Wer sich den Traum vom Eigenheim mit dem Kauf einer Immobilie erfüllen möchte, sollte sich vorab über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten informieren. Je nachdem, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, fallen die Zinsen unterschiedlich hoch aus. Neben dem Kostenfaktor spielen noch weitere Punkte eine wichtige Rolle bei der Suche nach einem geeigneten Objekt.

Welche das sind und was man beim Immobilienkauf auch noch beachten sollte, wird im Folgenden kurz zusammengefasst. Wer vorab schon mal das Internet nach einem passenden Eigenheim durchsuchen möchte, findet hier mehr Informationen zu dem Thema.

Tipps für den Hauskauf

• Tipp 1: Vor dem Immobilienkauf erhalten interessierte Käufer in der Regel ein allgemeines Vertragsmuster als Diskussionsgrundlage – sofern sich beide Parteien einigen, sollte der Vertrag jedoch anschließend an die Besonderheiten des Objektes individuell angepasst werden. Rechtsgültig wird der Inhalt erst dann, wenn jeder Absatz des ausgehandelten Vertragstextes in der notariellen Beurkundung abgearbeitet wurde.
• Tipp 2: Das Amtsgericht führt in jeder Stadt ein entsprechendes Grundbuch, sprich ein öffentliches Register, das beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle spielt. Es beinhaltet alle wichtigen Informationen über alle ortsansässigen Immobilien, wem sie gehören und wie bzw. ob sie vorbelastet sind. Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss das Objekt durch den Notar und das Grundbuch auf mögliche Mängel untersucht werden.
• Tipp 3: Sobald das Objekt von dem Notar beurkundet wurde, kümmert sich dieser um die Organisation der erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung. Erst wenn die gewünschte Immobilie in dem Grundbuch auf den neuen Besitzer umgeschrieben wurde, gehört sie offiziell dem Käufer. Da die Umschreibung jedoch über mehrere Wochen dauern kann, indem der alte Besitzer die Immobilie noch negativ belasten kann, sollte die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung in das Grundbuch zugunsten des neuen Eigentümers beantragt werden.
• Tipp 4: Auch wenn die Immobilie mithilfe eines Finanzierungsmodells abbezahlt wird, tappen viele Käufer in die Kostenfalle. Gründe hierfür liegen in der falschen Kalkulation, da nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch die Kosten für den Notar, das Gericht, den Makler und die Grunderwerbsteuer beim Kauf eine große Rolle spielen. Um sich einen besseren Überblick über die laufenden Kosten zu verschaffen, kann man eine Ausgabenliste anfertigen (lassen).
• Tipp 5: Während der Notar für die rechtliche Beratung, die Rechtssicherheit und den Rechtsfrieden sorgt, kümmern sich Makler, Bauträger und Finanzierungsinstitute um alle wirtschaftlichen Fragen des Beteiligten. Zu guter Letzt kann noch ein Steuerberater hinzugezogen werden, der ebenso zu den unverzichtbaren Ansprechpartnern gehört wie der Architekt, der sich um alle bautechnischen Angelegenheiten kümmert.

Viele Immobilieninteressenten schreckt noch immer die Furcht, bei der Immobilienfinanzierung Risiken vorab nicht richtig eingeschätzt zu haben und dadurch später in finanzielle Nöte zu geraten. Diese Furcht ist zwar nicht unnötig, wird aber meist zur Hemmschwelle, obwohl real betrachtet eine Finanzierung für den betreffenden Personenkreis eigentlich möglich wäre. Laut einer jetzt veröffentlichten Umfrage stellen insbesondere die Nebenkosten für 82 Prozent der Frauen und 70 Prozent der Männer einen hohen Unsicherheitsfaktor dar. Hilfe können Interessierte dabei unkompliziert und kostenlos von Fachleuten erhalten: So gibt es neben persönlichen Finanzberatern und Immobilienfachleuten auch im Internet unabhängige Immobilienportale, die jeden Interessenten auf seinem Weg zur eigenen Immobilie unterstützen.

