(Berlin, 14.10.2011) Für die Planung einer Baufinanzierung sollte sich der angehende Darlehensnehmer grundlegend über Voraussetzungen, Unterschiede und Gestaltungsmöglichkeiten der am Markt angebotenen Finanzierungsangebote informieren. Der Erwerb von Basiswissen gehört ebenso dazu wie der konzertierte Vergleich der angefragten Angebote. Dies ist zunächst einfacher gesagt als getan. Die scheinbar unüberschaubare Zahl der Anbieter (z.B. Banken, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften) sowie eine Vielzahl an Finanzierungsvarianten erschweren einen objektiven Marktüberblick. Im Internet bereitgestellte Baufinanzierungsrechner berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale und Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen). Besonderes Augenmerk sollte der Interessent auf die finanzielle Sicherheit und Planbarkeit legen. Schon zu oft sind Baufinanzierungen gescheitert, weil die finanziellen Belastungen nicht mehr getragen werden konnten. Die gängigste Finanzierungsform für private Baufinanzierungen ist nach wie vor das klassische Annuitätendarlehen – worauf sollte die Bauherrschaft hier achten?

Annuitätendarlehen bedeuten gute Planbarkeit durch homogene Ratenbelastungen

Da für die Finanzierung einer Immobilie in der Regel hohe Summen benötigt werden, ist die Erzielung von möglichst günstigen Konditionen sehr bedeutsam. Schon Unterschiede im Nachkommabereich z.B. bei den Zinsen können auf die Dauer der Laufzeit viele tausend Euro Mehrbelastung bedeuten. Zinsen und Tilgungsleistungen sollten zudem flexibel gestaltet werden können, um auf ggf. unvorhergesehene Ereignisse besser reagieren zu können. Bei einem Annuitätendarlehen steht der Zinssatz für die vereinbarte Zinsbindungsfrist (in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren) fest. Die monatliche Belastung (Ratenzahlung) setzt sich aus jeweils veränderlichen Zins- und Tilgungsleistungen zusammen (dies sind die sog. Annuitäten), um eine gleichbleibende monatliche Belastung zu erreichen. Somit wird über viele Jahre hinweg eine gute finanzielle Planbarkeit und damit Sicherheit ermöglicht. Zudem können kostenfreie Sondertilgungen und ggf. ein flexibel anpassbarer Tilgungssatz vereinbart werden. Mit diesen „Hilfsmitteln“ kann der Darlehensnehmer auf besondere Situationen reagieren, z.B. eine Sonderzahlung durch den Arbeitgeber, eine Erbschaft oder auch – im gegenteiligen Falle – eine negative Veränderung des Gesamteinkommens.

Beispiel für den Ablauf einer Finanzierung mittels Annuitätendarlehen

Ausgehend von einer Darlehenssumme von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,4% bei 15 Jahren Zinsbindungsfrist und einem anfänglichen Tilgungssatz von 3%, ergibt sich folgender unverbindlicher Zahlungsplan:
Monatliche Annuität: 800,- Euro.
Restschuld nach 15 Jahren (Ende der Zinsbindungsfrist): 62.106,- Euro.
Diese Berechnung berücksichtigt keine Nebenkosten und Sondertilgungen.

Welche Nebenkosten können auftreten?

Bei einem Immobilienprojekt kommt es zu einer Vielzahl von unterschiedlichen Nebenkosten. Um eine ganzheitliche und sichere finanzielle Planung zu erreichen, sollten diese – so weit wie möglich – entsprechend berücksichtigt werden. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Berater, Makler und Notare (Kosten für die Eintragung im Grundbuch etc.), Vermessungskosten sowie die steuerlichen Belastungen wie Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Daneben sind zu berücksichtigen: Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Müllgebühren usw., Versicherungen (teils notwendig da vom Darlehensgeber vorgeschrieben) und natürlich die Lebenshaltungskosten. Bei der Finanzierung selbst können beispielsweise Bereitstellungszinsen oder Begutachtungs- und Wertschätzungsgebühren auftreten. In vielen Fällen werden Zwischenfinanzierungen notwendig, da die Mittel aus dem Annuitätendarlehen immer erst nach bestimmten Fertigstellungsabschnitten / Bauphasen bereitgestellt werden. Die Zinsen und Gebühren hierfür können ebenfalls merklich zu Buche schlagen. Zur besseren Planung sollten deshalb Eigenkapitalhöhe und Finanzierungsschritte sehr genau hinterfragt werden.

Was folgt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist?

In den meisten Fällen müssen die Darlehensnehmer nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung realisieren. Da nach dem Ende (siehe auch obiges Beispiel) der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, die oft nicht auf einen Schlag getilgt werden kann, wird die Bank ein Angebot zur Weiterführung unterbreiten. In eigenem Interesse sollte der Darlehensnehmer jedoch rechtzeitig vor dem Ende auch bei anderen Kreditinstituten nach entsprechenden Angeboten fragen und die Offerten vergleichen. „Rechtzeitig“ bedeutet konkret, dass bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung nach entsprechenden Angeboten gesucht werden kann. So können beispielsweise in Zeiten niedriger Zinsen mittels sog. Forward-Darlehen aktuelle niedrige Zinssätze bis zu 5 Jahre im Voraus fixiert werden. Doch auch für die Weiterführung mittels eines neuerlichen regulären Annuitätendarlehens können die Angebote von dritten Kreditinstituten viel günstiger sein als das der bisherigen Bank.

