(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/kombi-darlehen.html

» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

(Berlin, 17.02.2011) Die mit Abstand bekannteste Form der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch das Angebot der Finanzierungspartner umfasst viele weitere Finanzierungsvarianten, die je nach persönlicher Situation oder den aktuellen Marktgegebenheiten eventuell die bessere Alternative darstellen. Ein solches Beispiel ist das sog. Konstant-Darlehen. Diese Finanzierungsform entstand aus der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Ziel ist die höchstmögliche Zinssicherheit. Die Finanzierungspartner (die Bausparkassen) lassen sich dies aber auch durch Aufschläge auf den aktuellen Marktzins bezahlen, weshalb immer gut verglichen werden sollte.

Wie funktioniert ein Konstant-Darlehen?

Bei einem Konstant-Darlehen bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Darlehenstilgung immer konstant. Die Laufzeit kann dabei bis zu 30 Jahre betragen, eine Beleihung ist sogar bis zu einem Auslaufwert von über 110% möglich. Das alles liest sich zunächst gut und stellt natürlich für den Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit dar. Grundsätzlich kann dabei beim Abschluss eines Konstant-Darlehens zwischen zwei Varianten gewählt werden. Bei beiden Varianten müssen faktisch zwei Verträge abgeschlossen werden, nämlich ein Bausparvertrag und ein Darlehensvertrag. Bei der Variante 1 nun wird ein Teil der Darlehensauszahlung als Sofortansparung auf den Bausparvertrag transferiert. Im Weiteren wird die monatliche Rate zu einem kleinen Teil als Bausparregelleistung und zum größeren Teil als Zinsleistung für das Darlehen aufgeteilt. Die Zuteilung des Bausparvertrages dient dann als Tilgungsleistung für das Darlehen und löst dieses somit ab. Bei der Variante 2 werden die beiden Verträge mit der identischen Summe für das Darlehen sowie die Bausparsumme abgeschlossen. Die monatlichen Raten dienen dann zu einem hohen Anteil der Ansparung auf den Bausparvertrag und zu einem kleineren Teil der Zinsbefriedigung für das Darlehen. Da der Bausparvertrag so relativ zügig zur Zuteilung gelangt, wird dieser Betrag inklusive Verzinsung dann als Tilgungsleistung herangezogen. Fortan wird dann die monatliche Rate zur weiteren Tilgung und Zinsleistung genutzt.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Konstant-Darlehen?

Wie schon weiter oben beschrieben, sind die Planungssicherheit wie auch die Möglichkeit einer ausgedehnten Beleihungsgrenze sowie eine mögliche hohe Laufzeit prägnante Vorteile für den Darlehensnehmer. Weitere Vorteile können z.B. staatliche Förderungen für den Bausparvertrag (z.B. Wohnungsbauprämie, VL) oder auch die Möglichkeit einer anfänglichen bereitstellungsfreien Zeit (bis zu 6 Monate) sein. Nicht immer jedoch lohnt sich dies, denn der Aufpreis (verglichen mit dem Marktzinssatz für „normale“ Annuitätendarlehen) ist in vielen Fällen recht hoch. Hinzu kommt, dass eine frühes „Aussteigen“ so gut wie nicht möglich ist. Bei Annuitätendarlehen können (bei entsprechender Vereinbarung) z.B. Sondertilgungen zu einem früheren Finanzierungsende beitragen. Zusätzliche Kosten können auch in Form der Abschlussgebühren für den Bausparvertrag entstehen. Jeder Interessent ist also zunächst einmal gut beraten, vielfältige Vergleiche anzustellen und sich darüber klar zu werden, ob ihm die Sicherheit und die Ausgestaltungsmöglichkeiten seines Vertrages den verlangten Aufpreis wert sind. Gut geeignet für solcherlei Vergleiche (und auch für den späteren Abschluss) sind spezialisierte Internetportale (z.B. Immokredit24.com) oder entsprechende Finanzierungsberater. Zu berücksichtigen sind in jedem Falle auch die aktuellen Marktbedingungen. In Niedrigzinsphasen (wie aktuell noch vorherrschend) können durch die Finanzierungsvariante mit einem Konstant-Darlehen so beispielsweise relativ niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden.

Fazit

Konstant-Darlehen können – je nach persönlicher Situation und Marktlage – eine interessante und lohnende Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen sein. Je klarer die Finanzierungsvorstellung und das Wissen über die alternativen Konditionen für die Realisation des Vorhabens sind, umso besser kann der Darlehensnehmer die Vor- und Nachteile einschätzen. Daher sollte ein Vertragsabschluss immer erst nach ausführlicher und breiter Informationseinholung erwogen werden.

Weitere Informationen

» Konstant-Darlehen – Baufinanzierung mit Kalkulationssicherheit
» Konstant-Darlehen – Vorteile und Nachteile