Die Prüfung, ob eine Finanzierung unter Zugrundelegung von vernünftigen Kostenprognosen realisierbar ist, wird dabei von einem langjährigen Erfahrungsschatz und einer breiten Marktübersicht unterstürzt. Entscheidend ist dabei nicht nur das Eigenkapital, sondern auch die persönliche Einkommenslage. Die konkreten Baukosten beispielsweise stellen sich mit fortschreitender Planung immer genauer dar, können allerdings auch durch die persönliche Einkommenslage beeinflusst werden. So kann durch Eigenleistung oder durch den Verzicht auf luxuriöse Ausstattungen eine Gesamtkostenreduktion erfolgen. Was dabei in Anbetracht des geplanten Projektes realistisch ist, können Fachleute mit hoher Genauigkeit vorab einschätzen. Die Risiken können also sehr wohl recht realistisch eingeschätzt werden – sie sind daher kein Grund, nur aus übervorsichtiger Furcht vor finanziellen Problemen ein eigentlich machbares Projekt abzulehnen.

Nutzen in jedem Fall das Angebot eines unabhängigen Baufinanzierungsvermittlers. Die eigene Hausbank ist in der Regel an feste Konditionen gebunden von denen sie nicht abweichen kann. Der unabhäginge Baufinanzierungsvermittler hingegen, kann aus einem großen Pool von Anbietern das günstigste Finanzierungsangebot ermitteln. So bekommen Sie nicht nur eine günstige Baufinanzierung, sondern auch eine maßgeschneidertes Finanzierungsangebot.

Wer jetzt noch nicht kaufen oder bauen möchte, kann sich die niedrigen Hypothekenzinsen für eine spätere Baufinanzierung per Bausparvertrag sichern.

Besser könnte die Situation für angehende Bauherren und Immobilienkäufer kaum sein. Die europäischen und globalen Finanzprobleme wirken sich enorm auf die Zinsmärkte aus. Seit Mitte des Jahres haben die Zinssätze für Immobiliendarlehen deutlich nachgelassen, wodurch Interessenten die Chance erhalten, eine sehr günstige Baufinanzierung abzuschließen.

Allerdings gibt es auch Personen, die sich über die aktuelle Zinsentwicklung nur bedingt freuen können. Hierbei handelt es sich um Personen, die zwar bauen oder kaufen möchten, aber dennoch warten müssen. Vor allem junge Menschen sind häufig nicht soweit: Erst wenn sie ihren festen Platz im Berufsleben gefunden haben und dann genau wissen, wo sie sich niederlassen möchten, wird das Thema Eigenheim aktuell.

Die ausbleibende Freude über die niedrigen Bauzinsen ist vor allem auf die Tatsache zurückzuführen, dass niemand mit Gewissheit sagen kann, wie sich die Zinssätze in den kommenden Jahren entwickeln werden. Am liebsten würden viele Personen schon jetzt finanzieren, können dies aber nicht, weil sie noch warten müssen.

Niedrige Hypothekenzinsen per Bausparvertrag sichern

Viele dieser Personen scheinen nicht zu wissen, dass sie die derzeit so niedrigen Hypothekenzinsen für eine spätere Baufinanzierung schon jetzt sichern können. Bausparverträge bieten die passende Lösung: Wer einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich schon jetzt einen günstigen Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen.

Bei Bausparverträgen verhält es sich tatsächlich so, dass der spätere Darlehenszins bereits beim Abschluss des Vertrags festgelegt  wird. Dementsprechend bietet sich nun die Chance, das Zinstief zu nutzen und die attraktiven Darlehenskonditionen per Bausparvertrag zu sichern. Wenn in einigen Jahren der Zeitpunkt gekommen ist, um das Vorhaben zu realisieren, kann von den Niedrigzinsen profitiert werden.

Allerdings sollten Interessenten nichts überstürzen. Gerade bei der Baufinanzierung über einen Bausparvertrag ist es wichtig, eine gezielte Tarifauswahl zu treffen, damit man günstig und außerdem flexibel finanziert.

Zum Thema Baufinanzierung können Sie beispielsweise bei www.immobilienscout24.de weitere interessante Informationen bekommen.

(Berlin, 14.10.2011) Für die Planung einer Baufinanzierung sollte sich der angehende Darlehensnehmer grundlegend über Voraussetzungen, Unterschiede und Gestaltungsmöglichkeiten der am Markt angebotenen Finanzierungsangebote informieren. Der Erwerb von Basiswissen gehört ebenso dazu wie der konzertierte Vergleich der angefragten Angebote. Dies ist zunächst einfacher gesagt als getan. Die scheinbar unüberschaubare Zahl der Anbieter (z.B. Banken, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften) sowie eine Vielzahl an Finanzierungsvarianten erschweren einen objektiven Marktüberblick. Im Internet bereitgestellte Baufinanzierungsrechner berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale und Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen). Besonderes Augenmerk sollte der Interessent auf die finanzielle Sicherheit und Planbarkeit legen. Schon zu oft sind Baufinanzierungen gescheitert, weil die finanziellen Belastungen nicht mehr getragen werden konnten. Die gängigste Finanzierungsform für private Baufinanzierungen ist nach wie vor das klassische Annuitätendarlehen – worauf sollte die Bauherrschaft hier achten?