Fazit

Die Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist die noch immer am weitesten verbreitete Form der privaten Immobilienfinanzierung. Dies liegt begründet in der sicheren und relativ einfachen Planbarkeit der Belastungen. Achten sollte der Interessent auf Flexibilisierungsmöglichkeiten und die wirklich günstige Konditionierung des Vertrages. Auch die Einplanung der zu erwartenden Nebenkosten sollte so detailliert wie möglich erfolgen. Für viele Menschen ist es schwierig, sich mit den Termini und marktüblichen Angeboten vertraut zu machen, um so individuelle Optimierungen für die wirklich günstigste Finanzierung vorzunehmen. Empfehlenswert ist hier insbesondere eine unabhängige Finanzierungsberatung, z.B. im Internet bei Immokredit24.com.

Weitere Informationen

» Annuitätendarlehen – sicher und kalkulierbar finanzieren

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/annuitaetendarlehen.html

» Baufinanzierung – Finanzierungsmodelle im Detail

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

Berlin/München, 13. Oktober 2011 – Nahezu jeder Immobilieninteressent ist überzeugt, dass es einen idealen Kaufzeitpunkt gibt. Für die meisten Kapitalanleger ist er dann erreicht, wenn die äußeren Konditionen stimmen. Wer hingegen das Objekt selbst beziehen möchte, agiert oft emotionaler. Das zeigt das aktuelle “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24, für das über 1.600 Interessenten von Kaufimmobilien befragt wurden.

Es gibt ihn, den perfekten Moment für den Erwerb einer Immobilie – darüber herrscht Einigkeit unter der Mehrheit der Interessenten (89 Prozent). In der Regel ist dieser Zeitpunkt durch ein Zusammenspiel dreier Hauptfaktoren bestimmt. Erstens, die Konditionen müssen stimmen, sprich Zinssätze und Kaufpreis sind möglichst niedrig. Zweitens muss die ideale Immobilie gefunden sein und drittens muss der Käufer genug Geld verdienen, um sich das Objekt auch leisten zu können. Allerdings unterscheidet sich die Gewichtung dieser Einflussfaktoren je nach Nutzungsart der Immobilie.

Bei den strikten Kapitalanlegern geben meist finanzielle Aspekte den Startschuss zum Kauf. Die äußeren Kaufbedingungen sind der wichtigste Indikator (43 Prozent) für den perfekten Zeitpunkt. Jeder vierte Anleger (24 Prozent) investiert in Betongold, sobald er genug verdient. Ob das Haus oder die Wohnung den eigenen Wunschvorstellungen entspricht, interessiert die Investoren dabei weniger (15 Prozent).

Diejenigen, die eine Immobilie selbst nutzen wollen, lassen sich hingegen öfter vom Bauchgefühl leiten: Mehr als jeder Fünfte (22 Prozent) schlägt zu, sobald er seine Traumimmobilie gefunden hat. Die rationalen Motive spielen im Vergleich mit den Kapitalanlegern eine eher geringere Rolle. Nur 28 Prozent der Privatnutzer achten auf die Kaufkonditionen. Zudem wichtig für die Eigenheimsuchenden ist, dass das Einkommen ausreicht (22 Prozent), um einen Kauf zu tätigen.

“Da bei Eigennutzern nicht nur Kaufpreis und Zinskondition stimmen, sondern die Immobilie auch den individuellen Wunschvorstellungen entsprechen muss, dauert der Suchprozess bei dieser Käufergruppe meist länger als bei Kapitalanlegern”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fügt hinzu: “Um Zeit zu sparen, raten wir sich erst mit der Finanzierung zu beschäftigen und dann auf Objektsuche zu gehen – denn wer ein Finanzierungskonzept in der Tasche hat, weiß genau, was er sich leisten kann und verschafft sich so einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Interessenten.”

(Berlin, 10.10.2011) Geschlossene Fonds sind mit mehr als 10 Mrd. Euro per anno Investitionsvolumen ein wichtiges Anlageinstrument in Deutschland. Insbesondere sind sie interessant für Anleger, die Ihr vorhandenes Depot im Sinne der Risikominimierung diversifizieren und damit weniger anfällig für Wertschwankungen machen möchten. Geschlossene Fonds sind eine vom Börsen- und Kapitalmarkt weitgehend unabhängige Anlageform und können daher gerade für Anleger, die bereits in Aktien und Anleihen investieren, eine attraktive Alternative sein. Grundsätzlich sollte jedoch nicht in geschlossene Fonds investiert werden, wenn kein entsprechendes Basiswissen vorhanden ist. Wo genau liegen die Vorteile eines Investments in geschlossene Fonds? Was muss beachtet werden? Wer sollte besser nicht in geschlossene Fonds investieren? Diese und andere wichtigen Fragen muss sich jeder Interessent stellen, bevor er ein entsprechendes Engagement eingeht. Nur so lassen sich später Nachteile oder negative Überraschungen vermeiden.

