(München, 9. März 2010) Wie die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von Interhyp und ImmoScout24 ergab, gehören für 40 Prozent der deutschen Immobilieninteressenten die sehr niedrigen Baugeldzinsen zu den Top-3-Motiven für den Eigenheimerwerb. “So erfreulich die Niedrigzinsen auch sind: Bauherren und Immobilienkäufer sollten im Zinstief unbedingt auf eine erhöhte Tilgung achten – sonst kann sich die Entschuldung um Jahrzehnte hinauszögern“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG.

Generell gilt bei klassischen Annuitätendarlehen die Regel: Je günstiger die Zinsen, desto länger die Gesamtlaufzeit. Darlehensnehmer benötigen in einem Zinsumfeld von 6 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Hintergrund der erhöhten Laufzeit ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

“In einem Zinsumfeld wie dem derzeitigen, das 10jährige Darlehen zu 3,7 Prozent möglich macht, sollte die Tilgung mindestens 2 Prozent betragen, um in einem überschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein”, rät Haselsteiner und fügt hinzu: “Allein seit Mitte 2009 sind die Bestkonditionen für 10-Jahres-Darlehen um 70 Basispunkte nach unten gegangen. Dieser Zinsvorteil sollte unbedingt in die höhere Tilgung – und damit schnelleren Schuldenabbau – gesteckt werden.” Haselsteiner rechnet vor: Bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit einprozentiger Tilgung betrug die monatliche Kreditrate im Sommer vergangenen Jahres 438 Euro und die gesamte Darlehenslaufzeit 39 Jahre. Durch den Zinsrückgang kann ein Immobilienkäufer heute bei gleicher Monatsrate eine Tilgung von 1,7 Prozent vereinbaren und so mehr als sieben Jahre früher komplett entschuldet sein.

(München, 18. Februar 2010) Seit Mai 2009 sind die Leitzinsen auf Rekordtief – und das wird wahrscheinlich auch noch länger so bleiben. “Im Markt setzt sich immer stärker die Meinung durch, dass die europäische Notenbank im gesamten Jahr 2010 nur wenig Spielraum für eine Leitzinserhöhung haben wird”, fasst Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, die derzeitige Expertenmeinung zusammen. Bauherren und Immobilienkäufer, die diese Einschätzung teilen, können bei ihrer Finanzierung von der jetzigen Zinssituation direkt profitieren und zwar mittels so genannter Kombi-Darlehen. Interhyp erklärt, wie diese Darlehensform funktioniert, worin die Vorteile bestehen und welche neuen Produktvarianten es seit Kurzem gibt.

Beim Kombi-Darlehen vereinbart man für einen Teil der Kreditsumme ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Den anderen Teil finanziert man über ein an den EURIBOR gebundenes variables Darlehen, das alle drei Monate zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann.

“Durch die Kombination eines langfristigen Darlehens mit dem auf Basis der 3-Monats-Zinsen (EURIBOR) kalkulierten variablen Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein entsprechend günstiger Mischzins”, stellt Haselsteiner fest. Hintergrund dafür ist die direkte Bindung des EURIBOR an den Leitzins der Europäischen Zentralbank und der liegt momentan bei 1,0 Prozent. Während zum Beispiel die aktuellen Bestsätze für ein 15jähriges Annuitätendarlehen über 200.000 Euro bei 4,02 Prozent effektiv liegen, kostet ein entsprechendes Kombi-Darlehen gegenwärtig nur 3,11 Prozent effektiv.

“Drei große Vorteile gibt es beim Kombi-Darlehen: Erstens sichern sich Darlehensnehmer durch ihre variable Tranche derzeit echte Zinsvorteile. Zweitens bekommt man mit dem Kombi-Darlehen ein umfassendes kostenloses Sondertilgungsrecht. Und drittens bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehens in eine langfristige Zinsbindung entsprechende Sicherheit vor möglichen zukünftigen Anstiegen der Leitzinsen”, erläutert Haselsteiner.

Eine dem Kombi-Darlehen sehr ähnliche Kreditform ist das neue Kombi-Produkt namens “1 + 10″: Wer ein 10jähriges Baudarlehen abschließt, kann bis zu 30 Prozent der Kreditsumme über eine weitere Darlehenstranche mit einer einjährigen Zinsbindung abschließen. Auch hier erhält der Darlehensnehmer nicht nur einen sehr günstigen Mischzins, sondern die gebührenfreie zusätzliche Möglichkeit zur Sondertilgung zum Ende dieser kurzen Zinsbindung.

Für eine Baufinanzierung stehen heute zahlreiche Möglichkeiten bereit. Verbraucher können auf klassische Annuitätendarlehen zurückgreifen, aber auch variabel verzinste Darlehen oder andere Formen der Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen.

Immobilienfinanzierung in Verbindung mit Rentenversicherungen

Derzeit wieder im Trend liegt die Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung, die vor allem aus steuerlicher Hinsicht interessant ist. Es handelt sich hierbei um eine Finanzierungsform, die in Verbindung mit einer Lebens- oder Rentenversicherung gestaltet wird. Die Zinsen, die für den Immobilienkredit anfallen, werden wie gewohnt an die kreditgebende Bank bezahlt. Die Tilgung allerdings bleibt zunächst aus und wird in einer Rentenversicherung mit Kapitalbildung angespart. Die Versicherung sollte dabei mit dem Darlehen in etwa übereinstimmen, was die Laufzeit und die Zinserwartung betrifft.

Steuervorteile und geringere Monatsbelastung

Das Kapital, das über die Rentenversicherung angespart wird, ist nur zur Hälfte steuerpflichtig – zumindest dann, wenn die Rentenversicherung mindestens 12 Jahre lang bestand und der Versicherungsnehmer sich die Versicherung erst ab dem 60. Lebensjahr ausbezahlen lässt.  Wer eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung vereinbart, profitiert von den steuerlichen Vorteilen sowie der niedrigeren finanziellen Belastung. Denn die Monatsbeiträge der Versicherung fallen meist weitaus geringer aus als die Tilgungsrate, die monatlich an die Bank zu bezahlen wäre.