Annuitätendarlehen bedeuten gute Planbarkeit durch homogene Ratenbelastungen

Da für die Finanzierung einer Immobilie in der Regel hohe Summen benötigt werden, ist die Erzielung von möglichst günstigen Konditionen sehr bedeutsam. Schon Unterschiede im Nachkommabereich z.B. bei den Zinsen können auf die Dauer der Laufzeit viele tausend Euro Mehrbelastung bedeuten. Zinsen und Tilgungsleistungen sollten zudem flexibel gestaltet werden können, um auf ggf. unvorhergesehene Ereignisse besser reagieren zu können. Bei einem Annuitätendarlehen steht der Zinssatz für die vereinbarte Zinsbindungsfrist (in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren) fest. Die monatliche Belastung (Ratenzahlung) setzt sich aus jeweils veränderlichen Zins- und Tilgungsleistungen zusammen (dies sind die sog. Annuitäten), um eine gleichbleibende monatliche Belastung zu erreichen. Somit wird über viele Jahre hinweg eine gute finanzielle Planbarkeit und damit Sicherheit ermöglicht. Zudem können kostenfreie Sondertilgungen und ggf. ein flexibel anpassbarer Tilgungssatz vereinbart werden. Mit diesen „Hilfsmitteln“ kann der Darlehensnehmer auf besondere Situationen reagieren, z.B. eine Sonderzahlung durch den Arbeitgeber, eine Erbschaft oder auch – im gegenteiligen Falle – eine negative Veränderung des Gesamteinkommens.

Beispiel für den Ablauf einer Finanzierung mittels Annuitätendarlehen

Ausgehend von einer Darlehenssumme von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,4% bei 15 Jahren Zinsbindungsfrist und einem anfänglichen Tilgungssatz von 3%, ergibt sich folgender unverbindlicher Zahlungsplan:
Monatliche Annuität: 800,- Euro.
Restschuld nach 15 Jahren (Ende der Zinsbindungsfrist): 62.106,- Euro.
Diese Berechnung berücksichtigt keine Nebenkosten und Sondertilgungen.

Welche Nebenkosten können auftreten?

Bei einem Immobilienprojekt kommt es zu einer Vielzahl von unterschiedlichen Nebenkosten. Um eine ganzheitliche und sichere finanzielle Planung zu erreichen, sollten diese – so weit wie möglich – entsprechend berücksichtigt werden. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Berater, Makler und Notare (Kosten für die Eintragung im Grundbuch etc.), Vermessungskosten sowie die steuerlichen Belastungen wie Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Daneben sind zu berücksichtigen: Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Müllgebühren usw., Versicherungen (teils notwendig da vom Darlehensgeber vorgeschrieben) und natürlich die Lebenshaltungskosten. Bei der Finanzierung selbst können beispielsweise Bereitstellungszinsen oder Begutachtungs- und Wertschätzungsgebühren auftreten. In vielen Fällen werden Zwischenfinanzierungen notwendig, da die Mittel aus dem Annuitätendarlehen immer erst nach bestimmten Fertigstellungsabschnitten / Bauphasen bereitgestellt werden. Die Zinsen und Gebühren hierfür können ebenfalls merklich zu Buche schlagen. Zur besseren Planung sollten deshalb Eigenkapitalhöhe und Finanzierungsschritte sehr genau hinterfragt werden.

Was folgt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist?

In den meisten Fällen müssen die Darlehensnehmer nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung realisieren. Da nach dem Ende (siehe auch obiges Beispiel) der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, die oft nicht auf einen Schlag getilgt werden kann, wird die Bank ein Angebot zur Weiterführung unterbreiten. In eigenem Interesse sollte der Darlehensnehmer jedoch rechtzeitig vor dem Ende auch bei anderen Kreditinstituten nach entsprechenden Angeboten fragen und die Offerten vergleichen. „Rechtzeitig“ bedeutet konkret, dass bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung nach entsprechenden Angeboten gesucht werden kann. So können beispielsweise in Zeiten niedriger Zinsen mittels sog. Forward-Darlehen aktuelle niedrige Zinssätze bis zu 5 Jahre im Voraus fixiert werden. Doch auch für die Weiterführung mittels eines neuerlichen regulären Annuitätendarlehens können die Angebote von dritten Kreditinstituten viel günstiger sein als das der bisherigen Bank.