Was sind geschlossene Fonds?

Geschlossene Fonds sind quasi unternehmerische Beteiligungen. Die Anteilseigner sind ähnlich einem Kommanditisten an der Entwicklung des Unternehmens beteiligt, haben aber auch Rechte und Pflichten. Die Anteile eines geschlossenen Fonds können nur während der Zeichnungsphase erworben werden und müssen für die projektierte Laufzeit gehalten werden, da dies die Eigenkapitalbasis des Unternehmens darstellt. Ein späterer Kauf oder Verkauf ist entweder gar nicht oder ggf. nur über einen Zweitmarkt möglich. Eine Umsetzung dort ist jedoch meist mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden. Sind die Anteile platziert, werden die prospektierten Anlagegüter (ggf. unter zusätzlicher Fremdkapitalaufnahme) gekauft und entsprechend betreut. Das am weitesten verbreitete Wirtschaftsgut, für das geschlossene Fonds initiiert werden, sind Immobilien. Neben geschlossenen Immobilienfonds finden mittlerweile (neben weiteren Formen) auch Beteiligungen an Schiffen, an Windkraft- und Photovoltaikanlagen, Flugzeug- und Private Equity-Projekten große Beachtung. Wichtig zu betonen ist, dass unternehmerische Beteiligungen auch mit entsprechenden Verpflichtungen einhergehen. Bei einigen Fonds sollte vor einer Investition bedacht werden, dass bei einer nicht erwartungsgemäßen (negativen) Geschäftsentwicklung durchaus auch Nachschusspflichten bestehen können. Es ist also unbedingt erforderlich, sich genau mit dem Investitionsgut, dem Umfeld und dem Chance-/Risikoprofil auseinanderzusetzen.

Rendite und Anlagedauer

Geschlossene Fonds erwirtschaften bei erwartungsgemäßem Verlauf laufende Erträge (bei Immobilienfonds z.B. die Mieteinnahmen) und geben diese anteilig an die Anteilsinhaber weiter. Im Laufe der Zeit sollen die regelmäßigen Erträge die Investitionssumme übersteigen. Der Anleger ist grundsätzlich an die projektierte Nutzungsdauer gebunden, erhält also das für den Anteilskauf eingesetzte Kapital (zumindest während einer langen Zeit) nicht retour. Der Anlagehorizont ist deshalb als grundsätzlich mehrjährig langfristig einzustufen und setzt voraus, dass der Investor das eingesetzte Kapital für längere Zeit nicht benötigt. Bei einigen Wirtschaftsgütern ergeben sich steuerliche Vorteile für eine möglichst optimale Rendite nach Steuern (z.B. Tonnagesteuer bei Schiffsbeteiligungen oder Abschreibungen bei Immobilien). Die Renditeerwartungen differieren deutlich ob der möglichen – teils sehr unterschiedlichen – Anlagegüter, die den geschlossenen Fonds zu Grunde liegen. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind Renditeerwartungen von ca. 6% durchaus vorstellbar. Wie bei anderen Anlageformen auch, bedeutet ein erhöhtes Risiko auch die Chance auf eine höhere Rendite.

Vorteile

Der Hauptvorteil von geschlossenen Fonds liegt in der effektiven Depotrisikominimierung im Rahmen einer Diversifikationsstrategie. Das Portfolio wird so gegen Börsenkurs- und Stimmungsschwankungen am Kapitalmarkt resistenter. Wer sich mit entsprechenden Risikoprofilanalysen und Bewertungskriterien von Anlagen in geschlossenen Fonds auskennt, erhält zudem die Chance auf eine sehr attraktive Nachsteuerrendite.

Fazit

Geschlossene Fonds sind geeignete Anlageinstrumente für ein Risikomanagement des eigenen Portfolios. Obwohl diese als alleinige Kapitalanlageform nicht empfohlen werden können, sind sie ideal als Beimischung zur Renditeoptimierung. Grundvoraussetzung ist die detaillierte Auseinandersetzung mit Fondsgesellschaft und Anlagegut des gewünschten Fonds. Gerade die richtige Chance-/Risikobewertung ist entscheidend für die Eignung als Aufnahme in das eigene Depot. Weiterführende Informationen oder auch eine Beratung bei der Suche nach den individuell optimalen Produkten können z.B. im Internet unter www.investmentfonds24.eu gefunden werden.

Weitere Informationen

» Geschlossene Fonds – dauerhaft Rendite mit geschlossenen Beteiligungen
» Geschlossene Immobilienfonds – in Immobilien investieren

Lübeck, 30. September 2011: Was beim privaten Häuslebauer schon fast der Normalfall ist, entdecken auch zunehmend immer mehr professionelle Immobilieninvestoren: Die Beschaffung von günstigem Fremdkapital über Finanzdienstleister.

