Denkmalschutz Immobilie – Sicherheiten
Welche Sicherheiten und Kriterien sollten bei der Investition einer Denkmalschutzimmobilie gegeben sein?
Die Immobilie muss eine Klassifizierung als Denkmal vom Amt für Denkmalschutz erhalten haben. Der Bauträger dieser Immobilie sollte auf jeden Fall Erfahrungen mit der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien gesammelt und auch über die dafür vorgesehenen Kriterien erfüllen. Bei der Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie werden alle Wände vom Putz befreit, sämtliche Rohrleitungen, Strom- und Telefonkabel neu verlegt, Keller werden durch besondere Techniken trocken gelegt, d. h., solch ein Gebäude wird bis auf das "Gerüst" entkleidet und neu hochgezogen. Dort wo einst feiner Stuck oder verzierte Malerei vorzufinden war, muss diese wieder erstehen und dort wo Eichenböden oder Parkett vorzufinden war, müssen die gleichen Materialien wieder zur Herstellung genutzt werden. Der Bauträger sollte also mindestens 10 Jahre am Markt sein und einige Referenzobjekte vorzuweisen haben, die dann auch tatsächlich verkauft sowie vermietet wurden.
Achten Sie auf eine Festpreisgarantie und Fertigstellungsgarantie!
In der Festpreisgarantie ist geregelt, dass es im Nachhinein zu keinem höheren Endpreis kommen kann, der z. B. aufgrund von erhöhten Kupferpreisen oder durch Falschkalkulationen entstanden ist. Der Kunde wird bei einer Festpreisgarantie nicht an eine Nachfinanzierung herangezogen – sämtliche weitere Kosten hat der Bauträger zu tragen. Die Fertigstellungsgarantie muss in der Verantwortung des Bauträgers liegen. Sollte der Bauträger diesen Termin überschreiten, darf dem Kunden kein finanzieller Nachteil entstehen, denn er erhält die Kaltmiete vom Bauträger. Natürlich sind davon Restarbeiten, wie z. B. an Fassade und im Treppenhaus oder Keller, die den Bezug der Wohnung nicht verhindern, ausgeschlossen.
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Qualitätskontrolle und Abnahme
Auf jeden Fall sollte der TÜV-SÜD involviert sein. Dieser prüft stichpunktartig die Fertigstellung und Qualität der Bauabschnitte! Die Abnahme sollte grundsätzlich durch einen TÜV-Gutachter erfolgen. Der TÜV-Gutachter erstellt ein Abnahmeprotokoll und nimmt ggf. Mängel auf. Sollten Mängel vorhanden sein, erhält der Bauträger erst nach der Beseitigung die letzte Kaufpreisrate (i. d. 3-5 %). Das „baubegleitende Qualitätscontrolling des TÜV-SÜD“ ist eine Präventivmaßnahme, mit der Mängel schon vor oder während der Ausführung erkannt und beseitigt werden können. Der Verkäufer beabsichtigt, das Bauvorhaben durch den TÜV-Süd stichprobenartig auf die Konformität der Bauausführung mit der Baubeschreibung des Prospekts und vertraglich gefassten, einschlägigen technischen Vorschriften überprüfen zu lassen. Dazu sollen während der Bauausführung und nach Fertigstellung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums Baustellenbegehungen durch Sachverständige stattfinden. Durch das Zusammenspiel der präventiven Qualitätskontrolle, den Dialog mit den Beteiligten auf der Baustelle sowie die Erstellung einer umfassenden Dokumentation bietet der TÜV-SÜD ein äußerst effektives Instrument zum qualitätsbewussten Bauen.
Zahlung
Der Bauträger erhält seine Zahlung erst nach Fertigstellung des jeweiligen Baufortschritts. Ein Bauträger unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sämtliche Zahlungen des Kaufpreises sind im Notarvertrag festgehalten und erfolgen über das Notaranderkonto.
Eine attraktive Sicherheit bietet ein Mietpool
Der Mietpool bietet die größte Sicherheit gegen Mietausfälle. In der Regel sind die meisten Wohnungen bereits nach Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten vermietet. Ein späterer Leerstand der Wohnung kann natürlich durch einen Mieterwechsel entstehen. Da greift der Mietpool ein, d. h., man erhält weiterhin seine Miete aus dem Mietpool. Der Mietpool ist wie eine Versicherung gegen Mietausfall zu verstehen. Alle Mieten fließen nicht zu den Eigentümern, sondern in den besagten Mietpool. Jeder Eigentümer erhält dann eine anteilmäßige Miete entsprechend seiner Wohnung. So werden vorübergehende Mietausfälle von der Eigentümergemeinschaft aufgefangen. Sollten die Mieteinnahmen dann kleiner ausfallen, kann man die Verluste steuerlich geltend machen und einen Ausgleich schaffen.
Haftungszeitraum des Bauträger
Der Haftungszeitraum des Bauträgers beträgt einen Zeitraum von 5 Jahren für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen.