Fazit

Die Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist die noch immer am weitesten verbreitete Form der privaten Immobilienfinanzierung. Dies liegt begründet in der sicheren und relativ einfachen Planbarkeit der Belastungen. Achten sollte der Interessent auf Flexibilisierungsmöglichkeiten und die wirklich günstige Konditionierung des Vertrages. Auch die Einplanung der zu erwartenden Nebenkosten sollte so detailliert wie möglich erfolgen. Für viele Menschen ist es schwierig, sich mit den Termini und marktüblichen Angeboten vertraut zu machen, um so individuelle Optimierungen für die wirklich günstigste Finanzierung vorzunehmen. Empfehlenswert ist hier insbesondere eine unabhängige Finanzierungsberatung, z.B. im Internet bei Immokredit24.com.

Weitere Informationen

» Annuitätendarlehen – sicher und kalkulierbar finanzieren

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/annuitaetendarlehen.html

» Baufinanzierung – Finanzierungsmodelle im Detail

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung.html

(Berlin, 26.09.2011) Beim Klassiker der Immobilienfinanzierung – dem Annuitätendarlehen – ist eine besonders hohe Planungssicherheit aufgrund der immer gleich bleibenden Raten aus Tilgung und Zinszahlungen gegeben. Die meisten Verträge beinhalten darüber hinaus die Möglichkeit, Sondertilgungen in begrenzter Höhe kostenfrei (also ohne Vorfälligkeitsentschädigungen) vorzunehmen. Diese Sondertilgungsoption sollte je nach persönlichen Verhältnissen genutzt werden, da hiermit erhebliche Zinseinsparungen und eine schnellere Entschuldung ermöglicht werden. In der Regel wird in den Verträgen eine maximale Summe an möglichen Sondertilgungen per anno angegeben, oftmals kann diese nach Verhandlung mit dem Kreditinstitut auch ohne oder mit sehr geringen Zinsaufschlägen erhöht werden. Das u.a. Beispiel soll verdeutlichen, wie sich die Nutzung der Sondertilgungsoption auf Restschuld und Zinsbelastung auswirken kann.

Nutzung der Sondertilgungsoption am Beispiel

Ausgehend von einem Darlehen über 200.000 Euro Kreditsumme bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren zu 4,5% und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2% ergibt sich eine monatliche Rate (aus Zins- und Tilgungszahlungen) von 1.083,33 Euro. Am Ende der 15 Jahre steht dann eine Restschuld von ca. 114.529 Euro offen. Über diesen Zeitraum wurden dabei etwa 109.529 Euro an Zinsen bezahlt und nur etwa 85.471 Euro von der Darlehenssumme getilgt. Angenommen, es erfolgt jeweils einmal pro Jahr im Dezember eine Sondertilgung von 3.000 Euro, so beträgt die Restschuld nach den 15 Jahren dann nur noch 51.502 Euro und bis dahin fiel ein gesamter Zinsaufwand von nur noch 91.501 Euro an. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Sondertilgungen einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtbelastung haben, da nach jeder Sonderzahlung die Zinsen neu berechnet werden müssen und der Tilgungsanteil der folgenden monatlichen Raten merklich erhöht wird. Dies trägt dazu bei, dass im obigen Beispiel durch einen gesamten Sondertilgungsaufwand von 45.000 Euro (15 Jahre à jeweils 3.000 Euro) am Ende eine Zinsersparnis von 18.028 Euro und damit eine um 63.028 Euro stark verringerte Restschuld für die Anschlussfinanzierung übrig bleibt.