Anders lassen sich die aktuellen Zahlen des in diesem Segment marktführenden Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. AG nicht interpretieren. So steigerte Dr. Klein in den ersten drei Quartalen sein Neugeschäftsvolumen im Geschäftsbereich Immobilienfirmenkunden um über 35 % von 977 Mio. Euro in 2010 auf aktuell 1.327 Mio. Euro. Noch deutlicher wird diese Entwicklung bei einem Vergleich zum Jahr 2007: Vor Subprime- und Finanzkrise arrangierte Dr. Klein Finanzierungen in Höhe von 690 Mio. Euro und somit nur rund die Hälfte des heutigen Volumens.

Für den zuständigen Vorstand, Hans Peter Trampe, ist diese Entwicklung nicht überraschend: „Unsere Finanzierungspartner sind eben nicht nur die bekannten Banken, sondern auch Versicherungen, Versorgungskassen und Bausparkassen, die alle über viel Liquidität verfügen.“ Dadurch wird großen Investoren ein viel breiterer Marktzugang bei Kreditgebern ermöglicht, die selber keine Beratungskompetenz im professionellen Geschäft aufbauen wollen. Einen weiteren Erfolgsfaktor sieht Trampe in seinem umfangreichen Dienstleistungsangebot. „So analysieren wir für den Kunden bei jeder Finanzierung, welche Finanzierungs- und Besicherungsstruktur für sein Unternehmen optimal ist – und suchen dann den für ihn günstigsten Kreditgeber.“

Die Dr. Klein & Co. AG ist auf der ExpoReal in der Halle B2, Stand 220, vertreten.

Über die Dr. Klein & Co. AG

(Berlin, 26.09.2011) Beim Klassiker der Immobilienfinanzierung – dem Annuitätendarlehen – ist eine besonders hohe Planungssicherheit aufgrund der immer gleich bleibenden Raten aus Tilgung und Zinszahlungen gegeben. Die meisten Verträge beinhalten darüber hinaus die Möglichkeit, Sondertilgungen in begrenzter Höhe kostenfrei (also ohne Vorfälligkeitsentschädigungen) vorzunehmen. Diese Sondertilgungsoption sollte je nach persönlichen Verhältnissen genutzt werden, da hiermit erhebliche Zinseinsparungen und eine schnellere Entschuldung ermöglicht werden. In der Regel wird in den Verträgen eine maximale Summe an möglichen Sondertilgungen per anno angegeben, oftmals kann diese nach Verhandlung mit dem Kreditinstitut auch ohne oder mit sehr geringen Zinsaufschlägen erhöht werden. Das u.a. Beispiel soll verdeutlichen, wie sich die Nutzung der Sondertilgungsoption auf Restschuld und Zinsbelastung auswirken kann.

Nutzung der Sondertilgungsoption am Beispiel

Ausgehend von einem Darlehen über 200.000 Euro Kreditsumme bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren zu 4,5% und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2% ergibt sich eine monatliche Rate (aus Zins- und Tilgungszahlungen) von 1.083,33 Euro. Am Ende der 15 Jahre steht dann eine Restschuld von ca. 114.529 Euro offen. Über diesen Zeitraum wurden dabei etwa 109.529 Euro an Zinsen bezahlt und nur etwa 85.471 Euro von der Darlehenssumme getilgt. Angenommen, es erfolgt jeweils einmal pro Jahr im Dezember eine Sondertilgung von 3.000 Euro, so beträgt die Restschuld nach den 15 Jahren dann nur noch 51.502 Euro und bis dahin fiel ein gesamter Zinsaufwand von nur noch 91.501 Euro an. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Sondertilgungen einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtbelastung haben, da nach jeder Sonderzahlung die Zinsen neu berechnet werden müssen und der Tilgungsanteil der folgenden monatlichen Raten merklich erhöht wird. Dies trägt dazu bei, dass im obigen Beispiel durch einen gesamten Sondertilgungsaufwand von 45.000 Euro (15 Jahre à jeweils 3.000 Euro) am Ende eine Zinsersparnis von 18.028 Euro und damit eine um 63.028 Euro stark verringerte Restschuld für die Anschlussfinanzierung übrig bleibt.

Schnellere Entschuldung wird oft „verschlafen“

Viele Darlehensnehmer haben sich mit zunehmender Vertragslaufzeit mit den immer gleichen monatlichen Raten arrangiert und lassen den Vertrag quasi im Hintergrund immer weiter laut Tilgungsplan laufen. Per Dauerauftrag wird die monatliche Rate eingezogen und es besteht im Irrglauben vieler Kunden kein Bedarf, sich immer wieder damit zu beschäftigen. Das obige Beispiel zeigt jedoch deutlich, wie viel Sparpotential durch die Nutzung von Sondertilgungsoptionen genutzt werden kann. Das gesparte und damit gewonnene Kapital kann durch keine annähernd sichere Anlageform – sei es Festgeld, Sparbuch oder Termineinlage – erzielt werden. Für die Erzielung höherer Erträge müsste also schon ein risikoreicheres Engagement (z.B. Aktien oder Fonds) eingegangen werden, was aber auch das Risiko eines Verlustes birgt. Es ist demnach sehr sinnvoll, sich bei vorhandenem Kapital (z.B. bei Sonderzahlungen durch den Arbeitgeber, bei Erbschaften oder anderen angesparten Beträgen) mit den Sondertilgungsmöglichkeiten der laufenden Immobilienfinanzierung zu befassen. Die stark verringerte Restschuld kann dann schneller getilgt werden und führt somit zu rascher Entschuldung. Bei häufiger Inanspruchnahme hoher Sondertilgungsoptionen kann es sogar zu niedrigeren monatlichen Raten bzw. einer völligen Entschuldung während der Laufzeit (Zinsbindungsfrist) des Annuitätendarlehens kommen!

