(Berlin, 15.09.2011) Aktuell befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Historisch betrachtet gab es nur sehr wenige Zeiträume mit derart niedrigen Zinssätzen. Experten gehen davon aus, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Eine Leitzinsanpassung im Sinne einer Zinserhöhung durch die europäische Zentralbank (EZB) soll erwartete inflationäre Einflüsse bremsen und so die Verbraucherpreise auf einem verträglichen Niveau halten. Finanzmarktpolitische Einflüsse bedingen oft schnelle Reaktionen der EZB, um das Abtriften in ein negatives wirtschaftliches Umfeld zu bremsen bzw. zu unterbinden. Für Kunden mit bestehender Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich daher nach Ansicht von vielen Marktbeobachtern, genau zum jetzigen Zeitpunkt die Bedingungen und Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Nach Abwägung der Marktbedingungen herrscht allgemein der Konsens, dass in Bälde mit Zinserhöhungen in der Eurozone zu rechnen ist. Sehr wahrscheinlich kann also durch eine zügige Entscheidung eine nicht unbeträchtliche Summe an Zinsaufwendungen gespart werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung

http://www.immokredit24.com/ratgeber/anschlussfinanzierung.html

» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/forward-darlehen.html

Bei einem Forward Darlehen wird ein aktueller Zinssatz für die Zukunft gesichert. Die Konditionen für ein Forward Darlehen werden dabei aus der aktuellen Zinsstrukturkurve abgeleitet. Die heutige Zinsstrukturkurve beinhaltet bereits eine Aussage über die künftigen Zinsen. Das Prinzip ist auf dem Grundsatz der Arbitragefreiheit aufgebaut. Die Ableitung erfolgt nach mathematischen Formeln. Dabei hängen die Forward-Sätze vom aktuellen Niveau und der Steilheit der Zinsstrukturkurve ab.

Zugegeben, die Forward-Sätze sind synthetisch erzeugte Zinssätze der Zukunft und treten aufgrund der sich ständig verändernden Marktgegebenheiten nur selten ein. Dennoch ist dies eine anerkannte Methode, um die künftige Entwicklung der Zinssätze voraussagen zu können. Bei den Forward Darlehen gibt es zwei Arten, die es zu unterscheiden gilt. Einerseits gibt es die so genannten „echten“ und „unechten“ Forward Darlehen. Bei echten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Darlehens zu laufen. Bei unechten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits ab dem Zeitpunkt der Darlehenszusage.

Forward Darlehen sind ein beliebtes Instrument der Zinssicherung im Bereich der Baufinanzierung. Die Zinsbindungen, die erst in den nächsten Jahren auslaufen, können bereits heute mit einem Forward Darlehen hinsichtlich des Zinsänderungsrisikos abgesichert werden. Die Absicherung erfolgt natürlich nicht zu den üblichen Konditionen im Bereich der Baufinanzierung. Die Konditionen werden nach dem oben aufgeführten Prinzip ermittelt. Ein Forward Darlehen ist eine interessante Lösung für die Einschränkung des Zinsänderungsrisikos zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Ein Kreditnehmer hat dabei die absolute Transparenz und Sicherheit für mehrere Jahre im Voraus.
Auch bei Forward Darlehen gilt allerdings, dass die Konditionen unter den Banken verglichen werden sollen.