Schnellere Entschuldung wird oft „verschlafen“

Viele Darlehensnehmer haben sich mit zunehmender Vertragslaufzeit mit den immer gleichen monatlichen Raten arrangiert und lassen den Vertrag quasi im Hintergrund immer weiter laut Tilgungsplan laufen. Per Dauerauftrag wird die monatliche Rate eingezogen und es besteht im Irrglauben vieler Kunden kein Bedarf, sich immer wieder damit zu beschäftigen. Das obige Beispiel zeigt jedoch deutlich, wie viel Sparpotential durch die Nutzung von Sondertilgungsoptionen genutzt werden kann. Das gesparte und damit gewonnene Kapital kann durch keine annähernd sichere Anlageform – sei es Festgeld, Sparbuch oder Termineinlage – erzielt werden. Für die Erzielung höherer Erträge müsste also schon ein risikoreicheres Engagement (z.B. Aktien oder Fonds) eingegangen werden, was aber auch das Risiko eines Verlustes birgt. Es ist demnach sehr sinnvoll, sich bei vorhandenem Kapital (z.B. bei Sonderzahlungen durch den Arbeitgeber, bei Erbschaften oder anderen angesparten Beträgen) mit den Sondertilgungsmöglichkeiten der laufenden Immobilienfinanzierung zu befassen. Die stark verringerte Restschuld kann dann schneller getilgt werden und führt somit zu rascher Entschuldung. Bei häufiger Inanspruchnahme hoher Sondertilgungsoptionen kann es sogar zu niedrigeren monatlichen Raten bzw. einer völligen Entschuldung während der Laufzeit (Zinsbindungsfrist) des Annuitätendarlehens kommen!

Fazit

Die Nutzung von Sondertilgungsoptionen bei Immobilienfinanzierungen enthält enormes Sparpotential. Es lohnt sich, eine entsprechend flexible Vertragsregelung anzustreben und immer wieder während der Laufzeit zu prüfen, ob kostenfreie Sondertilgungen vorgenommen werden können. Beispielrechner, Beratung und Begleitung für die entsprechende Gestaltung von Finanzierungsprojekten können auch im Internet bei spezialisierten Immobilienportalen wie z.B. Immokredit24.com in Anspruch genommen werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit – vom Annuitätendarlehen bis zur Zwischenfinanzierung

http://www.immokredit24.com

» Immobilienkredit Sondertilgung – Welche Sondertilgungsoptionen sind optimal

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/sondertilgung.html

(Berlin, 02.08.2011) Für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es u.a. die Möglichkeit eines Bausparsofortdarlehens über eine Bausparkasse. Dieses oft auch als Vorausdarlehen bezeichnete Finanzierungsmodell kombiniert einen (noch nicht zuteilungsreifen oder neu abzuschließenden) Bausparvertrag mit einer Vorfinanzierung durch die Bausparkasse. Diese Darlehensform hat einige Vorteile, aber auch bedeutsame Nachteile gegenüber einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Der Abschluss einer solchen Sofortfinanzierung sollte daher sehr gut überlegt werden.

Die Funktionsweise eines Bausparsofortdarlehens

Das Bausparsofortdarlehen ist quasi die Umkehrung eines herkömmlichen Bausparvertrages. Die über lange Zeit anzusparende Bausparsumme (bis zur Zuteilungsreife) wird bereits zu Beginn durch den Darlehensgeber ausgezahlt, damit der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann. Die anfallenden Zinsen für diese Vorfinanzierung der Bausparkasse werden anschließend durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers erbracht – zusätzlich zum regelmäßigen Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Das Bausparsofortdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, d.h. die Tilgung erfolgt erst durch die Zuteilung des Bausparvertrages, vorher werden nur die Zinsen aus dem Darlehensvertrag bedient. Das Guthaben im Bausparvertrag wird dabei entsprechend den abgeschlossenen Konditionen verzinst, bis die Zuteilung und damit die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgen kann. Somit wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag getilgt und übrig bleibt danach die Abzahlung des in Anspruch genommenen Bauspardarlehens.

Die Vorteile eines Bausparsofortdarlehens

Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Immobilienprojekt kann sofort realisiert werden – ohne erst lange Ansparzeiten für entsprechendes Eigenkapital abzuwarten. Da keine Beleihung des Objektes erfolgt, ist der Darlehensnehmer freier in der Vereinbarung der Darlehenshöhe und kann direkt bei Auszahlung über 100% des Kapitals verfügen. Ferner ist eine relativ gute Planbarkeit gegeben, da eine Zinssicherheit für alle Bestandteile der Vereinbarung (Vorausdarlehen, Guthaben und Bauspardarlehen) besteht. Ggf. können auch Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen entsprechend in Anspruch genommen und in die Verträge eingerechnet werden.

Bedeutsame Nachteile

Den vorgenannten Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber, darunter insbesondere die erhöhte Zinsbelastung im Vergleich zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und die festgeschriebene (meist recht niedrige) Guthabenverzinsung des Ansparteils, die den Zinsbelastungseffekt noch erhöht. Da das in Anspruch genommene Vorausdarlehen über einige Jahre hinweg in voller Höhe besteht (ohne jegliche Tilgung) laufen hier relativ hohe Zinsbelastungen auf. Die Effektivzinsen (und oft auch die Nebenkosten wie beispielsweise Abschlussprämien und Provisionen) sind dabei meist merklich höher als bei grundschuldbesicherten Annuitätendarlehen. Die Preistransparenz ist durch die vielen Komponenten eher gering, da viele komplexe Bestandteile kombiniert sind und für einen Vergleich zu anderen Anbietern viele verschiedene Modalitäten betrachtet werden müssen. Der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages ist zudem nicht exakt voraussagbar. Die Sollzinsen für ein Vorausdarlehen liegen in der Regel über denen für ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen.