Fazit

Die Nutzung von Sondertilgungsoptionen bei Immobilienfinanzierungen enthält enormes Sparpotential. Es lohnt sich, eine entsprechend flexible Vertragsregelung anzustreben und immer wieder während der Laufzeit zu prüfen, ob kostenfreie Sondertilgungen vorgenommen werden können. Beispielrechner, Beratung und Begleitung für die entsprechende Gestaltung von Finanzierungsprojekten können auch im Internet bei spezialisierten Immobilienportalen wie z.B. Immokredit24.com in Anspruch genommen werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit – vom Annuitätendarlehen bis zur Zwischenfinanzierung

http://www.immokredit24.com

» Immobilienkredit Sondertilgung – Welche Sondertilgungsoptionen sind optimal

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/sondertilgung.html

Lübeck, 26. September 2011: Der DTB spiegelt die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter wider. Er wird monatlich auf Basis von rund zehntausend tatsächlich in Deutschland abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen ermittelt.

DTB-Kommentar von Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher Dr. Klein & Co. AG

Stephan Gawarecki berichtet über aktuelle Trends in der Baufinanzierung und kommentiert die Ergebnisse des DTB.

Die Baufinanzierungskosten sind auch im August stark rückläufig. Im Vergleich zum Juli 2011 verringerte sich die Standardrate um 36 Euro im Monat. Dieser Rückgang von fast fünf Prozent ist mehr als doppelt so groß wie jener im Vormonat, wo sich die Kosten um monatlich 17 Euro gegenüber dem Juni 2011 reduzierten. Grund hierfür ist weiterhin der Run auf deutsche Staatsanleihen, der sich mit der Verschärfung der Euro-Krise noch verstärkt hat. Die sinkenden Renditen bei den Staatsanleihen führten dazu, dass die durchschnittlichen Baufinanzierungszinsen im August nochmals um rund 30 Basispunkte gefallen sind. Für Immobilienerwerber eröffnen sich mit den attraktiven Konditionen hervorragende Finanzierungsmöglichkeiten, die nahe an die Bestkonditionen von vor einem Jahr (Standardrate August 2010: 706 Euro/Monat) anknüpfen. Bei den Produktanbietern verstärkt dies zusätzlich den Wettbewerb. Es bleibt abzuwarten, inwieweit Baufinanzierungsanbieter, die sich nicht über den Pfandbriefmarkt refinanzieren, bei sinkenden Zinsniveaus weiter aktiv am Markt agieren können. So befinden sich beispielsweise Versicherer, die aktuell Baufinanzierungsdarlehen anbieten, in der Situation, dass sie mit einer geringeren Marge kalkulieren müssen, als dies noch vor vier bis fünf Monaten der Fall war: Die Garantieverzinsung der Versicherungen liegt aktuell bei 2,25 Prozent – bei Altverträgen ist diese sogar noch deutlich höher. Demgegenüber ist ein zehnjähriges Baufinanzierungsdarlehen aktuell schon für Bestkonditionen von unter drei Prozent am Markt erhältlich. Je weiter der Zins noch fallen wird, desto unattraktiver wird es für Versicherer, sich am Markt für private Baufinanzierungen zu engagieren.

Die gestiegene Tilgungsrate zeigt demgegenüber, dass Immobilienerwerber das Plus aus den aktuellen Zinsvorteilen zur schnelleren Entschuldung einsetzten. Gegenüber dem Vormonat hat sich die durchschnittliche Tilgungsrate um rund zehn Prozent erhöht. Damit nähert sie sich an die von uns empfohlene Marke einer Tilgung von zwei Prozent pro Jahr. Im Vergleich der durchschnittlichen Sollzinsbindung vom August 2010 mit dem August 2011 fällt hingegen auf, dass Kunden deutlich kürzere Sollzinsbindungen abschließen. Damit entfernen sie sich von den ebenfalls von uns empfohlenen Darlehen mit langen Zinsbindungen. Betrachtet man die zusätzlichen Kosten für Darlehen mit 15-jährigen Zinsbindungen gegenüber jenen mit zehnjährigen Zinsbindungen, so sind diese heute mit monatlich 40 Euro für eine zusätzliche Sicherheit von weiteren fünf Jahren immer noch gering. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese Kosten aber nahezu verdoppelt.

