbindung noch mehrere Jahre laufen. Ein Forward Darlehen ist bis zu fünf Jahren in die Zukunft möglich.

Ein Forward Darlehen ist eine Alternative zum passiven Warten. Der Kreditnehmer kann damit aktiv seine künftigen Konditionen beeinflussen und damit das mögliche Zinsänderungsrisiko minimieren. Doch auch bei den Forward Darlehen sollte ein Konditionsvergleich stattfinden. Ausschlaggebend ist dabei der Effektivzinssatz, der alle Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit der Darlehensvergabe beinhaltet. Ein Konditionsvergleich im Bereich Forward Darlehen kann relativ schnell im Internet durchgeführt werden. Unser Top-Baufinazierungsvermittler ermöglicht Ihnen einen Forward-Darlehen Vergleich. Dabei werden die Angebote von über hundert Banken verglichen. Das System ermittelt dabei das günstigste Angebot aus dem breiten Konditionsangebot der Banken.

Gerade in Zeiten, wenn die Konjunktur wieder an Fahrt gewinnt und die Geld- und Kapitalmarktzinsen nachziehen, steht eine Anschlussfinanzierung im Hinblick auf das Zinsänderungsrisiko ziemlich ungünstig da. Es ist daher manchmal sinnvoll noch vor Ablauf der Zinsbindung die künftigen Baufinanzierung Konditionen festzuschnüren. Obwohl gegenüber den normalen Konditionen bei einem Forward Darlehen ein Zinsaufschlag in Kauf genommen werden muss, ist dies eine erprobte Lösung gegen rapide steigende Zinsen, und damit gegen das Zinsänderungsrisiko.

Eine Anschlussfinanzierung birgt in sich ein erhebliches Einsparpotenzial. Viele Baufinanzierungen, die beispielsweise vor zehn Jahren abgeschlossen wurden, haben eine sehr hohe Verzinsung. Dies liegt daran, dass diese Darlehen in einer Hochzinsphase abgeschlossen wurden. Die Nominalzinsen solcher älterer Baufinanzierungen liegen deutlich über 5,00%. In den letzten Jahren war das Zinsniveau deutlich rückläufig. Aus diesem Grund sind die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung deutlich günstiger als damals.

Es ist daher nicht verwunderlich, dass ein Prolongationsangebot der bisherigen Bank auch niedrige Zinsen beinhaltet. Dies ist kein netter Zug der Bank, sondern das Ergebnis der aktuellen Zinsentwicklung und eines verbitterten Konkurrenzkampfes auf dem Markt für Baufinanzierungen zwischen mehreren Kreditinstituten in den vergangenen Jahren.

Das Prolongationsangebot der bisherigen Bank für eine Anschlussfinanzierung sollte nicht ungeprüft bleiben. Natürlich wäre es einfach, das Angebot einfach anzunehmen und nicht zu vergleichen. Doch mit einem Vergleich kann erheblich an Zinskosten gespart werden. So bringt ein Zinsvorteil von einem Prozent und einem Kreditbetrag von 150.000 Euro eine jährliche Ersparnis von 1.500 Euro. Wenn diese dann auf die Dauer der nächsten Zinsfestschreibung von durchschnittlich 10 Jahren hochgerechnet wird, so ergibt sich insgesamt eine Zinsersparnis von ca. 15.000 Euro.

Ein enormes Potential, das mit einem minimalen Aufwand umgesetzt werden kann. Gerade im Bereich der  Anschlussfinanzierung gibt es hier lukrative Angebote zahlreicher Banken, die für einen Interessenten gebündelt werden. Mit nur wenigen Angaben kann bei unseren Baufinanzierungsvermittlern ein kostenloser Anschlussfinanzierung Vergleich durchgeführt werden.