Fazit

Das Bausparsofortdarlehen eignet sich für eine sehr schnelle Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Durch das Vorausdarlehen durch die Bausparkasse verfügt der Darlehensnehmer sofort über die Darlehenssumme (ggf. abzüglich der Abschlussgebühren). Die Nachteile liegen hauptsächlich auf der Kostenseite: Da das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des kombinierten Bausparvertrages tilgungsfrei ist, fallen über einen langen Zeitraum relativ hohe Sollzinsen auf den gesamtem Darlehensbetrag an. Neben der ausführlichen Information über die genaue Funktionsweise sollten daher Konditionen verglichen und der Effektivzinssatz ermittelt werden. Die Alternative des Annuitätendarlehens nach einer Ansparzeit für das notwendige Eigenkapital ist meist die viel günstigere Alternative. Letztendlich muss der Interessent selbst entscheiden, ob diese Art der Finanzierung für ihn wirklich günstiger ist. Es ist jedoch zu empfehlen, sich vor einer endgültigen Entscheidung mittels eines Experten (z.B. einem Finanzberater oder im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen) ausführlich zu informieren.

Weitere Informationen

» Bausparsofortdarlehen – Vorfinanzierung durch die Bausparkasse

http://www.immokredit24.com/bausparen/bausparsofortdarlehen.html

» Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

http://www.immokredit24.com/baufinanzierung/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

Es gibt viele Wege um zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Viele Menschen entscheiden sich dabei für die klassische Lösung einer Baufinanzierung: Diese sieht eine Eigenkapitaldecke von mindestens 20% vor und bedeutet in erster Linie keine Spekulation hinsichtlich der Baufinanzierungskonditionen. Die Konditionen werden für mehrere Jahre festgeschrieben. Bei den meisten liegt die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung Konditionen bei 10 Jahren.

Fremdwährungsdarlehen, variabel verzinsliche Darlehen mit Cap, endfällige Darlehen – all diese Anlageformen werden von den sicherheitsorientierten Kreditnehmern gemieden. Eine klassische Baufinanzierung besteht aber nicht unbedingt nur aus einem Bankdarlehen. Die Einbindung der öffentlichen Fördermittel durch ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) gehört ebenfalls dazu. Hier kommt es allerdings auf das Förderprogramm an. Manche Förderprogramme der KfW bieten wirklich günstige Baufinanzierungskonditionen an, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Das sind meistens Förderprogramme, die auf Energiesparmaßnahmen abzielen oder alternative Energieformen fördern. Andere Förderprogramme der KfW-Bank sind im Hinblick auf die Baufinanzierungskonditionen nicht unbedingt die günstigeren. Die Baufinanzierungskonditionen einer Geschäftsbank können sogar günstiger sein.

Des Weiteren wird bei einer klassischen Baufinanzierung der gesamte Finanzierungsbedarf häufig in zwei bis drei Darlehen geteilt – etwa ein größeres Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und ein kleineres mit fünfjähriger Zinsbindung. Man geht davon aus, dass das kleinere Darlehen in fünf Jahren komplett zurückbezahlt werden kann, und zahlt daher etwas weniger Zinsen, da diese bei einem fünfjährigen Darlehen geringer sind, als bei einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungsdauer. Wenn die Rückführung nicht möglich sein wird, so hoffen die Kreditnehmer auf fallende Zinsen in fünf Jahren. Diese Vorgehensweise ist insbesondere in Hochzinsphasen zu beobachten. In Niedrigzinsphasen wird meistens von steigenden Zinsen ausgegangen. In solchen Zinsphasen wird weniger gesplittet.

Soll ein Neubau oder Umbau finanziert werden, sollten einige wichtige Punkte vor der Anfrage und dem Abschluss der Finanzierung beachtet werden. Ein allgemeingültiger Rat besagt, dass bei möglichst vielen Anbietern unter Zugrundelegung identischer Eckdaten angefragt werden sollte, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Diese Eckdaten sind: Darlehenshöhe (Beleihungsgrenze beachten!), Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist sowie gewünschte Flexibilisierungsmöglichkeiten hinsichtlich Tilgungsleistung und Sondertilgungen. Vor der Anfrage sollte geprüft werden, ob Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden können und ob ein Teil des Eigenkapitals ggf. als Sicherheit zurückbehalten wird.