Wie der aktuelle Hypoport-Hauspreisindex HPX zeigt, sind die Preise für Wohnimmobilien mit einem Plus im Vormonatsvergleich von 1,2 Prozent massiv gestiegen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe hat sich mit einem Plus von 1000 Euro jedoch kaum verändert. Dies legt die Vermutung nahe, dass viele neue Immobilienbesitzer ihr Eigenkapital statt in den unruhigen Finanzmärkten in das sicherere Betongold investiert haben. Der leichte Rückgang im durchschnittlichen Beleihungsauslauf unterstreicht diese Annahme.

Wer Fremdkapital benötigt, nimmt dies im August noch häufiger zu festen Zinssätzen auf, als vor einem Jahr. Der Anteil der Annuitätendarlehen ist im Zwölfmonatsvergleich um fast neun Prozent angestiegen. Der Anteil an Forward-Darlehen war vor einem Jahr mit 13,84 Prozent schon höher. Doch aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus fehlt die Fantasie, dass die Zinsen noch viel weiter sinken könnten. Das führt bei den Forward-Darlehen zu einem erneuten Anteilsanstieg. Gegenüber dem Vormonat ist der Anteil an Forward-Darlehen um 11,5 Prozent gestiegen. Gleichzeitig reduzierte die geringe Hoffnung auf weitere Tiefstwerte im Zinsniveau auch den Anteil an Darlehen mit variablen Zinsen. Im Vergleich zum Juli 2011 sank dieser um 14 Prozent, gegenüber dem August 2010 sogar um 48 Prozent.

Über den Dr. Klein-Trendindikator “Baufinanzierung” (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate zeigt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150 Tsd. Euro an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare Durchschnitts-Zinssätze, ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf rund zehntausend Finanzierungen mit einem monatlichen Finanzierungsvolumen von bis zu 1,5 Mrd. Euro.

Über die Dr. Klein & Co. AG

» Dr. Klein ist unabhängiger Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden und Unternehmen.

Privatkunden finden bei Dr. Klein zu allen Fragen rund um ihre Finanzen die individuell passende Lösung. Über das Internet und in mehr als 180 Filialen beraten rund 550 Spezialisten anbieterunabhängig und ganzheitlich zu den Themen Girokonto und Tagesgeld, Versicherungen und Geldanlagen sowie Immobilienfinanzierungen und Ratenkredite.

Schon seit 1954 ist die Dr. Klein & Co. AG wichtiger Finanzdienstleistungspartner der Wohnungswirtschaft, der Kommunen und von gewerblichen Immobilieninvestoren. Dr. Klein unterstützt seine Institutionellen Kunden ganzheitlich mit kompetenter Beratung und maßgeschneiderten Konzepten im Finanzierungsmanagement, in der Portfoliosteuerung und zu gewerblichen Versicherungen. Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Dr. Klein Kunden stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse gelisteten internetbasierten

(Berlin, 20.09.2011) Nach großen Anlaufschwierigkeiten seit der Verkündung der staatlichen Zertifizierung und Förderung der privaten Altersvorsorge mit der sog. „Riester Rente“, ist diese mittlerweile zum Verkaufsschlager mutiert. Das ist nicht ohne Grund so: Die zertifizierten Verträge garantieren nicht nur zu 100% die Verrentung der eingezahlten Beträge, sondern sind durch staatliche Zulagen, steuerliche Absetzbarkeit und – je nach Anlageart – unterschiedliche Renditechancen finanziell sehr attraktiv. Der Interessent sollte sich aber vor der Entscheidung für einen bestimmten Anbieter sorgfältig über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren, um so die bestmögliche individuelle Lösung zu finden.

Was kennzeichnet die Riester Rente?

Die Riester Rente ist eine Rentenversicherung, welche durch zertifizierte Anbieter in verschiedenen Varianten an rentenversicherungspflichtige Beschäftigte und Beamte oder auch Wehrdienstleistende angeboten wird. Grundsätzlich können auch Ehepartner unter bestimmten Voraussetzungen von den Förderungen und ggf. Sonderausgabenabzugsmöglichkeiten profitieren. Die Förderungen bei einer Riester Rente belaufen sich auf 154 Euro jährlich für den Sparer plus 185 Euro Zulage für jedes Kind (Voraussetzung: Es besteht Kindergeldanspruch), für Kinder mit Geburtsjahr 2008 oder später sogar 300 Euro. Bedingung ist eine gesamte Jahreseinzahlung (jedoch max. 2.100 Euro förderfähiger Betrag) von mindestens 4 % des Bruttoeinkommens des Vorjahres. Werden weniger Beträge eingezahlt, erfolgt nur eine anteilige Förderung. Für Arbeitslose oder Personen in Elternzeit u.a. gelten Sockelbeträge. Das angesparte Vermögen innerhalb des Riester Renten-Vertrages ist pfändungssicher und wird auch nicht auf evtl. Hartz IV-Bezüge angerechnet. Da die Riester Rente als Vorsorgeprodukt die Rentensituation verbessern soll, kann der Vertragsnehmer den angesparten Betrag nicht schadenfrei (d.h. nicht ohne Rückzahlung der Förderungen und ggf. genutzten Steuervorteile) vor dem Renteneintrittsalter bzw. der vertraglich vereinbarten Altersgrenze vereinnahmen. Grundsätzlich darf die Auszahlung frühestens mit Erreichen des 60. Lebensjahres erfolgen – und zwar als lebenslange Zusatzrentenleistung. Bei vielen Verträgen gibt es jedoch die Möglichkeit, sich bis zu 30 % des angesparten Vermögens als Einmalzahlung auszahlen zu lassen. Da eine Verfügung vor dem Rentenalter nicht möglich ist, gelten für alle Anbieter Beschränkungen hinsichtlich des maximalen Eintrittsalters. Bei Auszahlung müssen die Leistungen aus der Riester Rente versteuert werden.

Welche Varianten der Riester Rente gibt es?

Die Riester Rente darf nur von zertifizierten Anbietern (Vorsicht: Die Zertifizierung sagt nichts über Anlagequalität und Renditechancen aus) offeriert werden. Dies können Banken, Fondsgesellschaften oder auch Versicherungsunternehmen sein. Hierbei werden klassische Rentenversicherung, Bauspar- oder Banksparpläne sowie fondsgebundene Rentenversicherungen oder Fondssparpläne unterschieden. Ferner gibt es eine Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung mittels des sog. „Wohn-Riester“-Programms. Welche dieser Varianten jedoch bietet nun die besten Ertragsaussichten für den Sparer, damit eine möglichst hohe Rentenleistung hieraus generiert werden kann? Zunächst einmal gilt: Es müssen mindestens die gezahlten Beiträge plus die gewährten staatlichen Förderungen für die Rentenberechnung zur Verfügung stehen. Hinzu kommt die erzielte Rendite. Diese kann je nach Anlageform sehr stark variieren: So konzentrieren sich klassische Versicherungsprodukte auf Überschussbeteiligungen und Bank- oder Bausparpläne auf feste Zinserträge, die naturgemäß recht gering ausfallen. Oft kann hier nicht mal ein Ertrag oberhalb der Teuerungsrate generiert werden, was real zu einer Finanzkrafteinbuße führt. Gerade durch den sehr langfristigen Anlagehorizont bieten sich eher fonds- resp. aktienbasierte Anlagen an. Diese setzen sich in der Regel aus einem anleihebasierenden Garantieteil und einem freien Aktienfondsanteil zusammen, der durchaus Renditen in Höhe von 6, 7 oder mehr Prozent per anno generieren kann. Auch starke Finanzmarktschwankungen werden durch die lange Anlagedauer und die flexibel agierenden Fondsmanager im Laufe der Zeit kompensiert und führen zu einem merklich positiven Ertrag. Ist ein lange dauernder Abwärtstrend an den Börsen spürbar, wird der Fondsmanager zu defensiven Strategien wechseln und diese bei Erholung wieder verändern. Da zu den Riester Rente Produkten selbst ein ausreichender historischer Betrachtungszeitraum fehlt, müssen ähnliche Fondsprodukte betrachtet werden. Hier zeigt sich, dass mit Anlagen in Wertpapiere über Zeiträume von 20 oder 30 Jahren bisher ausnahmslos überdurchschnittliche Renditen erzielt werden konnten.

Fazit

Die absatzstarke Riester Rente ist ein privates Altersvorsorgeprodukt mit staatlicher Förderung und – je nach Anlageart – auch renditestarke Vermögensanlage. Damit im Rentenalter der Lebensstandard gehalten werden kann, ist ein solcher Vertrag jedem rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer dringend zu empfehlen. Um Rendite und Vorzüge maximal auszunutzen, sollte der Interessent sich eingehend über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren. Dies kann er kostenlos und unverbindlich z.B. bei Investmentfonds24.eu im Internet tun.

Weitere Informationen

» Riester-Rente – detaillierte Informationen rund um die Riester-Rente
» Riester-Rente-Vergleich – finden Sie das beste Angebot

Wer eine Baumaßnahme oder den Erwerb von Immobilien plant, hat die Wahl zwischen verschiedenen Kreditinstituten als Darlehensgeber und natürlich verschiedenen Vertragsmodalitäten und den damit zusammenhängenden Konditionen. Neben den Kreditzinsen sind die Darlehenssumme, der Tilgungssatz und die Zinsbindungsfrist wichtige Kriterien zur Auswahl des passenden Kredits. Eine ebenso wichtige Rolle spielt das vorhandene Eigenkapital. Es dient der Begrenzung des Beleihungswertes und erhält die Liquidität des Kreditnehmers. Ein gewisser Teil des freien Kapitals sollte für unvorhergesehene Ereignisse und für die Nebenkosten des Projektes zurückbehalten werden.