Mittlerweile ist es auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu initiieren, jedoch sind die Kosten hierfür höher und die Zahl der Anbieter begrenzt. Anhand der Angebote kann ein Tilgungsplan (oder auch Zahlungsplan) erstellt werden, woraus die monatliche Kreditrate ersehen werden kann. Diese Rate darf nur so hoch sein, dass sie problemlos aus den sicheren laufenden Einkünften des Darlehensnehmers bestritten werden kann – anderenfalls kann dies später zu ernsteren finanziellen Problemen führen, z.B. wenn unvorhergesehene Zusatzkosten auftreten. Je nach Kreditinstitut kommen die Darlehensbeträge (meist unterteilt in verschiedene Teilbeträge) erst dann zur Auszahlung, wenn bestimmte Bauabschnitte fertiggestellt sind und ein entsprechender Nachweis vorliegt.

Dies kann gerade bei einem Neubau zu Problemen führen, da der Dienstleister ggf. früher Rechnungen stellt. In diesem Falle wird eine sog. Zwischenfinanzierung notwendig, die weitere Kosten in Form von Zinsen bedingt. Eine genaue Vorabinformation ist deshalb unerlässlich. Das Ziel des Darlehensnehmers sollte immer sein, das Darlehen bei einer tragfähigen laufenden Belastung so frühzeitig wie möglich zu tilgen. Aufgrund der vielen Ausgestaltungsmöglichkeiten muss daher entsprechendes Basiswissen vorhanden sein oder ein Fachmann als Berater hinzugezogen werden.

(06.05.2011) Wer eine Immobilie erwerben oder neu errichten bzw. umbauen möchte, sollte sich vorher hinreichend über die Kosten und die Möglichkeiten einer passenden Finanzierung informieren. Dies ist meist nicht einfach. Es gibt nicht nur viele verschiedene Anbieter, sondern auch verschiedene Möglichkeiten zur Gestaltung – außerdem sollte vorher eine detaillierte Analyse der Vermögensverhältnisse durchgeführt werden. Kann die Belastung einer Finanzierung geschultert werden? Was ist besser – Kaufen oder Mieten? Wie hoch sind die Nebenkosten? Wie lange dauert es, bis die Schulden getilgt sind? Diese und andere Fragen sollten für eine risikoarme und tragfähige Finanzierung von vorn herein geklärt werdean. Immokredit24.com stellt hierfür einen kostenlosen, mehrschichtigen Baufinanzierungsrechner auf seinen Internetseiten zur Verfügung.

Die Möglichkeiten des Baufinanzierungsrechners

Ein Baufinanzierungsrechner hilft dem Interessenten bei der Beantwortung seiner Fragen und ermöglicht eine übersichtliche und realistische Vorabkalkulation für die Finanzierung. Der finanzielle Spielraum wird so ermittelt und die bestmöglichen Varianten für den Finanzierungsvertrag können entsprechend angepasst werden. Hierzu muss der Interessent immer einige Fragen und Daten angeben, worauf dann das Programm die entsprechenden Berechnungswerte ausgibt. Im Einzelnen können folgende Themen detailliert analysiert werden:

- Der Vergleich von vorliegenden Angeboten anhand der Eingabe von Eckdaten wird im Angebotsvergleichsrechner automatisch vollzogen und das bestmögliche Finanzierungsangebot ermittelt

- Der Budget- bzw. Finanzierungsrechner hilft bei der Ermittlung des maximal möglichen Immobilienwertes. Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Aspekten zusammen und werden oft von den Darlehensnehmern unterschätzt.

- Der Haushaltsrechner stellt eine Ein- und Ausgabenbilanz auf und ist so ideal geeignet, um die mögliche Höhe einer tragfähigen Darlehensrate zu ermitteln

- Beim Kauf-/Mietrechner wird dargestellt, ob es besser ist eine Immobilie als Eigentümer zu besitzen oder zu mieten. Wie ist der Interessent für die Altersvorsorge unter Berücksichtigung der Mittelverwendung besser aufgestellt?

- Zum wichtigen Thema Nebenkosten gibt es den Notarkosten- und Grunduchrechner. Diese Kosten fallen bei einer Änderung im Grundbuch an und sollten unbedingt in der Finanzplanung entsprechend berücksichtigt werden.

- Der Tilgungsrechner schafft Klarheit über Restschuldhöhe und die Zeit bis zur vollständigen Tilgung bzw. wie viel nach Ende der Zinsbindungsfrist übrig bleibt.

- Der Volltilgungsrechner ist sinnvoll für Interessenten, die eine realistische Erwartung an die völlige Schuldenfreiheit haben. Ist bereits ein Zeitpunkt ins Auge gefasst, können hier die Daten für eine entsprechende Finanzierung berechnet werden.

- Der Vorfälligkeitsentschädigungsrechner kann einen Richtwert für ein eventuell vorzeitig getilgtes Darlehen ermitteln – damit herrscht Klarheit über diese zusätzlichen Kosten!

- Die Länge der Zinsbindung (z.B. 10, 15 oder 20 Jahre) ist entscheidend für die Zinshöhe und damit für die Gesamtkosten. Ein aktuell niedriges Zinsniveau sollte gesichert werden – doch wie lange? Der Zinsbindungsrechner gibt Auskunft!

- Schließlich hilft der Zinsrechner bei der Ermittlung des Nominal- bzw. Effektivzinses eines vorliegenden Angebotes. Kurze Eingabe der Eckdaten genügt!

Fazit

Für die Informationsbeschaffung und die Detailanalyse für eine geplante Immobilienfinanzierung sollte im Vorfeld eines Abschlusses genügend Zeit eingeplant werden. Es bewahrt vor finanziellen Schäden, einen entsprechenden Wissensvorsprung umzusetzen. Zu diesem Zweck kann man im Internet kostenlose Baufinanzierungsrechner nutzen, die alle wichtigen Punkte vorab darstellen können. So kann ein optimales Angebot herausgefunden und individuell maßgeschneidert werden. Gerade für Nicht-Profis gibt es im Bereich Immobilienfinanzierung viele „Stolperfallen“, die es zu umschiffen gilt. Anhand klarer Daten und entsprechender Erklärungen wird dem Antragsteller dargestellt, wie hoch seine Belastungen und sein Risiko sein werden. Die meisten Fragen werden dadurch bereits beantwortet.

Zum Erwerb, Bau oder Umbau einer Immobilie benötigen die meisten Erwerber eine Baufinanzierung. Auf der Suche nach einer möglichst günstigen Variante stoßen dabei viele Interessenten auf die Möglichkeit der Finanzierung per Fremdwährungskredit, sprich die Aufnahme einer Baufinanzierung in einer fremden Währung (z.B. Schweizer Franken oder US-Dollar). Dahinter steht die Hoffnung auf finanzielle Vorteile aus niedrigeren Zinsen und günstiger Wechselkursentwicklung. Grundsätzlich besteht hier ein relativ hohes Risiko, da viele der Anbieter kapitalmarktabhängig sind und zudem eine Wechselkursentwicklung niemals vorher gesagt werden kann.

Das Ganze ist also eine Art Spekulation. Diese kann ebenso aufgehen wie auch daneben laufen – daher sollte eine genügend große Kapitaldecke vorhanden sein. Selbst wenn der Tilgungsträger sorgfältig ausgewählt wurde, das Zinsrisiko durch lange Zinsbindung ggf. reduziert und die Wechselkurssituation genauestens analysiert wurden, ist dies keine Garantie für eine wirklich günstige Finanzierungsform. Es können am Kapitalmarkt immer Entwicklungen auftreten, die nicht vorhersehbar waren und zu langfristig schlechteren Bedingungen für das aufgenommene Darlehen führen. Will man dann mit rechtlichen Mitteln agieren, stellt sich die Frage nach der Rechtsauffassung des Landes, wo der Darlehensgeber seinen Sitz hat.

Es benötigt viel spezifisches Fachwissen und einen globalen Marktüberblick, wenn man sich auf diese Spekulation einlassen möchte und seine Baufinanzierung über ein Fremdwährungsdarlehen finanziert. Doch auch wer sich dazu entsprechender Fachleute (die das meist auch nicht gratis erledigen) bedient, kann das Risiko zwar vermindern, aber nicht ganz ausschalten. Gewisse Anbieterkreise stehen bereits seit längerer Zeit im Visier der Finanzmarkaufsichtsbehörden. Hier fanden bereits Regulierungen statt, um insbesondere private Darlehensnehmer zu schützen. Oft sind diese mit den Bedingungen und Voraussetzungen für eine solche Finanzierung nicht vertraut genug, um im Problemfall damit umgehen zu können.