Je mehr Eigenkapital hingegen in die Immobilienfinanzierung einbezogen wird, umso weniger Fremdkapital wird benötigt, was den Zinsaufwand erheblich reduziert. Als Faustregel werden mind. 20% bis 30% der benötigten Summe als Eigenkapitalanteil empfohlen. Dies ermöglicht den Kreditinstituten die Abgabe eines günstig konditionierten Angebotes, da neben der Absicherung mittels Grundschuldeintragung nur ein Teil des Objektwertes beliehen wird. Die Aufnahme eines Immobilienkredites mit weniger Eigenkapital führt im Gegenschluss zu höheren Kapitalkosten, da das Risiko für den Kreditgeber steigt. Der Kreditnehmer sollte aber auch einen Teil des angesparten Eigenkapitals zurückbehalten, um Reserven für notwendige zusätzlich entstehende Kosten zu haben. Helfen können hier auch flexible Vertragsbestimmungen, wie ein einfach anpassbarer Tilgungssatz oder großzügige Sondertilgungsregelungen.

Auch die persönliche Einkommenssituation des Darlehensnehmers spielt eine gewichtige Rolle: Ist ein gesichertes Einkommen vorhanden (wie z.B. bei Beamten) kann eine Immobilienfinanzierung auch mit weniger Eigenkapitalanteil gelingen. Ist die Einkommenssituation hingegen ungewiss, sollte der Interessent einen sehr großen Eigenkapitalanteil aufweisen, um nicht später in Zahlungsnöte zu geraten. Der notwendige Eigenkapitalanteil hängt also von vielen Faktoren ab: Neben der persönlichen Einkommenssituation auch vom Objektwert, von den erzielbaren Konditionen (Zinsen, Laufzeiten) sowie von den Möglichkeiten zur Flexibilisierung des Kreditvertrages.

Die passende Immobilienfinanzierung muss individuell angepasst und finanziell tragbar sein, wobei das Risiko je nach Einkommenssicherheit eher niedrig gehalten werden sollte. Dies ist von entscheidender Bedeutung für jeden Darlehensnehmer, damit die Finanzierung über viele Jahre erfolgreich laufen kann. Vor der Anfrage muss der Finanzierungswillige daher erst einmal festlegen, wie die Eckpunkte für die gewünschte Finanzierung aussehen sollen. Zu diesen Eckpunkten zählen auf jeden Fall die Darlehenssumme (also die Höhe des benötigten Darlehens), die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz und die gewünschten Vereinbarungen zu Sondertilgungsmöglichkeiten.

Um die  Eckpunkte beim Immobilienkredit festlegen zu können, muss der Interessent sich genauestens über seine finanziellen Verhältnisse (also Höhe des Vermögens / Eigenkapitals, regelmäßiges Einkommen, Sicherheiten etc.) klar werden. Anhand dieser Erhebung können dann die optimalen Größen ermittelt werden, die dann von einem Experten anhand seiner Erfahrung und seines Marktüberblickes optimiert werden sollten. Erst dann sollte eine konzertierte Anfrage an möglichst Anbieter mittels Immobilienkredit Vergleich erfolgen. Nach dem Erhalt der Angebote kann dann aufgrund der identischen Eckdaten bei der Anfrage relativ leicht das günstigste Angebot herausgefiltert werden. Dies schließt freilich Nachverhandlungen bei den einzelnen Kreditinstituten, welche die günstigsten Angebote abgegeben haben, nicht aus. Es sollte bedacht werden, dass schon kleine Unterschiede – z.B. beim Zinssatz – auf die Dauer der Laufzeit und wegen der hohen Darlehenssumme einen großen Unterschied bei der Gesamtbelastung ausmachen können. Diese Strategie kann zusätzlich unterstützt werden durch eine Vorab-Prüfung, z.B. durch einen unabhängigen Kreditvermittler. Fachleute können bereits vor der Abgabe der Anfrage beurteilen, wie die Chancen auf ein möglichst günstiges Angebot anhand der gemachten Angaben stehen und ob das frei verfügbare Kapital für die Belastungen ausreichend ist.

(Berlin, 15.09.2011) Aktuell befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Historisch betrachtet gab es nur sehr wenige Zeiträume mit derart niedrigen Zinssätzen. Experten gehen davon aus, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Eine Leitzinsanpassung im Sinne einer Zinserhöhung durch die europäische Zentralbank (EZB) soll erwartete inflationäre Einflüsse bremsen und so die Verbraucherpreise auf einem verträglichen Niveau halten. Finanzmarktpolitische Einflüsse bedingen oft schnelle Reaktionen der EZB, um das Abtriften in ein negatives wirtschaftliches Umfeld zu bremsen bzw. zu unterbinden. Für Kunden mit bestehender Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich daher nach Ansicht von vielen Marktbeobachtern, genau zum jetzigen Zeitpunkt die Bedingungen und Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Nach Abwägung der Marktbedingungen herrscht allgemein der Konsens, dass in Bälde mit Zinserhöhungen in der Eurozone zu rechnen ist. Sehr wahrscheinlich kann also durch eine zügige Entscheidung eine nicht unbeträchtliche Summe an Zinsaufwendungen gespart werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung

http://www.immokredit24.com/ratgeber/anschlussfinanzierung.html

» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/forward-darlehen.html